Il mercato immobiliare italiano sembra restituire i primi segnali di vitalità dopo un periodo di rallentamento dovuto al progressivo irrigidimento del credito relativo all’acquisto di abitazioni.
È quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma, che ha analizzato le performance immobiliari nei principali 13 mercati, ovvero Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Fattori chiave per la ripresa: Secondo Nomisma, il possibile rilancio del mercato dipenderà principalmente da due elementi:
- Tenuta dei redditi familiari, sebbene non si possa escludere un lieve peggioramento del mercato del lavoro.
- Accesso al credito, con il ripristino di condizioni meno prudenti e selettive.
Nonostante l’incertezza su entrambi i fronti, la lieve crescita nelle intenzioni di acquisto e nel numero di transazioni lascia intravedere uno scenario nuovamente espansivo.
Sostanziale stabilità dei prezzi, rispetto al primo semestre dell’anno: La ripresa delle compravendite si accompagna ad una frenata dei prezzi e dopo una crescita continua, i valori chiudono l’anno in media sui livelli del primo semestre 2024. Nomisma rileva, infatti:
- Prezzi invariati: il secondo semestre ha registrato una stabilità derivante dall’equilibrio tra un ridimensionamento delle aspettative dei venditori e una minore disponibilità a concedere sconti.
- Declino dei valori in alcuni mercati: tra i 13 mercati monitorati, il calo più significativo si è registrato a Milano (-1,5% su base semestrale), seguita da Bari, Roma, Torino e Venezia Laguna.
Tuttavia, il recupero degli scambi e l’interesse crescente di una parte della domanda offrono segnali positivi.
Incremento tendenziale dei prezzi: Su base annua si registra, invece, un lieve aumento dei prezzi per i mercati monitorati:
- +1,7% per le abitazioni in ottimo stato di conservazione.
- +1,5% per quelle in buono stato.
Crescita dei canoni di locazione: Nel segmento delle locazioni, l’accesso limitato al credito ha condizionato le scelte abitative, contribuendo ad un’ulteriore crescita dei canoni, con incrementi superiori al 3% annuo nella maggior parte dei mercati:
- Milano e Roma: hanno registrato aumenti rispettivamente del +3,2% e +4,7%.
- Rendimenti lordi: il rendimento medio lordo annuo per il segmento abitativo è risultato essere stabile (6,8%).
Nomisma sottolinea che il 59,3% delle famiglie ha optato per l’affitto nel 2024 (rispetto al 56% nel 2023), spesso per mancanza di risorse per l’acquisto. La carenza di politiche pubbliche ha aggravato, inoltre, le difficoltà per le famiglie più vulnerabili.
Tempi medi di vendita e locazione: I tempi medi di assorbimento evidenziano tendenze differenziate:
- Vendite: mediamente servono 5 mesi per concludere una transazione, con Genova che richiede i tempi più lunghi (5,5 mesi) e Milano quelli più brevi (4 mesi).
- Locazioni: i tempi per affittare un’abitazione si sono dimezzati, stabilizzandosi sotto i 2 mesi.
Conclusioni: Il mercato immobiliare italiano sembra aver superato la fase ciclica più complessa, ma rimangono alcuni nodi strutturali che ne limitano le prospettive di crescita. Tra questi, l’accessibilità economica per molte famiglie e l’assenza di strategie pubbliche mirate continuano a rappresentare sfide significative.
A ciò si aggiunge il bisogno di una maggiore attenzione alla sostenibilità del patrimonio immobiliare, sia in termini di riqualificazione energetica che di adeguamento delle infrastrutture, elementi chiave per rendere il settore più resiliente alle sfide future. In questo contesto, la ripresa delle transazioni e la stabilità dei prezzi rappresentano segnali positivi, ma non sufficienti a garantire una crescita solida e inclusiva.
Fonte: Nomisma.it – 5 dicembre 2024
Rapporto sull’abitare 2024: crescono le difficoltà di acquisto e il 60% della domanda si sposta sulla locazione