Mercato immobiliare: prospettive sfavorevoli dovute al calo della domanda ed alle aumentate difficoltà nel reperimento di mutuo

Mercato immobiliare: Sondaggio congiunturale sul mercato del 1 trimestre 2023

Secondo l’indagine – condotta presso 1.458 agenti immobiliari dal 3 aprile al 4 maggio 2023, riguardo il primo trimestre dell’anno – oltre il 60% degli operatori continua a indicare prezzi delle abitazioni stabili, mentre il saldo tra i giudizi di aumento e diminuzione è tornato marginalmente positivo.

La quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione è in calo, sebbene si mantenga su livelli elevati.
Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire, attestandosi su valori molto bassi.

Anche i tempi di vendita sono scesi, toccando il nuovo minimo dall’inizio della rilevazione.
Per contro, i canoni di affitto correnti e attesi sono segnalati in forte rialzo.
Le attese sulle variazioni dei prezzi di vendita per il II trimestre restano prevalentemente improntate al pessimismo.

Le condizioni della domanda appaiono nel complesso in peggioramento, guidate da un deterioramento dei giudizi relativi al numero dei potenziali acquirenti.
Le prospettive sulla situazione del mercato immobiliare rimangono sfavorevoli, sebbene in lieve attenuazione, anche con riferimento a un orizzonte biennale.

Quasi un operatore su tre segnala difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, il valore massimo dal 2015.
Secondo la larga maggioranza degli agenti, nei prossimi dodici mesi l’andamento atteso dell’inflazione al consumo, sebbene in calo rispetto alla precedente rilevazione, continuerà a incidere negativamente sulla domanda di abitazioni.


Continuano a prevalere i giudizi di stabilità dei prezzi:
La quota di operatori che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari è rimasta preponderante nel I trimestre del 2023, pur riducendosi lievemente (a 61,7%, da 64,9% nella rilevazione precedente).
Il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei prezzi è tornato appena positivo (a 0,9 punti percentuali) per effetto di una più ampia percentuale di agenti che ravvisano un incremento delle quotazioni immobiliari, salita al 19,6% (da 17,1%).


La quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione si è mantenuta su livelli elevati…:
La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel I trimestre è in calo (all’84,2% da 87,8% nel IV), in misura maggiore nelle aree urbane e nelle metropoli (all’81,1% e all’81,5%, da 86,6% e 85,9%, rispettivamente), rimanendo comunque su valori elevati.
Circa l’80% degli operatori ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre la quota di quelli che hanno intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta molto contenuta, intorno al 2%.


sebbene le condizioni della domanda nel complesso risultino in deterioramento:
Il saldo tra i giudizi di crescita e di diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è diminuito (-26,4 punti percentuali, da -15,5), in misura più marcata nelle aree urbane e nel Nord.
La quota di agenzie che riportano un aumento degli incarichi da evadere è di poco salita, ma il saldo con quante ne segnalano il calo resta ancora ampiamente negativo (a -29,1 da -35,3).
Anche la percentuale di operatori che dichiarano un incremento dei nuovi incarichi a vendere è cresciuta, pur rimanendo su livelli modesti (15,4%, da 11,7%).


Lo sconto medio sui prezzi e i tempi di vendita si sono ridotti:
Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire (all’8,2%, da 8,8%), attestandosi su valori molto bassi.
Anche i tempi di vendita sono scesi (a 5,5 mesi, da 6,1), facendo registrare il nuovo minimo dall’inizio della rilevazione.


Aumentano le difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti:
La quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti si è portata attorno al 30%, il valore più alto dall’inizio del 2015.
Circa la metà degli agenti segnala che fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere vi è un valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore; una frazione analoga indica prezzi richiesti giudicati troppo elevati dai compratori.


La quota di acquisti finanziati da mutuo è di nuovo scesa:
La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è ancora scesa, soprattutto nelle maggiori aree metropolitane, attestandosi nel complesso al 64,1% (dal 65,3%).
Il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile si colloca su valori elevati, intorno al 76%, seppur in lieve calo rispetto alla precedente rilevazione.


I canoni di affitto correnti e attesi sono segnalati in netto aumento:
La percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel I trimestre dell’anno è tornata ad aumentare, al 78,1%.
Circa un agente su due segnala un aumento dei canoni di affitto.

Il saldo rispetto a quanti ne riportano una riduzione si è portato sul valore più alto dall’inizio della rilevazione (a 45,9 punti, da 36,3) in tutte le aree geografiche, in misura più accentuata nel Centro e nel Meridione, che si sono avvicinati ai livelli del Nord.
La maggioranza degli operatori continua a prefigurare un ulteriore rialzo dei canoni di locazione per il II trimestre (con un saldo pari a 35,6 punti, da 34,5).

Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è diminuito, registrando un nuovo minimo al 2,0%.
La quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare si conferma inferiore a quella di chi ne ha segnalato una riduzione, con un saldo pressoché stabile rispetto all’indagine precedente (a -37,5 punti percentuali).


Le prospettive rimangono nel complesso sfavorevoli e gli agenti prefigurano un calo dei prezzi di vendita:
Le aspettative degli agenti per il II trimestre sono divenute leggermente meno negative rispetto sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale.
I saldi tra attese di miglioramento e di peggioramento sono passati a -21,2 e -25,8 punti percentuali, rispettivamente da -25,6 e -28,3 nell’indagine precedente.

Prevale il pessimismo anche su un orizzonte biennale.
Le attese di diminuzione dei nuovi incarichi a vendere nel II trimestre continuano a prevalere, seppur meno rispetto alla rilevazione precedente, su quelle di aumento (-13,4 punti).
Si è ulteriormente ampliato il saldo negativo fra attese di aumento e di diminuzione dei prezzi di vendita nel II trimestre (a -17,5 punti, da -15,0).


Le modifiche al ‘Superbonus’ attenuerebbero domanda e prezzi di vendita:
Le recenti modifiche governative al ‘Superbonus’, in particolare i vincoli posti alla cedibilità del credito, secondo gli operatori avrebbero complessivamente un effetto negativo sul numero di potenziali acquirenti e sui prezzi di vendita (con saldi rispettivamente di -29,7 e -18,5 punti percentuali).
Quasi la metà degli agenti si aspetta invece che le modifiche non avranno alcun impatto significativo.


L’inflazione attesa resta elevata e inciderebbe negativamente sulla domanda di abitazioni:
In media le attese degli agenti immobiliari sull’inflazione al consumo in Italia si sono ridotte, al 7,0% nei prossimi 12 mesi (da 7,8 nella rilevazione precedente).
Per poco meno di due terzi degli operatori l’andamento atteso dei prezzi al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni.


Fonte: BANCA D’ITALIA | Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – 1° trimestre 2023 | 23 maggio 2023