Il mercato immobiliare italiano nel II trimestre 2025 invia segnali contrastanti che richiedono un’attenta interpretazione.
Secondo quanto comunicato oggi dall’ISTAT, nel secondo trimestre 2025 sono state registrate oltre 255.000 convenzioni notarili di compravendita e atti traslativi a titolo oneroso, con una flessione del -2,3% rispetto al trimestre precedente, ma un’incremento del +4,1% su base annua.
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Confronto AnnualeCompravendite
+4,1%Volume 255.639 -
Confronto TrimestraleDato Destagionalizzato
-2,3%Fase di assestamento -
Settore CreditizioMutui ipotecari
+18,1%Incremento erogazioni (vs 2024)
Se da un lato assistiamo a una solida crescita annuale, spinta da una ripresa vigorosa del settore creditizio, dall’altro si rileva quindi un fisiologico rallentamento rispetto al trimestre precedente.
Per comprendere appieno questa doppia velocità, analizziamo di seguito come questi trend si declinino tra settore abitativo ed economico, tipologie e aree geografiche.
1. Il quadro generale: volumi e trend
Nel periodo aprile-giugno 2025, sono state stipulate 255.639 convenzioni di compravendita, con storie diverse a seconda dell’orizzonte temporale osservato:
- Il rimbalzo annuale (+4,1%): rispetto allo stesso periodo del 2024, il mercato è in salute. La crescita è costante e consolida i volumi intermediati.
- La frenata congiunturale (-2,3%): rispetto al primo trimestre 2025 (dato destagionalizzato), si registra una flessione. Dopo l’accelerazione di inizio anno, il mercato sembra cercare un nuovo punto di equilibrio.
Il mercato ha assorbito la spinta post-crisi.
La differenza tra il dato annuale positivo e quello trimestrale negativo suggerisce che, pur essendo in una fase espansiva sul lungo periodo, la curva di crescita si sta appiattendo.
2. Analisi per comparto: l’abitativo domina, il commerciale arranca
La composizione del mercato conferma la centralità assoluta del “mattone residenziale”, mentre gli immobili strumentali mostrano fragilità strutturali. Di seguito il confronto tra gli scenari di mercato.
| Comparto | Dinamica e Quote di Mercato | Trend Annuo |
|---|---|---|
| Residenziale | Domina lo scenario con il 94,1% delle transazioni. Nonostante una fisiologica flessione trimestrale, mantiene una solidità strutturale. | +4,5% |
| Economico | Rappresenta il 5,6% del mercato. Soffre marcatamente al Sud (-6,1%) e Nord-ovest, ma mostra segnali vitali nel Nord-est. | -0,6% |
| Speciale | Nicchia residuale (0,3% del totale) con soli 839 scambi registrati. Volume statisticamente trascurabile. | N/D |
Nel settore economico, l’eccezione positiva è rappresentata dal Nord-est, che cresce sia su base trimestrale (+5,7%) che annuale (+4,4%), confermando la ripresa delle attività produttive in quest’area specifica.
3. Geografia del mercato: dove si compra?
L’Italia si muove a due velocità, con un Nord che traina i volumi – mostrando i primi segni di stanchezza trimestrale – e un Centro Italia in evidente difficoltà:
- Nord-ovest: +7,6% (Leader della crescita)
- Isole: +6,5% (Ottima performance)
- Nord-est: +5,6%
- Sud: +4,2%
La fuga dalle metropoli:
Un dato sociologico rilevante emerge dall’analisi della dimensione dei centri urbani.
Le compravendite residenziali crescono, infatti, molto più velocemente nei piccoli centri (+6,8%) rispetto ai grandi centri urbani (+1,4%).
La ricerca di spazi più ampi, verde e prezzi accessibili continua a spingere la domanda fuori dalle grandi aree metropolitane, un trend di de-urbanizzazione che si consolida nel 2025.
4. L’incremento dei mutui: +18,1%
Il vero protagonista del secondo trimestre 2025 è il mercato del credito, con 100.717 convenzioni per mutui e finanziamenti con ipoteca immobiliare:
- Forte incremento tendenziale: un impressionante +18,1%, rispetto al 2024.
- Distribuzione della crescita: l’aumento è uniforme su tutto il territorio nazionale, con picchi nelle Isole (+21,4%), al Sud (+20,6%) e nel Nord-est (+20,1%). Anche il Centro, pur soffrendo nelle compravendite, vede una crescita dei mutui del +10,1%.
Questo aumento a doppia cifra dei mutui (che nel primo semestre tocca addirittura il +24,0%) indica un netto miglioramento delle condizioni di accesso al credito.
È probabile che una discesa dei tassi di interesse abbia sbloccato una domanda latente.
5. Sintesi del primo semestre 2025:
Allargando lo sguardo ai primi sei mesi dell’anno, il bilancio rimane estremamente positivo.
Con 484.262 convenzioni totali, il mercato immobiliare cresce del +6,2% rispetto al primo semestre 2024:
- Residenziale: +6,8%.
- Economico: -0,6%.
- Mutui: +24,0% (189.537 convenzioni).
Il 2025 si conferma, quindi, un anno di consolidamento espansivo.
Nonostante il leggero rallentamento fisiologico del secondo trimestre (-2,3% trimestrale), i fondamentali rimangono solidi grazie al traino del settore residenziale nei piccoli centri e, soprattutto, alla ripresa dell’erogazione dei mutui.
In questo contesto, le aree Nord-est (settore economico) e i piccoli centri (residenziale) rappresentano, comunque, le aree di maggiore dinamismo.
ISTAT vs OMI – Perché i numeri differiscono?È frequente notare discrepanze tra i dati ISTAT (questo report) e quelli dell’Agenzia delle Entrate (OMI), pur riferendosi allo stesso periodo. La differenza risiede nel metodo di conteggio: l’ISTAT misura il “flusso documentale” (gli accordi firmati), mentre l’OMI misura il “flusso reale” (gli immobili scambiati).
Sono due fotografie complementari dello stesso mercato:
- L’ISTAT monitora il “momento contrattuale”: conta quante volte le parti si sono recate dal notaio per formalizzare un passaggio di proprietà, indipendentemente dal numero di unità incluse in quell’atto (un singolo rogito può comprendere un appartamento, un box e una cantina, ma per l’ISTAT resta un’unica convenzione). Un atto in cui si vendono 3 case, quindi, conta come una convenzione.
- L’OMI analizza la “consistenza del patrimonio”: scompone ogni atto per individuare quante unità immobiliari sono state effettivamente trasferite, normalizzandole in base alla quota di possesso (il dato NTN).
Pesa, cioè, l’effettiva quota di proprietà scambiata (vendere il 50% di una casa, vale 0,5 NTN)
In conclusione: mentre l’ISTAT ci dice quanto velocemente si muove la macchina legale e burocratica delle compravendite in Italia, l’OMI ci restituisce l’esatta quantità di “mattoni” che hanno cambiato proprietario.
Consultare entrambi i report è l’unico modo per capire se il mercato sta crescendo per numero di transazioni o per complessità degli acquisti (ad esempio, più pertinenze acquistate insieme all’abitazione principale).
Fonte: ISTAT – 17 febbraio 2026
OMI: incremento tendenziale delle compravendite di abitazioni (+8,5%), nel terzo trimestre 2025