Il mercato immobiliare non residenziale italiano ha dimostrato una straordinaria resilienza e vitalità nel terzo trimestre del 2025.
I dati, secondo quanto comunicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, confermano che il “mattone produttivo” non è solo in recupero, ma in fase di consolidamento strutturale.
Con 56.331 transazioni (NTN), infatti, il comparto registra un aumento complessivo di 3.832 unità compravendute (+7,3%) rispetto allo stesso periodo del 2024.
Non si tratta di un rimbalzo tecnico, ma di una crescita generalizzata trainata con forza dal macro-settore Terziario-Commerciale, che da solo registra un incremento volumi del +10,8%. A dettare il ritmo sono il settore retail, con i Negozi in ascesa dell’+11,2%, e il direzionale, con il comparto Uffici che segna un solido +9,3%.
Tuttavia, analizzando i dati granulari delle metropoli, emerge una narrazione complessa fatta di nuove esigenze di spazi e riposizionamenti strategici.
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Il rinascimento del retail: Negozi e Laboratori
Il dato più impattante del trimestre riguarda il commercio.
Con un balzo del +11,2%, il segmento negozi smentisce le previsioni più pessimistiche, dimostrando una vitalità trasversale che non si limita alle High Street del lusso:
- Capillarità della ripresa: la crescita è strutturale, con 9.868 unità NTN compravendute (994 unità in più, rispetto al III trimestre 2024). I volumi aumentano sia nei grandi centri urbani (+12,7%) che nei comuni minori (+10,3%).
- Investimenti di peso: non crescono solo le transazioni, ma anche le superfici scambiate (STN), che a livello nazionale salgono quasi del +13%. Questo dato suggerisce che il mercato non sta assorbendo solo piccoli locali di vicinato, ma anche spazi commerciali di ampie metrature, tipici della GDO o dei grandi flagship store.
- Geografia dello sviluppo: il Nord Est guida la classifica con un impressionante +15,3% di scambi, seguito dal Centro (+12,5%) e dal Nord Ovest (+11,1%).
Il nuovo volto degli Uffici: crescita e riorganizzazione
Il comparto direzionale registra una performance positiva (+9,3%) con 3.036 unità compravendute (258 unità in più rispetto al III trimestre 2024), ma la lettura del dato richiede una lente più sofisticata, perché dietro l’aumento dei volumi si nasconde una profonda trasformazione delle modalità di lavoro.
Se nel Nord Ovest il mercato corre (+19,8%), nel Sud e nelle Isole si osserva una stagnazione o un calo.
Ma il vero indicatore strategico è la superficie media: nel Nord Est, a fronte di più transazioni, la superficie totale scende (-5%), indicando una chiara preferenza per uffici modulari e di taglio piccolo, perfetti per il lavoro ibrido.
Al contrario, il Centro Italia vede crescere le superfici del +14%, segnalando operazioni su interi building o grandi piani direzionali.
Focus Metropoli: il “grande dualismo” Roma-Milano
Analizzando le due principali piazze italiane, emerge una divergenza netta nelle strategie di asset allocation.
Roma si dimostra un mercato di “espansione classica”, mentre Milano appare come un laboratorio di “riqualificazione selettiva”.
Roma: la Capitale cresce in volume e spazi
Roma è, in questo trimestre, la regina del mercato, con dati che mostrano un ecosistema sano, dove la domanda assorbe spazi sempre più grandi in ogni comparto:
- Uffici: le transazioni crescono del +12,1% (128 NTN, 14 in più rispetto al III trimestre 2024), ma è la superficie a sorprendere con un +17,7%. Nella Capitale si acquistano grandi sedi istituzionali e corporate, in controtendenza rispetto al frazionamento visto altrove.
- Negozi: boom del retail con un +16,3% di scambi (568 NTN, 80 in più rispetto al III trimestre 2024). La città assorbe bene l’offerta, mantenendo una correlazione positiva con le superfici (+5,8%).
Milano: volumi alti, metrature divergenti
Milano offre lo spunto di analisi più interessante per gli investitori, mostrando due facce opposte tra uffici e commercio:
- Uffici: le compravendite aumentano del +5,5% (154 NTN, 8 in più rispetto al III trimestre 2024), ma la superficie totale crolla del -10,2%. Questo spread negativo indica che Milano sta dicendo addio alle “cattedrali” direzionali vuote a favore di spazi più piccoli, efficienti e probabilmente situati in zone più centrali o meglio connesse (flight-to-quality su tagli ridotti).
- Negozi: dinamica opposta per il commercio. A fronte di un aumento delle transazioni dell’+11,1% (344 NTN, 34 in più rispetto al III trimestre 2024, le superfici volano al +40,0%. Milano attrae grandi investimenti internazionali che puntano su spazi enormi (Department Store, Showroom di design, Flagship del lusso), confermandosi l’unica vera piazza europea d’Italia per il retail di alto profilo.
Le altre grandi città: Napoli, Torino e Palermo
L’analisi delle altre principali piazze italiane rivela un quadro eterogeneo, con mercati che si polarizzano nettamente tra settore “Retail” e “Direzionale”.
- Torino: registra un trimestre negativo per gli uffici (-14,5%), ma un forte rialzo per il Retail (scambi +17,6%).
- Palermo: spicca nel segmento negozi, che ha visto crescere i volumi di oltre un terzo (+37,9%) rispetto allo stesso trimestre del 2024.
- Napoli: la dinamica è negativa nel Retail (-1,4%), pur mostrando superfici in aumento, ma straordinaria per gli Uffici (+39,9%).
- Genova e Firenze: emergono tra i mercati più dinamici, mentre Bologna registra una dinamica negativa per i negozi, con un calo degli scambi oltre il -15%.
Comparto Produttivo e Agricolo: dinamiche eterogenee
Nel comparto produttivo (Capannoni), la crescita è stata appena dell’+1,0%, risultato che riflette un quadro territoriale disomogeneo, con una domanda sostenuta dalle aree centro-meridionali a scapito delle aree settentrionali.
- Aree di supporto: si rileva un forte incremento nelle Isole (+21%) e al Centro (+7%).
- Aree in flessione: al Nord Ovest e al Nord Est, che rappresentano la quota prevalente, la contrazione è attorno al -2%.
- Focus Province: a fronte di cali marcati a Milano e Bologna, territori come Brescia, Modena, Treviso e Bari mostrano una crescita degli scambi.
- Agricolo: il settore agricolo registra un aumento tendenziale quasi del +20%, contribuendo in modo significativo al bilancio complessivo.
Sintesi e prospettive per il mercato:
Nel complesso, il terzo trimestre 2025 rafforza il quadro di un mercato non residenziale in fase di solida espansione.
Il settore trainante resta il terziario-commerciale, con i settori uffici e negozi, che hanno registrato ritmi di crescita significativi, soprattutto nei grandi centri urbani.
Anche la ripresa del comparto produttivo, seppur modesta, contribuisce al bilancio positivo di un trimestre che chiude con prospettive favorevoli per la parte finale dell’anno.
La tendenza evidenzia chiaramente che la riqualificazione e la centralità degli asset, in particolare nelle aree metropolitane, rappresentano oggi l’elemento discriminante per il successo degli investimenti futuri.
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare NON RESIDENZIALE | Statistiche III trimestre 2025 – 4 dicembre 2025
OMI: aumento delle compravendite (+5,0%), nel mercato non residenziale del secondo trimestre 2025