Mercato immobiliare di lusso: incremento della domanda (+22%) e dell’offerta (+23%) nel 2025

Il mercato immobiliare di lusso in Italia non è più una nicchia, ma un vero e proprio asset strutturale capace di attrarre capitali nazionali e internazionali.
Nel 2025, infatti, i recenti dati dell’Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia di Immobiliare.it Insights rivelano un settore florido e in netta espansione, nel quale chi possiede capitali cerca nel mattone di pregio non solo uno status symbol, ma un rifugio sicuro contro l’inflazione e la volatilità dei mercati.

• +23%
  Offerta di lusso
  Espansione dello stock di pregio

  L’immissione di nuove proprietà ha portato il segmento alto di gamma a rappresentare il 4% dell’intero parco residenziale italiano, ampliando significativamente la base rispetto al 2,6% del 2024.

• +22%
  Contatti totali
  Pressione della domanda

  L’abbondanza di immobili non ha saturato il settore. L’interesse dei potenziali acquirenti è in decisa progressione, confermato da un parallelo incremento del +4% nella pressione media per singolo annuncio.

In sintesi, la decodifica oggettiva di questi indicatori rivela un ecosistema governato da un’alta liquidità, nel quale più case di lusso entrano sul mercato, più rapidamente si trovano investitori pronti a competere per ottenerle.

I tempi del lusso: l’orologio degli investitori

Storicamente, vendere una dimora storica o un attico esclusivo richiedeva attese prolungate, mentre oggi sono sufficienti in media 6,3 mesi secondo le rilevazioni presenti nel report. Il comparto residenziale tradizionale, però, viaggia a una velocità leggermente superiore, chiudendo le transazioni in 5,4 mesi.

Ancor più significativo è il dato sul tempo di permanenza online degli annunci sul portale (time on market), che a fine 2025 rilevava una media di 9,8 mesi per gli immobili di lusso.
Questo dato va comunque letto in prospettiva, perché rispetto all’inizio del 2020 il segmento luxury ha “tagliato” ben 2 mesi dai tempi di permanenza online, dimostrando un’accelerazione drastica rispetto al mercato residenziale classico (che ha ridotto i tempi di soli 0,5 mesi).
Per i venditori, questo significa tempi molto più rapidi rispetto al passato.

Il paradosso dei prezzi: perché gli appartamenti costano più delle ville

Prima di sviscerare le dinamiche di mercato che differenziano le singole tipologie abitative, è strategico inquadrare l’imponenza macroeconomica del comparto.
Il patrimonio immobiliare di altissima gamma in Italia ha definitivamente trasceso la sua natura residenziale, per consolidarsi come una vera e propria cassaforte finanziaria, movimentando una massa critica di capitali capace di ridefinire gli equilibri dell’intero mercato:

Questo tesoro immobiliare è diviso in due grandi categorie, che seguono logiche di prezzo diametralmente opposte, generando un divario netto nel valore al metro quadro:

Da un punto di vista analitico, questo paradosso è matematicamente spiegabile dalla densità urbana. Gli appartamenti di lusso si trovano tipicamente nei cuori finanziari e storici delle metropoli, dove il terreno edificabile è esaurito e la location detta legge assoluta, mentre le ville offrono grandi metrature e terreni privati in zone meno dense, diluendo il costo per singolo metro quadrato sul totale della proprietà.

Non a caso, le ville più costose si trovano nelle Isole (5.840 euro/mq), guidate dall’esclusività delle location costiere, mentre l’area meno cara per questa tipologia è il Nord-Est (4.247 euro/mq). Gli appartamenti, invece, toccano il picco di valore nel Nord-Ovest (8.044 euro/mq) e trovano il punto di accesso proporzionalmente più conveniente al Sud (6.390 euro/mq).

La geografia del lusso: Milano, le mete turistiche e la rincorsa di Bologna

La mappa dei capitali immobiliari vede una chiara concentrazione nel centro-nord.
A livello di pura offerta, il Nord-Ovest guida con il 35%, seguito a stretto giro dal Centro (quasi il 31%), dal Nord-Est (22,3%), dal Sud (6,8%) e dalle Isole (5,1%).
Ma se analizziamo il valore economico generato, il Centro sorpassa di un soffio il settentrione, totalizzando 25,5 miliardi di euro contro i 25,3 miliardi del Nord-Ovest.

Entrando nel dettaglio dei singoli centri urbani, il mercato si polarizza attorno a grandi hub e mete turistiche d’eccellenza:

• Milano: leader incontrastataMantiene la vetta della classifica nazionale con 8,7 miliardi di euro di valore offerto e una solida crescita annua del +13%. Il capoluogo lombardo si conferma l’epicentro finanziario italiano e il rifugio preferito per chi cerca investimenti core.
• La Versilia e l’attrattiva dei laghiLa Versilia si conferma prima area turistica assoluta con 4,64 miliardi di euro (+18%). A ruota seguono i Laghi di Como e Garda (4,09 miliardi) e la Riviera Ligure (3,73 miliardi), trainati dall’incessante domanda estera per il “lifestyle italiano”.
• L’outsider: il boom di BolognaTra tutte le località studiate, Bologna registra l’accelerazione più violenta del Paese. Con un impressionante +37% anno su anno, il suo mercato luxury ha raggiunto quota 0,68 miliardi di euro, dimostrando una vivacità senza precedenti.

Fonte: Immobiliare.it – 6 maggio 2026