Il mercato immobiliare residenziale italiano apre il 2026 all’insegna di una traiettoria nettamente espansiva.
Il recente osservatorio trimestrale elaborato da Immobiliare.it Insights, fotografa un primo trimestre dominato da rialzi diffusi su tutto il territorio nazionale, sostenuti da una congiuntura economica favorevole e da condizioni di accesso al credito fortemente incentivanti.
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Prezzi di VenditaMedia Nazionale2.179 €/mqTrend Annuo+4,3%
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Canoni di AffittoMedia Nazionale14,3 €/mqTrend Annuo+3,6%
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Offerta LocazioniStockIn ripresaUltimi 12 mesi+24,4%
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Pressione DomandaSettore AffittoIn caloUltimi 12 mesi-10,6%
Per una corretta interpretazione dei dati è opportuno sottolineare che i valori analizzati in questo report riflettono i prezzi richiesti negli annunci immobiliari, ovvero l’attuale dinamica dell’offerta di mercato.
Utili a decifrare il sentiment e le attuali aspettative dei venditori.
L’andamento di prezzi di vendita e canoni:
Acquistare o affittare casa in Italia richiede oggi un budget rivisto al rialzo, con incrementi diversi a seconda del comparto analizzato:
La radice dei rincari: il disallineamento tra domanda e stock
Le dinamiche di prezzo osservate nei primi tre mesi dell’anno sono la diretta conseguenza di un mercato fisicamente a corto di materia prima nel settore delle vendite, e in lenta transizione nel comparto affitti.
La pressione della domanda (misurata in contatti medi per singolo annuncio) ha registrato un balzo del +3,5%. Parallelamente, lo stock di case effettivamente immesse sul mercato si è ridotto del -2,2%.
Questo disallineamento sostiene inevitabilmente la curva dei prezzi.
Nel comparto delle locazioni, lo scenario è speculare ma altrettanto teso.
Negli ultimi dodici mesi l’offerta di case in affitto ha visto una poderosa immissione di stock (+24,4%). Questa rinnovata disponibilità fatica ancora a soddisfare una domanda elevata che, pur avendo rallentato del -10,6%, mantiene una pressione sul singolo annuncio nettamente superiore rispetto a quella del mercato della vendita.
Geografia del mercato: l’Italia a due velocità
Il rialzo dei valori immobiliari non si distribuisce equamente sulla Penisola, con forti differenze tra i grandi centri urbani e le città di provincia, confermando le metropoli come i veri catalizzatori di ricchezza immobiliare.
Nei poli urbani con oltre 250.000 abitanti, i prezzi di vendita hanno subito un’accelerazione marcata (+5,9%), portando la media a 3.699 €/mq, mentre nei centri minori, invece, la crescita si è fermata al +3,7% (1.874 €/mq).
A livello di macro-aree, il Settentrione è il vero motore delle vendite, con il Nord-Est che sale al +6,5%, tallonato dal Nord-Ovest (+5,7%). Più timidi il Centro (+3,6%), il Sud e le Isole (circa +1,5%).
Capoluoghi: Milano domina, Roma guida l’incremento dei canoni
Stringendo il focus sui capoluoghi di regione, l’analisi rivela un panorama complesso, dominato dalla dialettica tra le due principali piazze italiane.
Se Milano resta la regina incontrastata per i costi di acquisto, è Roma a mostrare le dinamiche più esplosive e anomale nel mercato delle locazioni:
Lo scenario a Milano
- Acquisto in vetta: il capoluogo lombardo resta inarrivabile per le compravendite, toccando i 5.645 €/mq con una crescita costante del +3,3%.
- Raffreddamento affitti: i canoni meneghini, pur restando i più cari d’Italia (22,3 €/mq), mostrano una fisiologica flessione annua del -1,4%.
- Lettura del dato: il mercato locatizio milanese ha raggiunto il “cap” fisiologico di spesa dei tenant, innescando una leggera correzione al ribasso (fenomeno visibile anche a Firenze, in calo del -2,6%).
L’anomalia di Roma
- Stabilità in vendita: per l’acquisto, la Capitale si posiziona al quarto posto nazionale con un valore di 3.758 €/mq, assorbendo la domanda in modo più elastico rispetto al Nord.
- Boom delle locazioni: in totale controtendenza rispetto alle altre metropoli, i canoni a Roma (terza a 18,3 €/mq) subiscono un forte rialzo, sfiorando il +5%.
- Lettura del dato: la Capitale sconta una forte pressione turistica e transitoria (Giubileo 2025/2026), unita a un’offerta residenziale a lungo termine cronicamente insufficiente, che continua a spingere i prezzi al rialzo senza trovare ancora un punto di resistenza.
Sintesi dei valori per Regioni e Capoluoghi:
Per avere una mappa chiara delle opportunità e delle barriere all’ingresso, ecco una scomposizione dei valori medi nazionali aggiornati al primo trimestre 2026.
| Area/Comparto | Dettaglio dei valori medi di mercato |
|---|---|
| Compravendite: le Regioni top & flopAnalisi valori | Il Trentino-Alto Adige si conferma l’asset regionale più esclusivo d’Italia con 3.718 €/mq (+6,6%), trainato dal pregio montano. Seguono la Lombardia (2.753 €/mq) e la Liguria (2.743 €/mq). Il mercato più accessibile resta la Calabria, unica sotto quota mille (960 €/mq), precedendo Molise (1.035 €/mq) e Sicilia (1.167 €/mq). |
| Locazioni: l’impatto turisticoCanoni Affitto | Sbalorditivo il dato della Valle d’Aosta, che domina la classifica degli affitti con 23 €/mq e un incremento vertiginoso del +33%. Seguono Lombardia (18,5 €/mq) e Toscana (16,4 €/mq). Le locazioni più economiche si trovano in Molise (7,3 €/mq), Basilicata (7,4 €/mq) e Abruzzo (8,2 €/mq). |
| I Capoluoghi di RegioneRanking | Nel settore compravendite, dietro l’irraggiungibile Milano, troviamo Firenze (4.733 €/mq) e Bologna (3.802 €/mq), che staccano Roma. Le opportunità più vantaggiose nei grandi centri si concentrano al Sud, con Catanzaro (1.033 €/mq) e Campobasso (1.093 €/mq). Negli affitti, i capoluoghi più economici sono Potenza (6,4 €/mq) e L’Aquila (8,1 €/mq). |
Fonte: Immobiliare.it – 8 aprile 2026