Il primo trimestre del 2025 disegna un quadro di sostanziale stabilità per il mercato immobiliare italiano, anche se con dinamiche interne contrastanti, secondo le rilevazioni di Immobiliare.it Insights.
Infatti, mentre la crescita dell’offerta di immobili in vendita ha subito un netto rallentamento (+0,3%), la domanda ha accelerato in modo significativo (+18,2%), esercitando una moderata pressione sui prezzi (+2,9%) degli annunci pubblicati all’interno della nota piattaforma immobiliare.
Offerta contenuta, domanda vivace:
A livello nazionale, l’inizio del 2025 segna un rallentamento nella crescita dell’offerta di immobili in vendita.
Si registra solo un lieve aumento del +0,3% rispetto allo stesso periodo del 2024, interrompendo un trend di crescita iniziato nel terzo trimestre del 2023.
In forte controtendenza, la pressione della domanda su ogni singolo annuncio è aumentata in modo significativo (+18,2%), a causa di un maggior numero di richieste ed a fronte di un’offerta quasi invariata.
Questo squilibrio tra domanda e offerta ha effetti diretti sul mercato:
- Tempi di vendita ridotti: il tempo medio di permanenza degli annunci sul mercato scende a 5,2 mesi.
- Minori ribassi: si riduce leggermente la percentuale di annunci che subiscono un ribasso di prezzo, favorendo i venditori.
- Indice di assorbimento positivo: dopo un ultimo trimestre 2024 negativo, l’indice torna positivo, indicando che escono dal mercato più immobili di quanti ne entrino, confermando la dinamicità.
Prezzi (richiesti) in moderato aumento:
Il prezzo medio al metro quadro in Italia nel primo trimestre 2025 si attesta a 2.089 euro/mq, con un incremento del +2,9% su base annua e un leggero rialzo rispetto al trimestre precedente.
Questo valore è superiore di circa l’8%, rispetto ai livelli pre-pandemici.
Il prezzo medio degli immobili in vendita, quindi, raggiunge i 250.536 euro (+3,5% annuo).
Ribassi di prezzo negli annunci:
La stabilizzazione dei tassi di interesse sui mutui, continua a influenzare positivamente il mercato.
Dopo un periodo nel 2023, in cui la stretta sui tassi aveva aumentato la percentuale di annunci ribassati, tra il 2024 e l’inizio del 2025 si osserva un ritorno a condizioni più favorevoli per i venditori, con una percentuale di ribassi inferiore ai livelli pre-pandemia.
Il ribasso medio, applicato ai prezzi richiesti nel corso della pubblicazione, è quindi rimasto stabile, oscillando tra l’8,5% e il 9,3%.
Accessibilità | un mercato più raggiungibile, nonostante i rincari:
Sorprendentemente, nonostante l’aumento dei prezzi, l’accessibilità al mercato immobiliare per le famiglie è migliorata.
Questo è dovuto principalmente alla diminuzione dei tassi di interesse sui mutui iniziata a fine 2023, che ha reso i finanziamenti meno costosi, controbilanciando l’effetto dei prezzi più alti.
Tale incremento, è quantificabile in:
- +3,1 punti percentuali, per i nuclei familiari con un solo reddito;
- +2,2 punti percentuali, per le famiglie con due redditi.
Questo miglioramento, unito all’aumento delle compravendite, suggerisce una nuova fase di crescita per il mercato.
Efficienza energetica | un fattore sempre più rilevante:
L’efficienza energetica incide, ovviamente, sulle dinamiche di prezzo.
Nell’ultimo anno, infatti, gli immobili più efficienti (classi A o superiori) hanno visto i prezzi aumentare del +4,0%, mentre quelli meno performanti (classi F-G) solo del +1,3%.
L’incremento maggiore (+4,3%) si è registrato per le classi energetiche intermedie (dalla B alla E).
Dinamiche territoriali | il divario tra nord e sud:
Persiste un divario nell’andamento dei prezzi richiesti negli annunci delle diverse aree geografiche, sebbene meno marcato rispetto a fine 2024.
Il Nord continua a trainare la crescita nazionale:
- Nord-Est: +5,5%;
- Nord-Ovest: +4,6%;
- Centro: +1,2%;
- Sud: +1,1%;
- Isole: +1,4%.
Mentre i prezzi al Nord superano di circa il 20% i livelli pre-pandemici, nel Mezzogiorno restano leggermente al di sotto.
Domanda nelle aree territoriali:
La domanda è cresciuta ovunque (picco nel Nord-Ovest con +20,4%), ma l’offerta ha mostrato andamenti opposti:
- in calo al Nord (Nord-ovest -3,2%, Nord-est -0,7%);
- in crescita al Sud (+8,0%) e nelle Isole (+5,1%).
Questa combinazione spiega la maggiore pressione sui prezzi nelle regioni settentrionali.
Accessibilità nelle aree territoriali:
L’accessibilità risulta essere migliorata in tutte le macro-aree.
Le Isole restano le più accessibili grazie ai prezzi contenuti (37% degli annunci accessibili per monoreddito, 72,7% per due redditi), mentre il Nord-ovest beneficia di redditi medi più elevati (34,8% monoreddito, 64,4% doppio reddito).
Le grandi città | tendenze e peculiarità:
Nel primo trimestre 2025, tutte le 12 maggiori città italiane registrano un aumento dei prezzi medi rispetto all’anno precedente.
Le città con i maggiori incrementi percentuali, sono state:
- Bari: +8,4%;
- Verona: +7,8%;
- Roma: +6,1%.
Milano si conferma essere la città più cara (5.466 euro/mq, +1,7%), mentre Catania la più economica (1.288 euro/mq, +1,7%).
Genova, invece, mostra la crescita più contenuta (+0,5%).
Focus su alcune grandi città:
- Torino: registra il maggior aumento della pressione di domanda (+31,8%) a fronte di un calo dell’offerta (-8,3%), con prezzi in crescita del +4,2%. È anche la città con il maggior incremento di annunci contattati (+21,2 pp).
- Milano: mostra una crescita della domanda più contenuta (+11,9%) e un’offerta stabile. Nonostante i prezzi elevati, rimane la città dove si vende più velocemente (3,1 mesi in media), anche se il tempo di permanenza è leggermente aumentato (+13,2%). La percentuale di annunci ribassati è tra le meno rilevanti (4,4%).
- Bari, Genova, Torino: sono le uniche grandi città dove i tempi medi di vendita sono diminuiti.
Accessibilità nelle grandi città:
L’accessibilità nelle grandi città è generalmente migliorata, ad eccezione di Verona a causa del forte rialzo dei prezzi.
Città come Bologna, Firenze e Milano rimangono quasi inaccessibili per i monoreddito (<1% dell’offerta).
Le più accessibili per questa categoria risultano essere Genova (52,1%) e Torino (45,7%).
Per le famiglie bi-reddito, Genova (80,6%) e Catania (78,8%) offrono le maggiori opportunità.
Prezzi: quale andamento si prevede?
Secondo le stime di Immobiliare.it Insights, i prezzi medi degli immobili in Italia continueranno a salire moderatamente nei prossimi 12 mesi, con un incremento previsto del +2,0% a livello nazionale.
Tra le grandi città, gli aumenti maggiori sono previsti a:
- Verona: +8,6;
- Firenze: +6,7%;
- Catania: +6,1%.
Incrementi più contenuti, sono attesi a Palermo (+1,6%), Torino (+2,7%) e Napoli (+2,7%).
Mercato immobiliare: Milano prima nelle ricerche, (nonostante i prezzi record), Roma in crescita