Il mercato immobiliare globale di fascia alta si prepara a varcare la soglia del 2026 all’insegna di una crescita diffusa ma strutturalmente moderata.
Dopo aver archiviato un 2025 caratterizzato da una sorprendente resilienza, gli investitori istituzionali e privati stanno ricalibrando le proprie strategie operative.
Secondo i dati emersi dal World Cities Prime Residential Index elaborato da Savills, infatti, il trend globale mostra chiari segnali di consolidamento, sostenuto da flussi di capitale transfrontaliero e da una cronica carenza di offerta in specifiche aree urbane.
Nella seconda metà del 2025, inoltre, la crescita dei prezzi di compravendita ha superato quella dei canoni di locazione per la prima volta dal 2021, segnalando un netto miglioramento del sentiment di mercato e un ritorno strategico all’acquisto immobiliare.
L’Italia nel contesto europeo: le dinamiche divergenti di Milano e Roma
Analizzando lo scacchiere europeo, l’Italia conferma il suo solido posizionamento.
Milano e Roma si consolidano nella top 5 continentale per i valori e i canoni del segmento prime, posizionandosi immediatamente a ridosso di mercati inarrivabili per volumi transati come Londra e Parigi.
Nonostante questa forza intrinseca, il 2026 imporrà una fisiologica cautela: per entrambi i capoluoghi italiani è attesa una fascia di crescita dei valori compresa tra lo 0% e il +1.9%.
Tuttavia, i fondamentali economici e le logiche di investimento che guidano le due città risultano profondamente divergenti.
Il consolidamento di Milano
- Transizione verso la locazione: si registra una forte espansione dei contratti a breve e medio termine per sopperire alla rigidità del mercato delle compravendite.
- Scarsità strutturale: i prezzi hanno raggiunto un limite temporaneo, frenati unicamente dalla cronica mancanza di immobili extra-lusso.
- Rendimenti competitivi: la costante pressione demografica, spinta da studenti e lavoratori internazionali, sostiene i rendimenti locativi.
L’Effetto Giubileo su Roma
- Alta liquidità nel comparto base: gli immobili di pregio con valutazioni inferiori al milione di euro vengono assorbiti dal mercato con tempistiche estremamente ridotte.
- Collo di bottiglia extra-lusso: nelle aree storiche e centrali, la forte domanda internazionale si scontra con un’offerta cronicamente insufficiente.
- Sviluppo Build-to-Rent: cresce prepotentemente l’interesse dei capitali istituzionali per la realizzazione di complessi residenziali premium destinati all’affitto.
Il mercato residenziale prime in Italia evidenzia dinamiche differenziate.
A Milano i valori sembrano aver raggiunto una fase di temporanea stabilità spingendo la domanda verso la locazione, mentre a Roma il quadro è più favorevole: la domanda resta solida per le aree centrali e per i nuovi sviluppi, con prezzi complessivamente stabili e volumi in aumento.
In entrambe cresce l’interesse per le soluzioni build-to-rent.
Le performance globali: leader di mercato e metropoli in contrazione
Allargando il perimetro di analisi oltre l’Europa, il mercato delinea uno scenario a più velocità, con una netta separazione tra i mercati consolidati e quelli emergenti.
Il capitale internazionale converge rapidamente verso gli hub capaci di unire eccellente connettività globale, un impareggiabile appeal lifestyle e un’offerta residenziale fortemente vincolata da limiti geografici o urbanistici:
Mentre i vertici della classifica premiano l’asse Euro-Asiatico, la mappa immobiliare evidenzia forti divergenze in altri poli economici fondamentali.
Gli Stati Uniti e la Cina mostrano evidenti segnali di rallentamento, sebbene per motivazioni macroeconomiche profondamente diverse:
| Mercato (Città) | Analisi e Dinamiche di Mercato | Previsioni 2026 |
|---|---|---|
| Tokyo | Ha registrato un impressionante +30.1% nel 2025, spinta dalla debolezza dello yen e dall’afflusso di capitali esteri. La pressione della domanda internazionale continua a restringere l’offerta disponibile. | Leader Assoluto +4% | +5.9% |
| Seoul | Dopo aver segnato un +14.3% lo scorso anno, continua ad attrarre ingenti capitali. Il mercato prime è fortemente sostenuto da una grave carenza di terreni edificabili nei distretti core. | Top Performer +6% | +7.9% |
| Madrid e Lisbona | Entrambe le capitali iberiche capitalizzano su un appeal lifestyle impareggiabile e un costo della vita competitivo, intercettando costanti flussi migratori di professionisti e nomadi digitali alto-spendenti. | Rifugio Europeo +4% | +5.9% |
| New York | Rappresenta l’unica reale eccezione positiva in un mercato statunitense debole, mostrando una timida tenuta supportata dal rientro dei corporate worker e da scorte di immobili di lusso molto limitate. | Stabilità USA +0.5% | +1.9% |
| Los Angeles e Miami | Il mercato USA sconta il forte impatto dei tassi ipotecari elevati con correzioni severe. Los Angeles chiude il 2025 a -6.5% e Miami a -6.2%, segnalando una domanda estremamente cauta. | Contrazione -6.2% | -6.5% |
| Pechino e Shanghai | Le principali piazze in Cina prevedono flessioni persistenti, penalizzate da profonde sfide demografiche, eccesso di offerta strutturale e debolezza cronica della domanda interna nel mercato secondario. | Crisi Asiatica -2% | -3.9% |