Nel quarto trimestre del 2025, il mercato degli immobili non residenziali in Italia evidenzia una dinamica positiva, trainata dal comparto terziario-commerciale e produttivo, secondo quanto comunicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Questo, sebbene il dato aggregato totale segni un -15,1% (con 77.505 transazioni complessive), con una flessione causata esclusivamente dal crollo (-40,0%) della categoria “Altro“, fisiologicamente legata alla scadenza del termine per il “sismabonus acquisti” che aveva precedentemente gonfiato in modo inusuale le compravendite di unità in corso di costruzione (categoria catastale F/3).
Depurando l’analisi da questo fattore transitorio, il mercato reale composto da uffici, negozi, capannoni e settore agricolo risulta in netta e diffusa espansione, confermando la vitalità del tessuto economico nazionale e un rinnovato interesse degli investitori verso asset strategici.
Il mercato degli Uffici: superfici in forte espansione
Il segmento degli uffici registra oltre 4.400 transazioni, segnando un incremento del +5,6% su base annua, con la superficie complessiva scambiata (STN) che aumenta del +15,1% a livello nazionale.
Questo indicatore segnala una chiara virata della domanda verso immobili direzionali di dimensioni più elevate, necessari per accogliere nuovi modelli organizzativi, spazi ibridi e aree di co-working.
A livello territoriale, il Nord Ovest domina la crescita con un +12,6% nei volumi e un +18,7% nelle superfici, seguito dal Nord Est (+7,7%).
In controtendenza si posiziona solo il Sud, che pur perdendo volumi (-7,5%), registra un anomalo ma significativo aumento delle superfici scambiate (+21,6%), suggerendo transazioni mirate su asset di grande metratura.
Il mercato dei Negozi: dinamica espansiva al Centro-Nord
Il comparto retail prosegue la sua fase di recupero post-crisi.
Nel IV trimestre 2025 sono state scambiate oltre 13.400 unità, con una crescita tendenziale del +4,2%. L’espansione risulta omogenea tra capoluoghi e comuni minori, ma territorialmente si concentra in modo evidente al Centro (+8,1%) e al Nord Est (+7,8%).
Nelle metropoli il quadro è eterogeneo: mentre Milano e Torino arretrano, piazze come Palermo e Bologna affiancano Roma registrando tassi di crescita a doppia cifra, evidenziando una vivacità commerciale che va oltre i confini della Capitale.
Le grandi città: il dualismo tra Roma e Milano
L’analisi delle principali città italiane evidenzia un mercato direzionale e commerciale a due velocità. Le performance delle metropoli delineano strategie di investimento diametralmente opposte da parte dei player istituzionali e privati:
| Metropoli | Uffici (Volumi) | Uffici (Superfici) | Negozi (Volumi) | Negozi (Superfici) |
|---|---|---|---|---|
| Roma | +17,0% | +17,7% | +16,7% | +30,9% |
| Milano | +5,4% | +5,6% | -11,6% | -7,6% |
| Torino | +5,1% | -14,9% | -9,8% | -21,8% |
| Firenze | +47,2% | +187,6% | -0,9% | -8,6% |
Nota di lettura: i volumi indicano il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN), mentre le superfici si riferiscono ai metri quadrati complessivi scambiati (STN). La forte divergenza tra i due valori (come il +187,6% di Firenze) indica transazioni mirate su asset di dimensioni eccezionali.
Un focus specifico sulle Grandi Città rivela un trend ancora più aggressivo rispetto alla media nazionale: in questi hub, l’incremento delle transazioni sfiora il +20%, ma il dato impressionante riguarda le superfici, in crescita di oltre il +40%.
Questo conferma che la ripresa del direzionale non è diffusa a pioggia, ma polarizzata sui centri urbani maggiori capaci di attrarre headquarter di grandi dimensioni.
Focus Strategico: l’egemonia del mercato “Non Residenziale” a Roma
Nel quarto trimestre 2025, Roma si impone come il motore trainante del mercato immobiliare non residenziale italiano, sovraperformando nettamente la media nazionale e distaccando Milano in termini di tassi di crescita.
L’incremento del +17,0% negli uffici e del +16,7% nei negozi non è un dato isolato, ma è supportato da un’esplosione delle superfici scambiate, specialmente nel comparto retail (+30,9%).
Questa dinamica suggerisce un riposizionamento strategico degli investitori istituzionali e commerciali sulla Capitale.
Mentre piazze come Milano mostrano segni di consolidamento o saturazione (evidente nel calo a doppia cifra dei negozi), Roma offre attualmente margini di espansione e opportunità di riqualificazione urbana che stanno catalizzando l’assorbimento di ampie metrature, sia per il terziario avanzato che per la grande distribuzione commerciale.
Capannoni e settore produttivo: dinamiche locali eterogenee
Il segmento degli immobili a destinazione produttiva chiude l’anno in territorio positivo, sfiorando i 5.300 scambi (+4,9%).
A guidare la ripresa sono le aree centro-meridionali, con il Centro e il Sud che registrano incrementi prossimi al +14%, e le Isole a +9,3%. Il Nord Ovest, pur concentrando la maggioranza assoluta degli scambi (2.058 unità), rimane sostanzialmente stabile (+0,4%).
L’analisi delle principali province industriali restituisce un quadro di forte polarizzazione, strettamente legato alle specificità delle filiere produttive locali:
- Le province in accelerazione: spiccano Roma (+53,3%), Bologna (+34,5%), Bergamo (+19,4%) e Milano (+13,9%).
- Le province in contrazione: soffrono distretti storici come Varese (-22,6%), Padova (-21,7%), Modena (-21,1%) e Treviso (-11,9%).
Il mercato non residenziale del 2025 evidenzia una profonda trasformazione strutturale.
L’aumento a doppia cifra delle superfici direzionali scambiate e la polarizzazione del retail verso piazze in espansione come Roma, indicano che gli investitori non cercano più solo “spazio”, ma asset strategici capaci di supportare i nuovi paradigmi del lavoro ibrido e del commercio esperienziale.
Fonte: OMI | Statistiche Non residenziale IV trimestre 2025 – 5 marzo 2026