A febbraio 2026, il mercato immobiliare residenziale in Italia mostra una chiara tendenza rialzista, secondo l’ultimo report del portale immobiliare Idealista.
I prezzi medi delle abitazioni usate registrano un incremento mensile del +0,5%, portando il valore medio nazionale a 1.866 euro al metro quadrato.
Analizzando il trend su orizzonti temporali più ampi, inoltre, la crescita si consolida, con un +0,6% su base trimestrale e di un ben più marcato +4,3% su base annuale.
1.866 €/m²
Trend annuo: +4,3% | Trend mensile: +0,5%
È fondamentale precisare che questa analisi non fotografa l’andamento dei prezzi reali di transazione, bensì degli annunci immobiliari del noto portale, rappresentando, quindi, l’andamento dell’offerta del mercato.
I capoluoghi guidano la crescita: focus sui grandi centri urbani
Le dinamiche urbane si confermano il vero motore del settore immobiliare, con ben il 63% dei capoluoghi italiani monitorati che hanno registrato un aumento dei valori.
La Lombardia domina questa fase di espansione, ma non attraverso il suo capoluogo principale, bensì tramite le città limitrofe.
Questo fenomeno evidenzia una chiara strategia di reazione a catena, con la saturazione delle metropoli che, raggiunta una soglia critica, espellono la fascia media della domanda.
I compratori, quindi, si spostano verso l’hinterland ben collegato, iniettando liquidità in mercati prima secondari. La nuova domanda, quindi, supera l’offerta locale, generando i forti rialzi percentuali registrati nelle province satellite.
Questi i rialzi più significativi:
- Monza: registra un +4,2% mensile, confermandosi la prima scelta per chi cerca la vicinanza a Milano.
- Cremona: segna un +3,9%, attraendo capitali grazie a una migliore qualità della vita.
- Lodi: cresce del +3,8%, beneficiando dell’ottima logistica regionale.
Tra i grandi centri urbani, il trend positivo è diffuso e riflette un mercato vivace, con Cagliari che guida con un +2,1%, seguita da Bologna (+1,8%).
Incrementi solidi anche per Torino e Bari (entrambe al +0,8%), Venezia e Palermo (entrambe al +0,4%), fino ad arrivare a Napoli (+0,2%).
Milano si conferma essere la città più esclusiva d’Italia, con un valore medio record di 5.196 euro al metro quadrato e una lieve crescita mensile del +0,3% (che si traduce in un +4,2% su base annua).
Il ridotto ritmo di crescita mensile indica un mercato che sta raggiungendo un tetto oltre il quale la domanda fatica ad assorbire ulteriori rincari.
A chiudere la fascia “High-End” (sopra i 4.000 euro/m²) troviamo Venezia (4.913 euro/m²), Bolzano (4.856 euro/m²) e Firenze (4.580 euro/m²).
All’estremo opposto, le opportunità di investimento con le barriere d’ingresso più basse si trovano a Ragusa (720 euro/m²), Biella (749 euro/m²) e Agrigento (820 euro/m²).
Solo tre capoluoghi mostrano flessioni rilevanti: Chieti (-2,3%), L’Aquila (-2,0%) e Mantova (-1,5%).
Il mercato immobiliare a Roma: stabilità, attrattività e rincorsa
A febbraio 2026, il capoluogo di Roma ha registratoo un incremento mensile del +0,7%, portando il valore medio a 3.328 euro al metro quadrato.
Se confrontiamo Roma con Milano, emergono due strategie di mercato diametralmente opposte:
| Indicatore di Mercato | Roma | Milano |
|---|---|---|
| Prezzo Medio Attuale | 3.328 €/m² | 5.196 €/m² |
| Variazione Annuale | +7,5% | +4,2% |
| Variazione Mensile | +0,7% | +0,3% |
Questa comparazione ci dice due cose fondamentali sulle dinamiche di investimento:
- Maggiore accessibilità: Roma offre ancora ampi margini di rivalutazione per gli investitori, avendo un valore al metro quadrato ancora lontano dalla soglia critica dei 4.000 euro.
- Ritorno di capitali: l’accelerazione annua del +7,5% dimostra che la Capitale sta riassorbendo la domanda di chi cerca rendimenti stabili, spinta anche dai cicli di riqualificazione urbana e dall’indotto infrastrutturale.
L’andamento dei quartieri di Roma:
L’accelerazione di Roma non è una fluttuazione temporanea, ma un consolidamento strutturale confermato dai dati storici, che mostrano una crescita ininterrotta da marzo 2025 e culminata nel +7,5% annuo di febbraio 2026.
La Capitale si muove a un ritmo di 3.328 euro al metro quadrato, con un trend solido trainato da dinamiche micro-territoriali estremamente polarizzate.
Il dato statisticamente e strategicamente più rilevante non è solo la crescita attuale, ma il cosiddetto Value Gap storico, ovvero la distanza dal picco.
Nonostante la forte ripresa, infatti, il prezzo medio attuale di Roma è ancora inferiore del -21,8% rispetto al massimo storico registrato a maggio 2012 (4.253 €/m²).
A differenza di Milano, quindi, dove i prezzi hanno già sfondato i tetti storici, la Capitale offre ancora margini di *Capital Gain* (plusvalenza) prima di raggiungere la saturazione del mercato. Questo divario garantisce ampi margini di assorbimento per i capitali in entrata, riflettendosi direttamente sulle performance dei singoli quadranti urbani.
- Il risveglio del lusso: Parioli e Prati
Il segmento High-End registra un’esplosione di domanda. Il quartiere Parioli domina la classifica delle rivalutazioni con un formidabile +12,1% su base annua, portando il valore a 6.238 euro/m².
Segue Prati con un solido +7,7% (6.322 euro/m²), mentre il Centro Storico, pur con una crescita annua più contenuta (+3,9%), si conferma essere la roccaforte assoluta del valore, sfondando quota 7.607 euro/m² e arrivando a sfiorare (-0,4%) il suo picco massimo storico. - L’anello residenziale premium: Eur e Casalotti
Le famiglie e i professionisti spingono al rialzo i quadranti semi-periferici dotati di servizi e verde.
Spiccano le performance di Casalotti-Selva Nera (+7,2% annuo a 2.549 euro/m²) e dell’asse Eur-Torrino-Giuliano Dalmata (+7,0% a 3.602 euro/m²). Queste zone rappresentano il perfetto equilibrio (Sweet Spot) tra qualità della vita e accessibilità economica. - Il motore del mercato:
La vera forza motrice delle transazioni romane si concentra nei quartieri storici e iper-connessi della fascia media, che registrano crescite corali impressionanti. Parliamo di Cinecittà (+6,5% annuo, trainato da un forte +1,5% mensile), Monte Sacro (+6,4%), Portuense-Magliana (+6,3%) e Prenestino (+6,0%).
È qui che si concentra il cuore vitale della reale domanda abitativa. - Le opportunità ad alto rendimento
Per gli investitori orientati alla messa a reddito, le barriere d’ingresso più basse si trovano nel quadrante est e nord estremo: Roma est-Autostrade chiude la classifica cittadina a 2.056 euro/m², seguita da Labaro-Prima Porta (2.149 euro/m²) e Giustiniana (2.320 euro/m²).
L’unica flessione critica registrata in città riguarda Trigoria-Castel di Leva, che cede un vistoso -4,6% annuo.
| Quartiere/Quadrante | Prezzo m² | Var. mensile | Var. annuale | Distanza Max Storico |
|---|---|---|---|---|
| Centro | 7.607 € | +1,2% | +3,9% | -0,4% |
| Parioli | 6.238 € TOP Trend | +1,4% | +12,1% | -9,1% |
| Prati | 6.322 € | -0,5% | +7,7% | -5,7% |
| Casalotti-Selva Nera | 2.549 € | +1,9% | +7,2% | -19,0% |
| Eur-Torrino-Giuliano D. | 3.602 € | +0,3% | +7,0% | -24,3% |
| Cinecittà | 2.985 € | +1,5% | +6,5% | -19,2% |
| Monte Sacro | 3.649 € | -0,4% | +6,4% | -18,9% |
| Portuense-Magliana | 3.310 € | +0,3% | +6,3% | -22,4% |
| Prenestino | 3.191 € | +0,3% | +6,0% | -18,8% |
| Centro | 7.607 € | +1,2% | +3,9% | -0,4% |
| Roma est-Autostrade | 2.056 € | 0,0% | +4,3% | -28,5% |
| Trigoria-Castel di Leva | 2.550 € | +0,5% | -4,6% | -35,6% |
L’immobile a Roma non è più un mercato piatto, ma una scacchiera di micro-cicli finanziari, con zone distanti pochi chilometri che restituiscono spread di rivalutazione a doppia cifra.
La chiave oggi non è più acquistare a Roma, ma il conoscere dove Roma sta cambiando per anticiparne i futuri trend.
L’hinterland limitrofo alla città di Roma segue a ruota, seppur con un ritmo più cauto, segnando un +0,4% mensile.
L’andamento delle province italiane: espansione periferica
Spostando il focus sulle province, l’ottimismo dei venditori rimane evidente: il 71% delle province italiane è in territorio positivo.
Le aree che attraggono maggiore interesse speculativo nel breve termine, presentano rialzi vertiginosi:
- Sondrio: guida la classifica nazionale con un +3,1%, spinta dall’attrattività turistica e montana.
- Rovigo: registra un +2,8%, posizionandosi come alternativa economica nel florido mercato del Veneto.
- Pordenone: segna un +2,4%, confermando la solidità strutturale del nord-est.
Sul fronte dei valori assoluti, Bolzano è la provincia più cara (4.539 euro/m²), seguita da Milano (3.722 euro/m²), Lucca (3.241 euro/m²) e Firenze (3.187 euro/m²).
I cali più severi si localizzano invece in zone con dinamiche demografiche complesse: Nuoro (-3,7%), Vercelli (-2,6%) e Rieti (-2,2%).
Le province più abbordabili in assoluto, invece, restano Biella (597 euro/m²), Caltanissetta (640 euro/m²) e Isernia (656 euro/m²).
La mappa regionale: un’Italia a due velocità
L’analisi a livello macro-regionale restituisce l’immagine di un Paese diviso. Su 20 regioni, ben 15 vedono crescere le proprie quotazioni immobiliari.
A trainare le performance sono il Friuli-Venezia Giulia (+1,1%), la Valle d’Aosta (+0,9%) e il Veneto (+0,8%).
Ottime performance anche per Emilia-Romagna e Toscana (entrambe al +0,6%), che superano la media nazionale, mentre la Liguria si muove esattamente in linea con il trend del Paese (+0,5%).
I segnali di contrazione, seppur lievi, sono circoscritti a sole tre regioni: Trentino-Alto Adige (-0,3%), Marche (-0,2%) e Basilicata (-0,2%), mentre – nonostante la lieve flessione mensile – il Trentino-Alto Adige mantiene saldamente il primato di regione più esclusiva d’Italia con 3.232 euro/m².
Il “Premium Club” delle regioni posizionate sopra la media nazionale include anche Liguria (2.510 euro/m²), Valle d’Aosta (2.460 euro/m²), Toscana (2.438 euro/m²), Lombardia (2.346 euro/m²), Lazio (2.175 euro/m²) ed Emilia-Romagna (1.908 euro/m²).
Il Molise, infine, si attesta all’ultimo posto, confermandosi l’area più economica d’Italia con 903 euro/m².
Metodologia dell’analisi:
Per garantire la massima pulizia dei dati e proteggere l’analisi da distorsioni statistiche (il cosiddetto “rumore di fondo”), il report utilizza una metodologia rigorosa basata sui prezzi richiesti dagli inserzionisti:
- Valore mediano vs Valore medio: l’indice utilizza il valore mediano per neutralizzare l’impatto di immobili “fuori mercato” (sia eccessivamente lussuosi che anomali al ribasso), garantendo una rappresentazione fedele della realtà immobiliare odierna.
- Esclusione delle aste immobiliari: dal 2022, gli annunci derivanti da esecuzioni immobiliari sono sistematicamente esclusi. I prezzi base d’asta, essendo artificialmente ribassati rispetto al mercato libero, distorcerebbero gravemente le serie storiche.
- Pulizia del database: gli immobili invenduti o privi di interazioni da parte degli utenti per lunghi periodi vengono scartati. Questo assicura che il campione rifletta solo asset realmente attivi e rilevanti per la domanda.
Fonte: Idealista – 5 febbraio 2026
Rapporto sull’Abitare 2025: mercato dinamico, società fragile