In un quadro macroeconomico dominato da fluttuazioni geopolitiche e ricalibrazioni finanziarie, il mercato immobiliare residenziale di fascia alta (prime) consolida in modo inequivocabile il suo status di asset rifugio.
I dati del Savills World Cities Prime Residential index relativi al primo semestre del 2026, infatti, confermano una traiettoria di crescita solida, spinta da un fattore incomprimibile: la drastica carenza di offerta di immobili di pregio, a fronte di un’intatta liquidità delle famiglie con elevata disponibilità economica.
Nel panorama globale, i valori in conto capitale hanno registrato un incremento medio dello +0,6%, un dato che, seppur fisiologicamente moderato rispetto ai bienni precedenti, nasconde performance locali eccezionali.
In questo contesto, l’Italia, con Milano e Roma, si conferma attrattiva per i capitali internazionali, con la Capitale che ha registrato un’impennata storica nei volumi di compravendita del segmento ultra-lusso.
Dominano Tokyo e San Francisco, brilla il Sud Europa:
Il 60% delle 30 metropoli analizzate dall’Indice Savills ha chiuso il semestre in territorio positivo. A guidare le performance globali sui prezzi di compravendita sono le città in cui la carenza strutturale di offerta ha raggiunto livelli critici:
- Tokyo: si posiziona al vertice mondiale, con una crescita semestrale dei prezzi del +7,0% e un impressionante +20,4% su base annua.
- San Francisco: riconquista il secondo gradino del podio globale con un solido +4,8%, innescato dal prepotente ritorno di capitali e professionisti legati al boom dell’intelligenza artificiale.
Spostando il focus sul “vecchio Continente”, l’area del Mediterraneo si conferma la regione più dinamica, trainata da un’impareggiabile qualità del “lifestyle” e da una connettività in costante espansione.
Lisbona guida il blocco dell’Europa Meridionale con un incremento dei valori di vendita del +3,3%, tallonata da Madrid (+2,4%) e Barcellona (+1,5%).
Milano insegue Parigi e Londra:
Il mercato prime di Milano non mostra cedimenti e ribadisce la sua vocazione di hub finanziario e del lusso, con un ulteriore apprezzamento dei valori di vendita dello +1,5% nel primo semestre 2026.
Supportato soprattutto da transazioni per immobili superiori ai 3 milioni di euro, in crescita del +15%, Milano si consolida nella fascia altissima del pricing europeo con un valore medio prime di 16.500 euro/mq, ben al di sopra delle dinamiche capitali iberiche e rincorrendo i pesi massimi del continente:
| Città & Trend | Dinamica e Posizionamento di Mercato |
|---|---|
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Parigi Elite Market |
Con un valore di circa 19.000 euro/mq, la capitale francese mantiene il primato continentale, guidata da un segmento ultra-lusso inattaccabile dalle fluttuazioni dei tassi. |
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Londra Elite Market |
Si attesta a 18.200 euro/mq, confermandosi porto sicuro per i capitali intercontinentali nonostante le complessità fiscali post-Brexit. |
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Milano Core Hub |
Posizionata a ben 16.500 euro/mq. La scarsità di prodotto di grado A nei distretti storici spinge costantemente al rialzo il premium price. |
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Lisbona Emerging |
Fermatasi a 14.600 euro/mq. Nonostante la fortissima crescita percentuale semestrale, il valore assoluto resta netto e distante dai parametri milanesi. |
Roma: record delle transazioni ultra-lusso
Se Milano rappresenta la stabilità finanziaria, Roma è il mercato europeo che ha generato il segnale più dirompente del 2026.
Pur segnando un sostanziale stabilità dei prezzi medi al metro quadro (+0,2%, per un valore di fascia alta pari a 15.100 euro/mq, superiore a Lisbona), il vera incremento si è registrato nei volumi di compravendita del segmento degli immobili residenziali con valore superiore ai 3 milioni di euro:
Il ritorno dei grandi capitali internazionali
Questo forte incremento tendenziale nel numero di compravendite del primo semestre del 2026, dimostra che la Capitale è tornata prepotentemente nei radar dei grandi “family office” e degli investitori esteri, con una domanda che non cerca il compromesso, ma esige esclusività, unicità storica e standard abitativi non replicabili altrove.
Domanda che ha drenato rapidamente il prodotto di alta gamma disponibile.
Quotazioni immobiliari Roma
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Analisi di mercato
Macrozona OMI
Zona OMI
Quotazione media OMI:
Fonte: Agenzia delle Entrate
Valore medio commerciale:
Elaborazione DELLE VITTORIE House Trading
NTN (Numero Transazioni Normalizzate): numero di compravendite residenziali registrate nell'ultimo anno.
Mappa della zona OMI:
Andamento storico (OMI):
Il sorpasso della locazione: la flessibilità diventa lusso
Un macro-trend ineludibile, in atto dalla metà del 2022, è la sovraperformance del mercato dell’affitto rispetto alle vendite, con canoni di locazione “prime” globali che sono saliti dell’+1,1% nel primo semestre 2026, (accelerando rispetto al +0,5% del semestre precedente).
L’incertezza legata ai tassi di interesse e al quadro geopolitico spinge una quota crescente di acquirenti a procrastinare gli investimenti *core*, privilegiando la locazione di altissima gamma per mantenere flessibilità finanziaria.
L’Italia intercetta perfettamente questa tendenza: Milano ha visto i canoni prime crescere del +2,0%, mentre Roma segue a ruota con un vigoroso +1,8%, confermando rendimenti solidi per gli investitori istituzionali.
L’analisi dell’esperto: come sottolinea Danilo Orlando, Head of Residential di Savills: “La vera sfida oggi non è trovare acquirenti, ma trovare prodotto all’altezza delle aspettative dei migliori acquirenti. Nel segmento prime di Milano e Roma la domanda resta solida. […] In questo contesto, il valore non è determinato solo dalla location, ma sempre più dalla capacità di offrire qualità, unicità e un’esperienza abitativa difficilmente replicabile.”
Prospettive H2 2026: i fondamentali premieranno la qualità
Le proiezioni per la seconda metà del 2026 descrivono un mercato in ricalibrazione dolce. Savills, infatti, prevede una stabilità di fondo, con una crescita dei capital values globali stimata allo +0,5% (16 mercati in espansione, 10 piatti e solo 4 in potenziale flessione come Dubai).
Per l’Italia, Milano e Roma sono proiettate verso una crescita moderata, racchiusa in un range sano tra lo 0% e l’+1,9%. Le due città italiane, secondo le previsioni di Savills, navigheranno con fondamentali meno volatili rispetto all’aggressiva Penisola Iberica (attesa fino a un +3,9%), premiando strategie di investimento basate sulla rigorosa selezione degli asset e sulla riqualificazione spinta dell’esistente.
Nel 2026, il fattore dirimente per il premium price non sarà più il semplice codice di avviamento postale, ma l’eccellenza intrinseca dell’immobile.