Nel primo trimestre 2026, il mercato immobiliare italiano ha registrato un ritorno prorompente alla ricerca per l’acquisto e una relativa saturazione del comparto locazioni, secondo il recente report elaborato dall’Ufficio Studi del portale immobiliare Idealista:
Compravendite:
- Crescita delle ricerche: +22,5%
- Incremento registrato nel 90% dei capoluoghi monitorati.
- Dinamica: ritorno all’investimento immobiliare, grazie a una ritrovata stabilità dei tassi di interesse e al desiderio di proprietà delle famiglie.
Locazioni:
- Flessione della domanda: -9,4%
- Contrazione registrata nel 55% dei capoluoghi monitorati.
- Dinamica: saturazione dei canoni. I livelli di costo, insostenibili in molte aree, spingono i potenziali inquilini verso l’acquisto o verso l’hinterland.
In questo scenario di riallineamento, spiccano le dinamiche delle grandi metropoli, dove Milano scivola inaspettatamente fuori dalla Top 10 nazionale, mentre Roma consolida un’egemonia senza precedenti
L’analisi si è basata sull’Indice di domanda relativa, che misura la pressione della domanda sull’offerta calcolando il volume di contatti (email e condivisioni) generati per ogni singolo annuncio disponibile sul portale.
L’Indice di domanda relativa funziona come un termometro predittivo della competizione immobiliare, misurando il rapporto tra contatti generati (lead) e stock di immobili disponibili, permettendo di decodificare in anticipo le reali dinamiche di mercato.
Questo indice fissa il baricentro a 1,5 per le vendite e a 12 per gli affitti, ma è nelle variazioni percentuali che si legge la reale mutazione macroeconomica:
- Aumento dell’indice:
Indica che un numero crescente di utenti compete per lo stesso bacino di immobili. Si traduce operativamente in tempi di vendita o locazione molto più rapidi e in una drastica riduzione dei margini di trattativa (sconti). Questo scenario anticipa una forte spinta al rialzo dei prezzi nei mesi successivi.
Mercato favorevole ai venditori o locatori: chi possiede l’immobile detta le regole e i tempi della transazione.
- Discesa dell’indice:
Segnala che l’interesse si sta rafreddando, spesso perché i prezzi hanno ormai superato la soglia di sostenibilità economica del target. I tempi di permanenza degli annunci sui portali si allungano e la concorrenza tra chi cerca casa diminuisce fisiologicamente.
Mercato favorevole agli acquirenti o conduttori: forte potere negoziale restituito a chi acquista o affitta un’abitazione.
Compravendite: la rivincita del Sud e l’accelerazione di Roma
L’acquisto torna a essere l’obiettivo primario, con la pressione della domanda che cresce nel 90% dei capoluoghi monitorati rispetto al primo trimestre 2025:
+22,5%L’indice medio nazionale si è attestato a 1,5
Analizzando i capoluoghi più richiesti, emerge una chiara trazione da parte del Sud e delle Isole, mercati che offrono attualmente un bilanciamento più favorevole tra qualità della vita e prezzi al metro quadro ancora sostenibili:
-
1Roma4,5
-
2Cagliari3,7
-
3Lecce3,4
-
4Sassari3,0
-
5Palermo2,9
A livello di grandi aree metropolitane, spiccano le accelerazioni, anno su anno, di Palermo (+50,5%), Genova (+34,6%) e Bari (+28,8%). In controtendenza fisiologica, arretrano i mercati più costosi come Milano (-7%) e Firenze (-6,8%).
Il mercato degli affitti: crollo verticale nelle città d’arte
Se le vendite volano, la pressione sulle locazioni diminuisce drasticamente.
Questo calo dell’indice di domanda relativa non significa che gli immobili restino sfitti, bensì che il numero di contatti per ogni singolo annuncio disponibile si sta normalizzando.
I mercati principali, spinti a livelli record nei trimestri precedenti, mostrano evidenti segni di affaticamento:
-9,4%L’indice medio nazionale scende a 12
I canoni di locazione, arrivati spesso a livelli di inaccessibilità per la classe media, stanno spingendo molti potenziali inquilini o verso l’acquisto immobiliare o verso le province limitrofe. A dominare la Top 5 non sono più le grandi città, ma i distretti industriali e universitari ad alta tensione abitativa locale.
-
1Bolzano67,0
-
2Prato42,3
-
3Rimini39,2
-
4Trento34,2
-
5Pordenone34,2
La vera flessione si legge nelle città metropolitane e d’arte: Bologna crolla del -42% su base annua. A seguire, le fughe dalla locazione colpiscono Firenze (-39,8%) e Verona (-37,6%). Le uniche grandi città in controtendenza sugli affitti restano Genova (+3%) e Bari (+1%).
L’egemonia di Roma e il paradosso di Milano:
Analizzando i due principali poli economici e demografici del Paese, emerge una divergenza macroeconomica netta che ridefinisce le gerarchie dell’attrattività residenziale nel 2026.
Roma:
- Prima in Italia per acquisti: indice record di 4,5, staccando nettamente le altre città.
- Crescita esplosiva: la domanda di compravendita segna un +24,6% rispetto all’anno precedente.
- Resilienza negli affitti: unica vera metropoli nella Top 10 locazioni (decima, indice 22), pur registrando una flessione del -14,4%.
Milano:
- Fuori dalle Top 10: la città esce dalle classifiche di vertice sia per vendite che per locazioni.
- Frenata sugli acquisti: l’indice si ferma a 2,4, con una contrazione della domanda del -7% su base annua.
- Crollo della pressione affitti: l’indice precipita a 6,9 (contro una media nazionale di 12), segnando un -19,2%.
I dati del primo trimestre 2026 non mostrano una crisi, bensì un salutare riallineamento fisiologico del mercato immobiliare in Italia.
Dopo il triennio caratterizzato da inflazione e mutui onerosi, che aveva costretto le famiglie a riversarsi sul mercato delle locazioni, stiamo assistendo al ritorno del modello fondato sulla proprietà.
La netta divaricazione tra il tracollo dei canoni nelle grandi città d’arte (-40% a Firenze e Bologna) e il fervore per gli acquisti nei poli del Sud e a Roma, evidenzia un mercato maturo e intelligente.
I capitali stanno fuggendo dalle aree dove il rendimento o il costo della vita è ormai insostenibile (come evidenzia il “caso Milano“), riposizionandosi verso territori capaci di garantire prospettive di rivalutazione strutturale e una migliore qualità urbana.
È ufficialmente l’alba di un ciclo immobiliare policentrico.
Fonte: Idealista.it – 28 maggio 2026
Comprare casa: qual è la reale sostenibilità dell’acquisto, per le famiglie in Italia?