Il 1° rapporto dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare – marzo 2023 di Nomisma, rivela come l’attuale contesto presenti nuovi ostacoli, dopo il brillante recupero post-pandemico e richieda la necessità di fare i conti con uno scenario nuovamente avverso.
La combinazione di eventi bellici in corso e le misure restrittive della politica monetaria decisa dalla BCE, sta rendendo il mercato immobiliare ancora più difficile.
Il rapporto prevede una diminuzione del 14,6% delle transazioni immobiliari per il 2023 rispetto all’anno precedente (ovvero circa 670.000, dalle 784.000 precedenti), ma anche che non ci saranno riduzioni significative dei valori nominali.
Il rapporto sottolinea anche la rigidità dei prezzi delle abitazioni durante le fasi di rallentamento ciclico, confermata anche in questa fase congiunturale.
Il rapporto indica come, per le famiglie italiane, l’accesso al credito diventi essenziale, ma la prudenza e la selettività delle banche nella concessione dei finanziamenti stia ostacolando la richiesta di finanziamenti. Inoltre, la domanda di immobili non sarà certamente facilitata dall’aumento dei tassi di interesse sui prestiti e dal rischio di potenziale insolvibilità dei potenziali mutuatari.
Secondo Nomisma a rendere più impervio l’accesso al credito non è solo l’accresciuta onerosità del finanziamento – con tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023 – quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura di molti dei potenziali mutuatari.
Ne deriva quindi – dopo il biennio 2021-22 – un sensibile calo delle intenzioni di acquisto immobiliari e delle richieste di finanziamento.
Un calo che, secondo Nomisma, non dipende solo dagli indicatori di fiducia delle famiglie, seppure in calo rispetto ai massimi toccati a settembre 2021, ma derivante anche dal repentino irrigidimento dei criteri di selezioni della clientela.
Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%).
Politiche creditizie più prudenti incidono negativamente sul l’afflusso di domanda al mercato e determinano una flessione dell’attività transattiva stimata nell’ordine del -14,6% su base annua, con un’intensità della contrazione che dovrebbe essere più evidente nella prima parte dell’anno, per poi ridursi a partire dall’estate con il progressivo allentamento della stretta monetaria.
I rischi di ridimensionamenti più significativi dovrebbero essere circoscritti all’anno in corso e non comportare arretramenti dei valori nominali.
Al riguardo Nomisma sottolinea come “la rigidità dei prezzi delle abitazioni nelle fasi di rallentamento ciclico rappresenta una caratteristica del mercato immobiliare italiano, destinata a trovare conferma anche in questa fase congiunturale in cui l’erosione in termini reali sarà tutt’altro che trascurabile, alla luce di un’inflazione inusitatamente elevata che fatica a recedere”.
Le evidenze emerse dal monitoraggio condotto da Nomisma su 13 città intermedie (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona) confermano il perdurare di un’intonazione positiva dei prezzi (+3,1% su base annua), anche se è in corrispondenza dei maggiori mercati che ci si aspetta la comparsa di eventuali segnali recessivi.
Nel cluster di mercati analizzati dal rapporto è riscontrabile una certa eterogeneità delle performance dovuta principalmente agli sfasamenti temporali che hanno segnato le fasi di inversione dei cicli immobiliari.
Nomisma evidenzia anche come nell’ultimo anno i tempi per finalizzare la vendita di un’abitazione si siano in realtà leggermente accorciati (5,4 mesi in media),non discostandosi dai livelli raggiunti a consuntivo nel 2021.
Tra i mercati monitorati è Trieste a far segnare i tempi più bassi per concludere una trattativa di vendita (3 mesi per un’abitazione usata).
Considerando lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto, questo si è attesta al 10,6% nel comparto abitativo, con Trieste, Verona e Parma a rappresentare i mercati con maggiore liquidità.
IL MERCATO DELLE LOCAZIONI:
La situazione sul versante locativo risulta più dinamica: alla domanda stabile di lungo periodo si aggiunge quella temporaneamente impossibilitata ad accedere alla proprietà.
Ne deriva, quindi, “una pressione rialzista sui canoni di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi”.
I rendimenti lordi da locazione – nella media dei 13 mercati monitorati – non hanno subito variazioni significative.
Considerando i tempi medi per affittare un’abitazione, questi si attestano a 1,5 mesi, mentre i rendimenti lordi da locazione sono nell’ordine del 5,5%.
IL MERCATO CORPORATE:
Secondo l’analisi Nomisma, invece, la situazione sul versante corporate appare più articolata.
Proprio quando la risalita del comparto sembrava procedere con passo spedito, con volumi tornati su livelli prossimi ai massimi storici, il progressivo indebolimento delle prospettive di crescita economica ha fatto riemerge i dubbi irrisolti da parte degli investitori stranieri relativamente alle prospettive del Paese e alla sostenibilità del debito pubblico.
Per Nomisma l’accresciuto attendismo, associato alla contestuale risalita dei tassi di interesse, ha propiziato una risalita dei rendimenti di settore dagli esigui livelli su cui si erano attestati, favorendo quel processo di repricing che il nuovo scenario rende di fatto ineludibile.
L’entità della correzione dipenderà, chiaramente, dalla severità del rallentamento in atto e dall’orientamento che la BCE darà alle politiche monetarie dei prossimi mesi.
Fonte: nomisma.it | Press area – 22 marzo 2023