Il mercato immobiliare italiano ha mostrato un’eccezionale vitalità, secondo l’analisi del Team Research di DILS, importante gruppo immobiliare internazionale.
Nel secondo trimestre del 2025, infatti, gli investimenti hanno raggiunto 2,5 miliardi di euro, segnando una crescita del +56% rispetto allo stesso periodo del 2024.
Il bilancio del primo semestre, inoltre, è ancora più netto: con 5,2 miliardi di euro, il volume totale è cresciuto del +50%, confermando un forte sentiment di fiducia da parte degli investitori.
Hospitality: si conferma il motore della crescita
Il settore Hospitality si è distinto come il principale driver di questa espansione, che con oltre 850 milioni di euro investiti nel Q2, ha registrato il miglior risultato degli ultimi cinque anni.
Il totale del primo semestre (1,5 miliardi), inoltre, ha segnato un impressionante +88% rispetto al 2024, con un focus marcato sul segmento luxury in destinazioni chiave come Roma, Venezia e il lago di Como.
La sua centralità è testimoniata anche dal fatto che, quattro delle dieci maggiori operazioni del semestre, appartengono a questo comparto.
Settore retail: raggiunge la migliore performance dal 2019
Anche il settore Retail, ovvero quello relativo agli spazi commerciali ed ai negozi, ha mostrato una performance robusta, con investimenti per oltre 500 milioni nel Q2, raggiungendo così un totale di circa 1 miliardo nel primo semestre.
Si tratta del risultato più alto dal 2019, sostenuto principalmente da due fattori: la finalizzazione di deal nel comparto shopping center e l’interesse per trophy asset high street, a Milano e Roma.
L’operazione strategica su grandi stazioni retail:
Un segnale forte del rinnovato interesse per il settore commerciale italiano arriva dall’acquisizione di Grandi Stazioni Retail S.p.A da parte di due importanti investitori internazionali.
Questa transazione, pur non rientrando nel calcolo dei volumi di investimento immobiliare per la sua natura specifica, rappresenta un chiaro indicatore della fiducia nel potenziale del retail in Italia.
Logistica: investimenti in crescita
Il settore della Logistica ha registrato 141 milioni di euro di investimenti nel Q2, portando il totale semestrale a 785 milioni.
Nonostante una flessione trimestrale, dovuta a fattori contingenti, il confronto su base semestrale rivela una crescita significativa del +61% rispetto al 2024. Le dinamiche strutturali e una solida pipeline di operazioni, inoltre, indicano un crescente interesse, mentre il prime net yield si conferma stabile al 5,30%.
Il mercato occupier della logistica, si stabilizza:
Sul fronte dell’assorbimento (take-up), sono stati occupati circa 560.000 mq di spazi logistici nel Q2 (+13% sul trimestre precedente). Il dato semestrale (1.050.000 mq) mostra invece una contrazione del -11% rispetto al 2024, segnalando una fase di stabilizzazione del mercato.
I dati evidenziano due trend chiave:
- Domanda di qualità: oltre l’80% del take-up trimestrale ha riguardato spazi di nuova costruzione.
- Canoni stabili o in crescita: il prime rent nazionale è stabile a 70 €/mq/anno (Milano e Roma), ma aumenta a Verona (60 €/mq/anno).
Uffici: un mercato stabile trainato da Milano
Il settore uffici ha registrato investimenti per circa 790 milioni nel primo semestre, un dato sostanzialmente stabile rispetto all’anno precedente.
Milano si conferma il mercato di riferimento, catalizzando l’84% dei capitali, seguita da Roma con il 14%.
Il dinamismo del mercato degli uffici a Milano:
Il mercato milanese ha mostrato grande vivacità nel primo semestre, con un take-up di 205.000 mq (+15% sul 2024) e un numero record di operazioni.
Le dinamiche principali includono:
- Domanda di medie dimensioni: il 51% degli spazi assorbiti è compreso tra 1.000 e 5.000 mq.
- Focus sulla qualità: gli immobili di Grado A/A+ rappresentano oltre il 74% del take-up.
- Prime rent stabile: il canone di locazione massimo si conferma a 775 €/mq/anno, con prospettive di crescita.
A Roma la sfida è nell’offerta di qualità:
A Roma, il mercato occupier mostra una flessione, con un take-up semestrale di 53.000 mq (-23%, rispetto al 2024).
Il fattore chiave è la persistente scarsità di prodotto di alta qualità (classe A/A+), che rappresenta solo il 19% delle operazioni.
Questa carenza sta spingendo al rialzo i canoni anche in aree come l’EUR, rafforzando le prospettive di crescita futura.
Living: cresce l’interesse degli investitori
Il settore Living ha attratto investimenti per 320 milioni nel primo semestre (+54% sul 2024), con un’accelerazione nel secondo trimestre (+98%).
Milano e Roma assorbono la maggior parte dei capitali, con lo Student Housing che si è confermato essere una delle asset class preferite, attraendo circa un terzo del volume semestrale.
Il mercato residenziale conferma il trend positivo:
Anche il mercato residenziale della compravendita mostra una crescita solida, con le 172.048 transazioni registrate dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate nel primo trimestre del 2025 (+11,2%).
Roma ha registrato 8.528 transazioni (+10,7%) con una forte domanda per i tagli medio-grandi, mentre Milano 5.505 transazioni (+7,1%), con una domanda orientata soprattutto verso i piccoli tagli.
Contesto finanziario e dinamiche della locazione:
A sostenere il mercato è anche il calo dei tassi sui mutui, scesi al 3,22% (-76 punti base rispetto al Q1 2024).
Sul fronte delle locazioni, si osserva un calo dei contratti a lungo termine a Roma (-12%) e Milano (-1,3%), a vantaggio di quelli transitori (+2,8% a Roma, +6,0% a Milano).
Settore alternative: asset class strategica
Il settore Alternative, che raggruppa asset immobiliari non tradizionali come studentati e residenze sanitarie, si conferma tra i più attrattivi, con 790 milioni investiti nel primo semestre.
A trainare la performance sono state le operazioni nel comparto Healthcare (266 milioni nel Q2) e gli asset Mixed-use con una forte componente Education.
Prospettive future: intercettare i macro-trend per consolidare la crescita
Il primo semestre del 2025 chiude con un bilancio di solida crescita per il mercato immobiliare italiano.
L’Italia si dimostra capace di attrarre capitali sia nelle asset class consolidate come l’Hospitality, sia in segmenti emergenti e innovativi (Healthcare, Education, Data Center).
La sfida principale sarà intercettare i macro-trend di lungo termine per generare nuove opportunità e consolidare il posizionamento del Paese nel panorama europeo.
DILS – 3 luglio 2025