Mercato immobiliare: aumentano prezzi e canoni nel primo semestre 2026, diminuisce l’accessibilità per i single

Il mercato immobiliare italiano chiude il primo semestre del 2026 mostrando una consolidata tendenza al rialzo, secondo il recente report elaborato da Immobiliare.it Insights. La spinta prosegue su due binari paralleli: il comparto delle compravendite registra un incremento medio del +4,3% su base annua, portando la richiesta a 2.200 euro/mq, mentre i canoni di locazione avanzano del +2,9%, attestandosi a 14,7 euro/mq.

L’epicentro delle dinamiche rialziste si sposta: le regioni del Nord (Nord-Est +6%, Nord-Ovest +5,7%) monopolizzano la spinta sui prezzi di vendita, mentre è il Centro Italia a guidare il rincaro degli affitti con un netto +5,6%. Tra le grandi piazze metropolitane, spicca la performance di Roma, che scavalca Bologna e si consolida al terzo posto nazionale, posizionandosi subito dopo Milano e Firenze.

Flessione dell’offerta in vendita, rimbalzo nell’affitto:

L’andamento macroeconomico del primo semestre 2026 restituisce la fotografia di un mercato spaccato a metà per dinamiche di assorbimento e disponibilità di stock, con leve di mercato che operano in direzioni opposte nei due comparti principali.

• Compravendite: tensione sull’offerta

  La pressione della domanda sul singolo annuncio cresce del +2,5% a livello nazionale, trainata da un picco del +7,3% nel Centro Italia. Questa spinta si scontra con una riduzione strutturale dello stock di immobili in vendita (-1,4% in media, con punte del -2,4% nel Nord-Ovest e nel Centro). Il calo dell’offerta unito alla domanda sostenuta è il motore primario dell’inflazione dei prezzi, trainata soprattutto dal Nord-Est (+6,0%) e Nord-Ovest (+5,7%).

• Locazione: il ritorno dello stock

  A differenza delle vendite, il mercato degli affitti assiste a una vigorosa immissione di nuove unità immobiliari. Dopo il crollo registrato tra il 2022 e il 2024, l’offerta locativa segna un impressionante +19,3%. Questa espansione dello stock ha innescato un allentamento della pressione selettiva (-14% nel Nord-Est), permettendo agli inquilini un maggiore margine di scelta. Fa eccezione il Centro Italia, dove la domanda rimane invariata (-0,4%) spingendo i canoni in rialzo del +5,6%.

Roma aggancia i vertici della classifica:

L’analisi urbana del primo semestre evidenzia come i principali poli economici italiani stiano vivendo fasi del ciclo immobiliare differenti. Se piazze mature tendono a stabilizzare la loro crescita, altre vivono veloci fiammate rialziste.
Tutti i principali capoluoghi (ad eccezione di Reggio Calabria, -2,5%) registrano aumenti, ma è la riconfigurazione del podio a fare notizia:

Accessibilità del mercato: l’esclusione dei monoreddito

Il nodo critico evidenziato da Immobiliare.it Insights è l’affordability, ovvero la percentuale di case accessibili rispetto ai redditi reali e alle condizioni del credito. Il mercato attuale, infatti, sancisce una barriera strutturale per i single, confinando l’accesso all’abitazione quasi esclusivamente ai nuclei con più redditi:

Analizzando le dinamiche dei poli urbani, l’inaccessibilità raggiunge il suo apice assoluto a Firenze, proibitiva persino per le coppie (dove solo il 16,6% dell’offerta in vendita e il 27,7% in affitto risulta compatibile). All’estremo opposto, il Sud domina per sostenibilità: Reggio Calabria e Messina svettano garantendo alle coppie un’accessibilità locativa oltre il 90% e un’accessibilità all’acquisto che sfiora l’87%.

Spostando il focus sulle grandi piazze economiche del Nord, Genova (78%) e Torino (74%) emergono nettamente come le opzioni più equilibrate per i nuclei bireddito. Entrambe si posizionano tra le prime cinque città più accessibili d’Italia, offrendo oggi il miglior compromesso strategico tra opportunità lavorative, servizi metropolitani e la sostenibilità dei costi abitativi.