Il 2024 si è confermato essere un anno positivo per il mercato immobiliare italiano, come evidenziato dal report “Fiaip monitora Italia” realizzato dal Centro Studi FIAIP in collaborazione con ENEA e I-Com, che ha delineato l’andamento del mercato immobiliare, l’esame delle transazioni per classi di efficientamento energetico e le previsioni per il 2025.
Lo studio, elaborato su un campione di oltre 600 agenti immobiliari e professionisti del settore, stima un aumento tendenziale delle compravendite residenziali del +1,5% nel 2024 ed un aumento medio dei prezzi del +3,0%.
Le prospettive espresse per il 2025 sono ottimistiche, trainate dal calo del tasso dei mutui e da una crescente attenzione verso le case meno energivore.
Il 2024 ha evidenziato, inoltre, secondo gli operatori interpellati, un aumento dei prezzi e dei canoni di locazione, dovuto principalmente ad un divario crescente tra domanda e offerta.
Inflazione e mutui favoriscono la crescita:
Questo dinamismo è stato favorito dal ridimensionamento dell’inflazione e dalla politica monetaria della BCE, che non solo ha facilitato l’accesso al credito – in particolare per i mutui prima casa – ma ha anche alimentato fiducia nel mercato, da sempre linfa vitale per la sua dinamicità:
- Mutui: le richieste per la prima casa sono aumentate del +10%, sostenute dal Fondo di Garanzia Consap.
- Tipologie: il taglio più compravenduto è il trilocale usato in zona semicentrale (74,38%), seguito dal bilocale (11,57%) e dalle abitazioni unifamiliari (6,34%).
- Modalità di acquisto: la maggior parte degli italiani acquista un immobile ricorrendo a mutui bancari (59,18%), seguiti dall’utilizzo di mezzi propri (22,47%) e da permute immobiliari (14,25%).
La maggior parte degli stranieri, che ha acquistato un immobile in Italia nel 2024, lo ha fatto prevalentemente utilizzando mezzi finanziari propri (48,25%), con provenienza principale da Paesi dell’Unione Europea (72,03%) ed aumento della rilevanza dei paesi Extra UE (27,97%).
Aumento dei prezzi, con un occhio di riguardo all’efficienza:
Nel 2024, come premesso, si è registrato un incremento medio dei prezzi di vendita del +3,0% a livello nazionale (con un picco del +5% per le prime case), con punte a Roma (+4,0%), Torino (+3,1%), Napoli (+2,3%) e Milano (+1,6%).
Analisi e previsioni per alcune zone e quartieri di Roma
Andamento 2024:
Nonostante le sfide economiche generali, il mercato immobiliare romano ha mostrato segnali di vitalità nel 2024.
In linea con altre grandi città a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa, Roma ha registrato un aumento medio dei valori immobiliari del +4,0% rispetto al 2023.
Questo incremento, sebbene positivo per la valorizzazione del patrimonio, contribuisce a rendere più complesso l’accesso alla casa, specialmente per le fasce meno abbienti.
Analisi dei prezzi immobiliari di alcune zone:
Le quotazioni immobiliari a Roma nel 2024 hanno mostrato variazioni significative in base alla zona e allo stato di conservazione dell’immobile.
I valori (euro/mq commerciale) si articolano come segue:
- Centro storico: si registrano i valori più elevati.
- nella zona Corso Vittorio un immobile nuovo può variare da 8.500 a 9.000 euro/mq, da ristrutturare tra 6.000 e 6.300 euro/mq.
- zone come Tridente e Ludovisi mostrano picchi ancora superiori.
- aree come Aventino e Trastevere mantengono valori alti, con immobili ristrutturati che si collocano tra 5.000 e 8.000 euro/mq, a seconda della specifica localizzazione.
- Semicentro: le aree semicentrali presentano una notevole eterogeneità.
- Appia/Tuscolana: zone come Appio Latino rilevano per il nuovo tra 4.500 e 4.800 euro/mq.
- Aurelia/Gianicolense: Monteverde Nuovo e Vecchio mostrano valori per immobili ristrutturati intorno ai 3.800-4.000 euro/mq.
- Ostiense/Navigatori: Garbatella e San Paolo presentano immobili ristrutturati, o comunque in ottime condizioni, tra 3.100 e 4.000 euro/mq.
- Parioli/Flaminio: vedono il ristrutturato superare i 5.000 euro/mq.
- Prati/Trionfale: Prati si conferma zona di alto valore con immobili ristrutturati/ottimi tra 4.500 e 4.900 euro/mq.
- Salario/Trieste/Nomentano: aree come Trieste e Salario mostrano valori elevati, con il ristrutturato o in ottime condizioni che può raggiungere i 4.500-5.000 euro/mq.
- Periferia: anche la periferia mostra differenze significative.
- Asse Colombo/Ostiense/Litorale: zone come AXA e Casal Palocco hanno valori per il nuovo tra 3.000 e 3.500 euro/mq, mentre Acilia si posiziona su fasce più basse.
- Aurelia: aree come Aurelio Val Cannuta vedono il nuovo tra 3.600 e 3.800 euro/mq, mentre zone più esterne come Primavalle si attestano su valori inferiori.
- Casilina/Prenestina: zone come Centocelle e Pigneto mostrano valori per immobili ristrutturati/ottimi tra 2.400 e 3.500 euro/mq.
- Cassia/Flaminia: la Camilluccia si distingue con valori elevati, mentre zone come Labaro o Prima Porta presentano valori più contenuti.
- Altre periferie (Cintura EUR, Nord, Nord-Ovest, Ovest, Sud, Est): si osserva una vasta gamma di prezzi, da zone come Vallerano o Eur (nuovo > 4.000 euro/mq) a quartieri più popolari come Tor Bella Monaca o Corviale.
Prospettive e previsioni:
Le previsioni generali per il mercato residenziale italiano nel 2025 sono positive, con stime nazionali di aumento delle compravendite (+5,0%) e dei valori (+2,0%).
Tuttavia, per quanto riguarda specificamente Roma, il sentiment degli agenti immobiliari raccolto nel report indica un quadro più differenziato:
Andamento compravendite:
- Volumi: si prevede una generale stazionarietà nel volume delle compravendite per gli immobili a uso abitativo. Nello specifico, è attesa stabilità nelle zone di pregio centrali (56,82% degli agenti) e semicentrali. Una diminuzione è, invece, prevista per le zone di periferia e di estrema periferia.
- Tempi di conclusione degli accordi preliminari: anche per i tempi necessari a concludere i contratti preliminari, si prevede prevalentemente stazionarietà, con stabilità attesa nelle zone di pregio centrali, nelle zone semicentrali (71,35% prevede stazionarietà) e nella periferia. Una diminuzione (tempi potenzialmente più lunghi o minor numero di contratti chiusi rapidamente) è prevista per l’estrema periferia.
Andamento locazioni:
- Volume contratti: per quanto riguarda il numero di contratti di locazione, il sentiment prevalente è di stazionarietà in tutte le aree analizzate (pregio centrale, semicentrale, periferia ed estrema periferia).
- Tempi di conclusione: analogamente al volume, anche i tempi per la conclusione dei contratti di locazione sono previsti in stazionarietà su tutte le fasce territoriali della città.
Conclusioni:
In sintesi, il mercato immobiliare romano ha mostrato resilienza nel 2024.
Per il 2025, il sentiment degli operatori suggerisce una sostanziale tenuta nelle aree centrali e semicentrali per il numero di compravendite, con una possibile contrazione nelle zone più esterne.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, invece, il numero di contratti di locazione stipulati e la rapidità con cui questi verranno conclusi, nelle diverse zone della città, dovrebbero rimanere sostanzialmente invariati rispetto al 2024.
Parallelamente, si è osservata una crescente attenzione verso l’efficienza energetica degli immobili (+4,0%) da parte degli interessati ad un acquisto immobiliare:
- Le compravendite di trilocali in classe “C” (+32%), “D” (+10%) ed “E” (+16%) sono in aumento.
- L’Attestato di prestazione energetica (APE) è percepito sempre più come uno strumento utile (+9%).
- Nelle compravendite di case unifamiliari, le classi energetiche “F” ed “E” hanno superato la “G“.
- Per la prima volta nelle abitazioni di pregio, la classe A1 (13,02%) supera la G (12,78%).
- Gli immobili nuovi sono prevalentemente in classi energetiche elevate (A e B), rappresentando il 75% delle transazioni.
- Per gli immobili ristrutturati si osserva una costante crescita delle transazioni nelle classi energetiche superiori (A e B), raggiungendo il 44% nel 2024.
Crescita del mercato della locazione:
Anche il mercato della locazione è risultato essere in crescita, con un +2,0% nel numero di contratti e un aumento medio dei canoni del +7,0%, spinto dalle locazioni brevi e transitorie.
La tipologia più ricercata per le abitazioni è il contratto a canone concordato, per bilocali o trilocali usati in zone centrali e semicentrali.
Il mercato delle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, inoltre, ha mostrato una crescita nel numero di contratti:
Anche i canoni di locazione ad uso diverso dall’abitativo, sono aumentati:
- Negozi: +1,0%;
- Uffici: +1,3%;
- Capannoni: +1,2%.
Questo andamento positivo nel settore delle locazioni, sia residenziali che non, suggerisce una ritrovata vitalità del mercato dopo anni di maggiore incertezza.
Previsioni ottimistiche per il 2025 e priorità del settore:
Le previsioni per il 2025 indicano una continuazione del trend positivo, con un ulteriore aumento delle compravendite residenziali del +5,0% e dei prezzi di vendita del +2,0%, grazie al calo dei tassi sui mutui e al desiderio di miglior comfort abitativo.
Gli esperti del settore, sottolineano alcune priorità:
- Riallargare la platea del Fondo di Garanzia Consap.
- Accelerare la definizione di un Piano Nazionale Casa.
- Definire un sistema ordinato e stabile di incentivi fiscali edilizi, in vista della direttiva UE “Case Green“.
Conclusioni:
Il mercato immobiliare italiano nel 2024 ha mostrato, quindi, una dinamicità positiva, con un’attenzione crescente verso l’efficienza energetica.
Le previsioni per il 2025 sono incoraggianti, ma permangono sfide legate all’accessibilità alla casa e alla necessità di un quadro normativo e di incentivi più stabile e organico per sostenere la transizione verso un parco immobiliare più efficiente, in linea con gli obiettivi europei.
Il report evidenzia un’evoluzione nella consapevolezza degli acquirenti riguardo al valore dell’efficienza energetica, ma sottolinea anche la necessità di un impegno congiunto tra pubblico e privato per realizzare una vera e propria svolta nel settore.