Il recente report di Savills “Prime Residential Index“, relativo all’andamento nel primo semestre del 2025 del segmento più alto e prestigioso del settore residenziale, rivela un mercato immobiliare internazionale a due velocità.
Infatti, mentre i prezzi degli immobili mostrano una crescita contenuta del +0,7%, i canoni di locazione registrano un’accelerazione significativa, con un aumento medio del +2,0%.
In questo quadro globale, le città italiane di Roma e Milano emergono con un profilo di resilienza, mostrando una sostanziale stabilità dei valori e prospettive di una cauta ripresa nel prossimo semestre.
I termini chiave dell’analisi:
Il mercato immobiliare prime, come premesso, identifica le proprietà di lusso situate nelle location più esclusive di una città, caratterizzate da finiture di altissima qualità e design unico, che si collocano nel 5-10% più alto dei valori di mercato.
Questo settore di nicchia attira acquirenti con elevata capacità di spesa, sia locali che internazionali, e spesso funge da indicatore della salute economica e da bene rifugio durante le incertezze di mercato.
Per interpretare correttamente l’analisi del Savills Prime Residential Index, è essenziale comprendere i due indicatori chiave monitorati, che misurano aspetti molto diversi del mercato.
Quando un report come quello di Savills parla di “crescita dei valori capitali”, si riferisce all’aumento del prezzo di vendita degli immobili in un determinato periodo.
Questo fenomeno, noto anche come apprezzamento del valore, crea il potenziale per una plusvalenza (capital gain) al momento della vendita, ma è importante sottolineare che tale plusvalenza non è garantita, poiché dal valore di mercato devono essere sottratti i costi di transazione (come commissioni di agenzia, imposte e spese notarili) per calcolare il guadagno netto effettivo.
Valori capitali vs. canoni di locazione:
Capire la distinzione tra questi due termini, è la chiave per interpretare correttamente il report di Savills:
- Valore Capitale (Capital Value):
- Misura il valore patrimoniale dell’asset, definito dal suo prezzo di acquisto o vendita sul mercato.
- Genera un guadagno (plusvalenza) solo quando si vende la proprietà a un prezzo superiore a quello di acquisto.
- È un indicatore della salute del mercato delle compravendite e della fiducia degli investitori a lungo termine.
- Valore Locativo (Rental Value):
- Misura il potenziale di reddito dell’immobile, ovvero il flusso di cassa generato dal canone di affitto.
- Genera un flusso di reddito costante (mensile o annuale) per il proprietario.
- È un indicatore della domanda abitativa a breve-medio termine e della convenienza dell’affitto rispetto all’acquisto.
Il reddito generato dall’affitto (+2,0%) attualmente sta crescendo più velocemente del valore patrimoniale degli immobili (+0,7%).
Questo suggerisce che più persone stanno cercando case in affitto (spingendo i prezzi verso l’alto) rispetto a quelle che le cercano per acquistarle, in un chiaro segnale di cautela da parte degli acquirenti, che preferiscono attendere maggiore stabilità prima di impegnarsi in un investimento a lungo termine.
Un nuovo scenario globale di incertezza strutturale:
La prima metà del 2025 è stata definita da una serie di turbolenze geopolitiche ed economiche.
Tensioni commerciali, volatilità finanziaria e un generale spostamento verso la deglobalizzazione hanno trasformato l’incertezza da evento episodico a condizione strutturale.
In questo clima, gli acquirenti del mercato immobiliare prime sono diventati più cauti e attenti al rischio politico, portando a un rallentamento delle compravendite in diverse metropoli chiave.
La principale conseguenza di questo approccio attendista è la notevole stabilità e crescita del mercato dell’affitto, con la divergenza tra l’aumento dei canoni (+2,0%) e quello dei valori capitali (+0,7%) che evidenzia due trend chiari:
- Gli investitori privilegiano gli asset generatori di reddito in un momento in cui l’apprezzamento del capitale è meno prevedibile.
- Gli inquilini ricercano maggiore flessibilità, preferendo affittare piuttosto che acquistare in attesa di maggiore stabilità.
Le città globali: tra performance record e segnali di debolezza
L’analisi delle 30 città monitorate mostra un andamento disomogeneo, con mercati che reagiscono in modo diverso alle pressioni globali.
La performance delle singole città, infatti, evidenzia un mercato frammentato:
- Tokyo si conferma la più performante, con una crescita dei valori capitali del +8,8% nel primo semestre 2025, spinta da una forte domanda a fronte di un’offerta cronicamente limitata. Anche la crescita degli affitti è la più forte a livello globale, con un +7,8%.
- Berlino, Dubai e Seul hanno registrato una crescita del valore del capitale superiore al +5%, sostenuta da solidi flussi migratori, fiducia degli investitori e offerta contenuta.
- Le città cinesi mostrano segnali di difficoltà. Hong Kong, pur rimanendo la città più cara, ha visto i valori capitali diminuire del -3,5% a causa dell’incertezza politica e dei prezzi elevati.
Focus sull’Italia: la performance di Milano e Roma
Nel contesto globale, le città italiane mostrano una dinamica di stabilizzazione, con segnali di cauto ottimismo per il futuro.
Nel dettaglio, la performance di Milano e Roma si articola sui seguenti punti:
- Valori capitali in fase di assestamento: nel primo semestre del 2025, entrambe le città hanno mostrato una performance stabile (prossima allo zero). Un dato che, pur lontano dalla crescita di Tokyo (+8,8%), si dimostra più resiliente rispetto alla contrazione di mercati come Hong Kong (-3,5%) o Londra (circa -3%).
- Previsioni di crescita moderata: per la seconda metà dell’anno, Savills stima una ripresa contenuta per entrambe, con una crescita prevista tra >0% e +1,9%. Questo le posiziona in territorio positivo, a differenza di città come Los Angeles o New York (previste in calo fino a -1,9%).
- Mercato degli affitti a due velocità: sul fronte locazioni, Roma registra una leggera crescita, mentre Milano una minima flessione. Entrambe le performance sono distanti dai record di Tokyo (+7,8%) ma migliori dei cali osservati in Cina (es. Guangzhou -1,8%).
- Costi di transazione nella media europea: per i costi totali di acquisto, possesso e vendita, le due città si collocano in una posizione intermedia, risultando più convenienti di Singapore (la più cara in assoluto) o Barcellona, ma più onerose rispetto a Dubai e ai principali mercati asiatici.
Strategie future: la fiducia come motore del mercato
Nonostante le sfide, il settore immobiliare prime dimostra una notevole resilienza, confermandosi un’asset class chiave e un bene rifugio.
In futuro, l’evoluzione dei regimi fiscali e delle normative per gli acquirenti stranieri continuerà a modellare le dinamiche di investimento.
In questo contesto, la capacità di navigare l’incertezza sarà fondamentale per sbloccare nuove opportunità, con acquirenti e affittuari che adottano un approccio pragmatico per bilanciare obiettivi a lungo termine e realtà a breve termine.
Fonte: SAVILLS – 13 agosto 2025
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