Il 2024 si è confermato essere un anno positivo per il mercato immobiliare italiano, come evidenziato dal report “Fiaip monitora Italia” realizzato dal Centro Studi FIAIP in collaborazione con ENEA e I-Com, che ha delineato l’andamento del mercato immobiliare, l’esame delle transazioni per classi di efficientamento energetico e le previsioni per il 2025.
Lo studio, elaborato su un campione di oltre 600 agenti immobiliari e professionisti del settore, stima un aumento tendenziale delle compravendite residenziali del +1,5% nel 2024 ed un aumento medio dei prezzi del +3,0%.
Le prospettive espresse per il 2025 sono ottimistiche, trainate dal calo del tasso dei mutui e da una crescente attenzione verso le case meno energivore.
Il 2024 ha evidenziato, inoltre, secondo gli operatori interpellati, un aumento dei prezzi e dei canoni di locazione, dovuto principalmente ad un divario crescente tra domanda e offerta.
Inflazione e mutui favoriscono la crescita:
Questo dinamismo è stato favorito dal ridimensionamento dell’inflazione e dalla politica monetaria della BCE, che non solo ha facilitato l’accesso al credito – in particolare per i mutui prima casa – ma ha anche alimentato fiducia nel mercato, da sempre linfa vitale per la sua dinamicità:
- Mutui: le richieste per la prima casa sono aumentate del +10%, sostenute dal Fondo di Garanzia Consap.
- Tipologie: il taglio più compravenduto è il trilocale usato in zona semicentrale (74,38%), seguito dal bilocale (11,57%) e dalle abitazioni unifamiliari (6,34%).
- Modalità di acquisto: la maggior parte degli italiani acquista un immobile ricorrendo a mutui bancari (59,18%), seguiti dall’utilizzo di mezzi propri (22,47%) e da permute immobiliari (14,25%).
La maggior parte degli stranieri, che ha acquistato un immobile in Italia nel 2024, lo ha fatto prevalentemente utilizzando mezzi finanziari propri (48,25%), con provenienza principale da Paesi dell’Unione Europea (72,03%) ed aumento della rilevanza dei paesi Extra UE (27,97%).
Aumento dei prezzi, con un occhio di riguardo all’efficienza:
Nel 2024, come premesso, si è registrato un incremento medio dei prezzi di vendita del +3,0% a livello nazionale (con un picco del +5% per le prime case), con punte a Roma (+4,0%), Torino (+3,1%), Napoli (+2,3%) e Milano (+1,6%).
Analisi e previsioni per alcune zone e quartieri di Roma
Dati chiave consolidati OMI:
- Volume transazioni (NTN): Roma (Capoluogo) registra 37.293 compravendite annue, segnando un deciso incremento tendenziale del +6,2%.
- Driver di mercato: l’intensità del mercato (IMI in crescita al 2,55%) e la concentrazione degli scambi (il Comune assorbe il 64,9% delle transazioni dell’intera Provincia) confermano la fortissima attrattività urbana.
- Mercato locazioni: il settore cresce con 54.506 contratti stipulati (+2,5%), dominato per il 50,1% dalle locazioni agevolate a lungo termine.
Analisi quotazioni OMI per macro-Zone:
I valori di mercato, riferiti alla tipologia residenziale in stato normale, mostrano una marcata polarizzazione. Di seguito una sintesi analitica delle principali zone monitorate:
- CENTRO STORICO (Fascia B): il segmento luxury è in forte rialzo (+4,9% medio). I valori di picco toccano gli 8.988 €/mq del Tridente (B31) e i 7.338 €/mq di Corso Vittorio (B32). Aree di pregio indiscusso come Aventino (B12) e Trastevere (B14) si consolidano rispettivamente su 6.508 €/mq e 6.288 €/mq.
- SEMICENTRO (Fascia C): si evidenzia un’alta eterogeneità con forti apprezzamenti. Zone prime come Prati (C40) e Salario-Trieste (C46) si attestano a 5.838 €/mq e 5.817 €/mq. Quartieri storici come Monteverde Vecchio (C12) viaggiano sui 4.167 €/mq. Zone in piena riqualificazione come Garbatella (C10) e San Paolo (D5) offrono alta liquidità con valori di 3.113 €/mq e 3.250 €/mq.
- CINTURA PERIFERICA (Fascia D): la forbice è ampia ma dinamica. L’EUR (D29) si conferma area premium a 4.017 €/mq (con picchi di 4.275 €/mq a Torrino Nord). Quartieri residenziali consolidati come Montesacro (D11) e Talenti (D27) si posizionano a 3.650 €/mq e 3.013 €/mq. Aree ad altissima densità di scambi come Centocelle (D14) e Primavalle/Torrevecchia (D24) presentano valori rispettivamente di 2.438 €/mq e 2.750 €/mq.
- AREE SUBURBANE ED ESTERNE (Fascia E): si passa da poli residenziali verdi come Casal Palocco (E30) e AXA (E84), attestati a 2.856 €/mq e 2.163 €/mq, a zone con quotazioni estremamente competitive come Tor Bella Monaca (E138), che a 1.325 €/mq rappresenta un’importante opportunità di primo accesso al mercato.
Prospettive e proiezioni per il biennio:
Le previsioni per il mercato romano nel 2026/2027 poggiano su fondamenta statistiche inequivocabili e confermano un trend espansivo:
- Tenuta della domanda e liquidità: l’aumento dell’IMI (2,55%) e del volume transazionale (NTN a +6,2%) dimostra una domanda strutturale che assorbe l’offerta, garantendo un’ottima liquidità e tempi di vendita ridotti per immobili posti al corretto prezzo di mercato.
- Dinamismo delle locazioni: la crescita del comparto locativo, unita all’espansione dei contratti transitori e agevolati, rende l’acquisto a scopo di investimento un’opzione estremamente redditizia, alimentando la competizione nei tagli medio-piccoli.
- Polarizzazione dei valori: prevediamo un rialzo selettivo. Il Centro Storico e le zone semicentrali di pregio (Prati, Parioli, Trieste) continueranno ad apprezzarsi. Le periferie manterranno scambi elevati, ma con valori strettamente legati allo stato manutentivo dell’immobile (in ottica Direttiva Case Green) e alla vicinanza alle infrastrutture di trasporto.
In sintesi, il mercato immobiliare romano si conferma l’asset rifugio per eccellenza, con prospettive di rivalutazione solida per gli immobili ben posizionati, rigenerati e interconnessi al tessuto urbano.
Parallelamente, si è osservata una crescente attenzione verso l’efficienza energetica degli immobili (+4,0%) da parte degli interessati ad un acquisto immobiliare:
- Le compravendite di trilocali in classe “C” (+32%), “D” (+10%) ed “E” (+16%) sono in aumento.
- L’Attestato di prestazione energetica (APE) è percepito sempre più come uno strumento utile (+9%).
- Nelle compravendite di case unifamiliari, le classi energetiche “F” ed “E” hanno superato la “G“.
- Per la prima volta nelle abitazioni di pregio, la classe A1 (13,02%) supera la G (12,78%).
- Gli immobili nuovi sono prevalentemente in classi energetiche elevate (A e B), rappresentando il 75% delle transazioni.
- Per gli immobili ristrutturati si osserva una costante crescita delle transazioni nelle classi energetiche superiori (A e B), raggiungendo il 44% nel 2024.
Crescita del mercato della locazione:
Anche il mercato della locazione è risultato essere in crescita, con un +2,0% nel numero di contratti e un aumento medio dei canoni del +7,0%, spinto dalle locazioni brevi e transitorie.
La tipologia più ricercata per le abitazioni è il contratto a canone concordato, per bilocali o trilocali usati in zone centrali e semicentrali.
Il mercato delle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, inoltre, ha mostrato una crescita nel numero di contratti:
Anche i canoni di locazione ad uso diverso dall’abitativo, sono aumentati:
- Negozi: +1,0%;
- Uffici: +1,3%;
- Capannoni: +1,2%.
Questo andamento positivo nel settore delle locazioni, sia residenziali che non, suggerisce una ritrovata vitalità del mercato dopo anni di maggiore incertezza.
Previsioni ottimistiche per il 2025 e priorità del settore:
Le previsioni per il 2025 indicano una continuazione del trend positivo, con un ulteriore aumento delle compravendite residenziali del +5,0% e dei prezzi di vendita del +2,0%, grazie al calo dei tassi sui mutui e al desiderio di miglior comfort abitativo.
Gli esperti del settore, sottolineano alcune priorità:
- Riallargare la platea del Fondo di Garanzia Consap.
- Accelerare la definizione di un Piano Nazionale Casa.
- Definire un sistema ordinato e stabile di incentivi fiscali edilizi, in vista della direttiva UE “Case Green“.
Conclusioni:
Il mercato immobiliare italiano nel 2024 ha mostrato, quindi, una dinamicità positiva, con un’attenzione crescente verso l’efficienza energetica.
Le previsioni per il 2025 sono incoraggianti, ma permangono sfide legate all’accessibilità alla casa e alla necessità di un quadro normativo e di incentivi più stabile e organico per sostenere la transizione verso un parco immobiliare più efficiente, in linea con gli obiettivi europei.
Il report evidenzia un’evoluzione nella consapevolezza degli acquirenti riguardo al valore dell’efficienza energetica, ma sottolinea anche la necessità di un impegno congiunto tra pubblico e privato per realizzare una vera e propria svolta nel settore.