L’anno immobiliare si apre all’insegna della riflessione.
Secondo il recente report pubblicato dal portale Idealista, dopo mesi di corsa i prezzi delle abitazioni “usate” in Italia segnano una lieve flessione su base mensile a gennaio 2026 (-0,3%), assestandosi su una media di 1.856 euro/mq.
Tuttavia, fermarsi al dato mensile sarebbe un errore di miopia, perché allargando l’orizzonte temporale il mercato conferma la sua solidità strutturale: i valori relativi all’offerta residenziale risultano essere in crescita su base trimestrale (+1,5%) e, dato ancora più rilevante, rispetto all’anno precedente (+3,2%).
Siamo di fronte a una fisiologica stabilizzazione, quindi, con una netta polarizzazione tra le grandi metropoli e i centri minori.
La classifica dei capoluoghi: Milano consolida, le altre inseguono
Mentre Roma mostra muscoli sul lungo periodo, Milano si conferma la regina incontrastata dei prezzi, pur prendendosi una pausa di riflessione.
Il distacco con il resto d’Italia è netto, ma la classifica dei capoluoghi più cari riserva conferme importanti:
-
1
Milano
5.183 €/mq -
2
Venezia
4.892 €/mq -
3
Bolzano
4.820 €/mq -
4
Firenze
4.567 €/mq -
5
Bologna
3.625 €/mq -
6
Roma
3.305 €/mq
Tra le altre grandi piazze, si segnalano i rialzi di Genova (+1,6%) e Bari (+0,6%), mentre soffrono Napoli (-1,1%), Palermo e Torino (entrambe -0,3%).
Il 57% dei capoluoghi è in crescita, un dato che svela una domanda sempre più orientata verso centri a misura d’uomo. La tendenza non è più guidata dalle grandi metropoli, ma da una ricerca strategica di un nuovo equilibrio abitativo.
A guidare la performance sono centri come Lecco (+3,6%) e Rieti (+3,6%), mentre mercati come Rovigo (-4,6%) mostrano maggiore sofferenza.
- Le flessioni più marcate: il calo colpisce duramente alcune aree specifiche. Rovigo lascia sul terreno il -4,6%, seguita da Foggia (-2,4%) e Latina (-2,1%).
- I mercati più accessibili: per chi cerca opportunità low-cost, Caltanissetta è il capoluogo più economico d’Italia (658 €/mq), seguita da Ragusa (723 €/mq) e Reggio Calabria (745 €/mq).
Roma: prezzi richiesti in forte incremento tendenziale:
Alla stabilità nel dato mensile di Roma, si contrappone una performance annuale eccezionale, che la posiziona come una delle piazze più dinamiche tra le grandi città italiane:
Il valore medio di 3.305 euro/mq nasconde profonde differenze territoriali.
L’analisi dei singoli quartieri rivela dove si concentrano le opportunità di crescita e quali aree consolidino il loro prestigio:
| Quartiere/Zona | Prezzo | Variazione annuale | Indicatore di mercato |
|---|---|---|---|
| Centro Storico | 7.520 €/mq | +1,3% | Asset Rifugio |
| Prati | 6.356 €/mq | +7,6% | Alta Richiesta |
| Monte Sacro | 3.664 €/mq | +8,2% | In Forte Crescita |
| Portuense-Magliana | 3.300 €/mq | +8,7% | Booming |
| Trigoria-Castel di Leva | 2.537 €/mq | -6,9% | In Flessione |
| Roma est-Autostrade | 2.056 €/mq | +4,1% | Accessibile |
Nota: gli indicatori di mercato sono elaborazioni editoriali basate sulle variazioni di prezzo e sul posizionamento del valore medio di ciascun quartiere.
Trend territoriali: le dinamiche di Province e Regioni
Allargando l’analisi all’intero territorio nazionale, emergono insight chiari sulla direzione del mercato, con una domanda che si polarizza, premiando i centri urbani dinamici e le regioni con maggior attrattività:
- Province: concentrazione del valore nei centri urbani
Il dato provinciale si rivela l’esatto opposto di quello dei capoluoghi, svelando un fenomeno di progressiva concentrazione del valore immobiliare, con le aree metropolitane che crescono mentre la provincia diffusa cede terreno.
Il 55% delle province segna un calo. Questo trend è visibile persino nelle ricche province di Milano (-0,6%) e Roma (-0,2%), a conferma che la crescita è iper-localizzata.
Province in sofferenza: i cali maggiori si registrano a Enna (-6,2%), Pescara (-2,2%) e Macerata (-2%). Anche le province di Milano (-0,6%) e Roma (-0,2%) flettono leggermente, a conferma che la tenuta dei prezzi è un fenomeno prettamente cittadino.
Province in crescita: in controtendenza Padova (+1,7%), Genova (+1,5%) e Vibo Valentia (+1,3%). - Regioni: si conferma il divario strutturale
L’analisi su scala regionale conferma la persistente disparità di valore che caratterizza il mercato italiano, con un divario netto tra le aree più performanti del Nord e quelle economicamente più accessibili del Sud.
Il Trentino-Alto Adige si consolida come la regione più costosa (3.241 €/mq) e dinamica (+1%), mentre il Molise (903 €/mq) resta la più economica d’Italia.
Cosa aspettarsi nei prossimi mesi?
Il mercato immobiliare del 2026 si preannuncia selettivo.
La lieve flessione congiunturale non intacca un trend annuale solido, ma agisce da catalizzatore, premiando le piazze con fondamentali robusti come Roma e i centri che offrono un’alta qualità della vita.
La chiave potrà essere l’analisi dei micro-mercati , poiché le performance “a macchia di leopardo” diventeranno la nuova normalità.
Fonte: Idealista – 5 febbraio 2026
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