Nel primo semestre del 2026, il mercato immobiliare residenziale italiano ha dimostrato una sorprendente capacità di adattamento, all’interno di un quadro macroeconomico complesso.
Nonostante le persistenti tensioni geopolitiche e il riemergere di pressioni inflazionistiche, infatti, le transazioni hanno evidenziato che la fase di moderata crescita avviata a fine 2024 sta continuando a sostenere il settore.
Ma le proiezioni contenute nel 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 realizzato da Nomisma indicano che l’attenuazione dell’espansione creditizia condurrà il comparto verso una progressiva moderazione, con il biennio 2026-2027 caratterizzato da una stabilizzazione dei volumi, seguita da una moderata flessione e prezzi reali in contrazione a causa di incrementi nominali inferiori all’inflazione.
I dati consuntivi del primo trimestre 2026, elaborati recentemente dall’Agenzia delle Entrate, hanno confermato una crescita tendenziale delle compravendite, con una distribuzione straordinariamente omogenea tra i capoluoghi e i comuni della provincia.
Questo incremento dimostra che l’acquisto della prima casa, che oggi rappresenta quasi i tre quarti delle transazioni complessive, rimane la forza motrice del mercato nazionale:
Particolarmente brillante è stato il segmento delle nuove costruzioni, che ha registrato un balzo degli scambi del +14,6% su base annua, arrivando a coprire una quota del 6% del mercato complessivo.
Parallelamente ai volumi, anche i prezzi reali di compravendita registrano una traiettoria di crescita controllata, con un incremento tendenziale del +1,8% per gli immobili in buono stato manutentivo e del +1,4% per le abitazioni in ottimo stato o nuove.
I tempi medi di vendita si attestano sotto la soglia critica dei 7 mesi, mentre la forbice di sconto applicata rispetto alle richieste iniziali si contrae di due punti percentuali, assestandosi al 10,4%, a testimonianza di una forte rigidità dei venditori nelle trattative.
“Il clima di cautela da parte delle famiglie, pur riflettendo l’incertezza del contesto globale, non ha compromesso la domanda abitativa, che si conferma elemento di stabilizzazione con intenzioni di acquisto salite all’8,5% rispetto al 2,5% dell’anno precedente.”
Cresce il numero di nuovi mutui:
L’accesso al credito rimane la spina dorsale del mercato, ma la sua composizione interna è radicalmente mutata.
Nel primo trimestre del 2026, infatti, il volume complessivo dei mutui erogati alle famiglie registra una flessione del -2,1%, ma questo dato apparentemente negativo è interamente riconducibile al crollo delle surroghe e delle sostituzioni di vecchi finanziamenti, crollate del -58,7% a causa del nuovo assetto dei tassi di interesse.
Al contrario, i finanziamenti finalizzati esclusivamente all’acquisto di un immobile mettono a segno una progressione del +6,6%. Questa spinta si riflette direttamente sulla quota di compravendite assistite da mutuo da parte di persone fisiche, salita al 47,8% del totale delle transazioni, con una crescita dei volumi finanziati pari al +8,1%.
Sul fronte della rischiosità, gli indicatori bancari evidenziano un quadro di eccellente stabilità: il tasso di default sui mutui residenziali scende allo 0,45%, nel primo trimestre del 2026, accompagnato da una costante contrazione delle sofferenze.
Efficienza energetica: la svolta verde guida le scelte d’acquisto:
La transizione ecologica cessa di essere un tema puramente regolatorio e diventa un driver fondamentale nelle preferenze reali degli acquirenti, con la quota di abitazioni compravendute di classe energetica più elevata (A4-B) salita dal 6% all’8% sul totale nazionale, tra il 2024 e il primo semestre del 2026.
La polarizzazione delle performance energetiche emerge con estrema chiarezza, analizzando lo stato degli immobili:
- Nuove costruzioni: il 96% degli edifici di nuova realizzazione si colloca stabilmente nelle classi energetiche superiori, intercettando la domanda più esigente e altospendente.
- Immobili ristrutturati: il 67% delle abitazioni sottoposte a riqualificazione edilizia riesce a raggiungere le classi energetiche medio-alte, confermando l’efficacia degli interventi di miglioramento sul patrimonio esistente..
Questa tendenza certifica come il mercato stia progressivamente penalizzando gli immobili a bassa efficienza, anticipando le prescrizioni normative europee e consolidando un differenziale di valore sempre più marcato a favore del patrimonio edilizio sostenibile.
Milano frena, Roma resiste: il confronto tra le grandi metropoli
Il monitoraggio sui 13 principali mercati italiani — che comprende città come Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia — mostra dinamiche territoriali non uniformi.
Il mercato non risponde più in modo univoco, ma segue le specifiche tensioni economiche e demografiche dei singoli contesti urbani, delineando una marcata divergenza tra il nord e il centro-sud del Paese:
⚠️ Il Rallentamento di Milano
- Peggioramento netto del sentiment degli operatori nel primo semestre 2026.
- Aspettative in flessione sia sui volumi di compravendita che sull’evoluzione dei prezzi.
- Frattura critica tra la reale capacità di spesa delle famiglie e i valori nominali degli immobili.
- Potenziale indicatore anticipatore (canary in the coal mine) per le altre grandi metropoli.
🏛️ La Resilienza di Roma
- Il mercato capitolino assorbe con maggiore stabilità lo shock inflattivo rispetto al capoluogo lombardo.
- Volumi transattivi in linea con la media di stabilizzazione nazionale.
- Pressione estrema sul comparto locativo: i canoni ordinari di lungo periodo raggiungono il picco nazionale.
- Costo medio degli affitti record a quota 1.200 euro mensili, pareggiando i valori di Milano e Firenze.
La situazione di Roma è emblematica: se l’acquisto mostra una tenuta strutturale superiore a quella milanese, la vera criticità si sposta sul fronte degli affitti, dove lo squilibrio tra l’enorme bacino di domanda e la scarsità di offerta spinge i prezzi a livelli che mettono sotto pressione la classe media e le giovani famiglie.
Nei contratti ordinari di lungo periodo, infatti, Roma condivide con Milano e Firenze il picco nazionale dei canoni medi, assestandosi stabilmente su una media di 1.200 euro mensili, staccando nettamente i mercati intermedi che oscillano tra i 530 e i 590 euro.
Il mercato della locazione:
Se il comparto delle compravendite cammina verso la stabilizzazione, il mercato della locazione – che assorbe il 50% della domanda abitativa complessiva – affronta una vera e propria crisi di accessibilità.
Nel primo trimestre del 2026, infatti, i contratti stipulati crescono appena del +0,3% su base annua, frenati da una drammatica carenza di offerta sul mercato di lungo termine.
La pressione della domanda ha spinto i canoni medi, per gli immobili in buono stato, a un incremento del +1,7% rispetto al semestre precedente e del +3,3% su base annua, con una crescita del +12%, negli ultimi cinque anni, della platea di famiglie attive nella ricerca di una casa in affitto in Italia (circa 296.000 nuovi nuclei familiari).
Questo sbilanciamento spinge la domanda verso formule contrattuali più flessibili e transitorie, o verso il canone concordato, nel tentativo di mitigare un livello dei prezzi insostenibile per la classe media nelle grandi aree urbane.
Prospettive e trend del mercato residenziale:
Le proiezioni macroeconomiche elaborate da Nomisma indicano che l’attenuazione dell’espansione creditizia condurrà il mercato residenziale verso una fase di progressiva moderazione delle transazioni.
Dopo il picco di scambi registrato nel 2025, si prevede uno scenario caratterizzato da tre fasi distinte:
| Fase Temporale | Dinamica e Trend di Mercato Previsto |
|---|---|
| Biennio 2026 – 2027 | Fase di stabilizzazione fisiologica dei volumi di compravendita nel 2026, seguita da una moderata flessione nel corso del 2027. I livelli complessivi di attività rimarranno comunque superiori a quelli registrati nel periodo pre-pandemia. |
| Anno 2028 | Atteso un parziale rimbalzo del mercato con una ripresa della crescita delle transazioni, sostenuta dal progressivo allineamento dei tassi di interesse e dalla stabilizzazione del quadro economico generale. |
| Evoluzione prezzi | I prezzi nominali continueranno a crescere con tassi progressivamente più contenuti nei prossimi 3 anni. Tuttavia, gli incrementi attesi non saranno sufficienti a compensare l’inflazione, determinando una contrazione dei valori reali degli immobili. |
Nota metodologica: i dati presentati derivano dalle rilevazioni ufficiali del 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma. I volumi di compravendita fanno riferimento alle registrazioni ufficiali fornite dall’Agenzia delle Entrate per il primo trimestre del 2026, mentre le metriche relative ai canoni di locazione e alle quotazioni si basano sui contratti stipulati e registrati nel territorio dei 13 principali mercati urbani analizzati, escludendo stime di mera pubblicazione o offerta non verificata.
Fonte: Nomisma – 9 luglio 2026
Mutui: incremento delle compravendite assistite, della quota green e delle richieste di under 36