Nel terzo trimestre del 2025, il mercato immobiliare residenziale italiano sembra consolidarsi sul sentiero osservato nel trimestre precedente, con un’offerta che non riesce a soddisfare in modo efficace la relativa domanda.
Secondo l’ultimo report di Immobiliare.it Insights, inoltre, i prezzi medi richiesti negli annunci hanno evidenziato una crescita tendenziale del +2,6%, ma è la dinamica tra domanda e offerta a definire il quadro.
La vivace domanda dei potenziali acquirenti (+12,4%), infatti, deve confrontarsi con un’offerta che risulta essere in contrazione (-1,3%).
Questo squilibrio allunga i tempi di vendita (che su base annua crescono del +3,4%) e riduce drasticamente la capacità del mercato di assorbire l’offerta (-10,2%), delineando un panorama complesso e polarizzato.
Prezzi in moderata crescita:
Il prezzo medio richiesto a livello nazionale si attesta a 2.114 euro/mq, con una crescita del +2,6% rispetto allo stesso periodo del 2024 e un solido +11,3% rispetto ai valori pre-pandemici.
Aumentano anche la superficie media (145 mq) e il prezzo medio richiesto negli annunci (254.800 euro).
L’accessibilità calcolata sui prezzi d’offerta, inoltre, migliora lievemente, con un aumento di 1,5 punti percentuali.
I valori di offerta, tra il Nord e il Sud:
Le differenze territoriali nei prezzi richiesti non sono mai state così marcate, con un’Italia a due velocità.
- Nord e Centro: guidano la crescita, dove la domanda resta alta (Centro +13,1%) e l’offerta si contrae (Centro -2,7%), spingendo i prezzi al rialzo (Nord-Est +4,6%, Nord-Ovest +3,2%, Centro +2,6%).
Rispetto ai livelli pre-Covid (Q3 2019), il Nord-Ovest segna +24,2% e il Nord-Est +23,2%. - Sud e Isole: restano deboli, con prezzi richiesti quasi fermi (Sud +0,9%, Isole +0,7%) nonostante una domanda molto forte (Isole +15,3%). Qui, però, l’offerta non cala ma aumenta (Sud +4,0%), frenando i prezzi.
Rispetto al pre-Covid, il Sud è a 0,0% e le Isole segnano un -0,6%.
Le dinamiche dei prezzi nelle grandi città:
Nelle 12 grandi città monitorate, i prezzi richiesti aumentano ovunque, con Firenze che guida la corsa con un balzo del +9,0% nei valori d’offerta, seguita da Roma (3.641 euro/mq, +7,3%) e Verona (+6,8%).
Milano, pur crescendo in modo contenuto (+2,3%), si conferma essere la città con i prezzi di offerta più alti d’Italia (5.564 euro/mq), ma se per anni è stata la protagonista indiscussa della crescita immobiliare, ora il suo mercato rileva aumenti comprensibilmente più contenuti.
Al contrario, Firenze e Roma stanno vivendo in questo momento la loro fase di crescita più intensa.
Roma: offerta in calo e prezzi in crescita
Roma emerge come uno dei mercati più dinamici.
La crescita dei prezzi richiesti del +7,3% su base tendenziale mostra una forte accelerazione rispetto al già robusto +5,1% registrato nel Q3 2024.
Questa impennata è alimentata da una drastica contrazione dell’offerta di annunci, che su base tendenziale è quasi raddoppiata in un solo trimestre, passando dal -3,1% del secondo semestre 2025 al -6,2% del trimestre in esame.
Confronto con il mercato di Milano:
- Velocità di crescita: nell’ultimo anno, la crescita dei prezzi richiesti a Roma è stata più del triplo rispetto a quella di Milano (+7,3%, contro il +2,3%.
È importante notare, però, che anche la crescita di Milano sta accelerando, visto che nello stesso periodo dell’anno precedente (Q3 2024) si era fermata a un +1,6% - Fase di mercato: Roma è in una fase di forte accelerazione, spinta dalla scarsità di prodotto, mentre Milano si consolida come un mercato maturo con prezzi che si stabilizzano su livelli elevati.
- Offerta: a Roma il numero di annunci immobiliari si sta riducendo drasticamente, mentre a Milano registra un marginale incremento, delineando due dinamiche opposte.
Quotazioni immobiliari Roma
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Analisi di mercato
Macrozona OMI
Zona OMI
Quotazione media OMI:
Fonte: Agenzia delle Entrate
Valore medio commerciale:
Elaborazione DELLE VITTORIE House Trading
NTN (Numero Transazioni Normalizzate): numero di compravendite residenziali registrate nell'ultimo anno.
Mappa della zona OMI:
Andamento storico (OMI):
Le previsioni di Immobiliare.it:
Secondo le analisi di Immobiliare.it Insights, il prezzo medio richiesto a livello nazionale è destinato a crescere del +1,5% nel prossimo anno.
La spinta maggiore arriverà da città come Venezia (+8,2%), Firenze (+7,1%) e Bologna (+6,6%).
Per Roma e Milano, invece, si prevedono incrementi più contenuti (rispettivamente +1,2% e +2,0%), suggerendo che l’attuale fase di accelerazione della capitale possa ridimensionarsi in un andamento più moderato.
Un mercato alla ricerca di un nuovo equilibrio:
I dati del terzo trimestre 2025, delineano un mercato immobiliare italiano che sembra essere entrato in una fase di complessa transizione.
Il forte squilibrio tra una domanda robusta e un’offerta insufficiente non si traduce più in un’accelerazione fluida delle compravendite, ma sembra generare un certo attrito.
L’aumento dei tempi di vendita, l’incremento dei ribassi e il crollo del tasso di uscita, sono i sintomi evidenti di un possibile tetto di accessibilità (affordability ceiling), dove la capacità di spesa reale degli acquirenti inizia a scontrarsi con aspettative dei venditori ancora elevate.
La polarizzazione geografica e la divergenza tra mercati maturi ed altri in forte accelerazione, non sono semplici curiosità statistiche, ma indicano che il rischio e l’opportunità sono distribuiti in modo sempre più diseguale, con cicli di mercato multipli che coesistono all’interno dello stesso Paese.
Nei prossimi trimestri, il vero indicatore da monitorare non sarà tanto la crescita dei prezzi richiesti, quanto la capacità del mercato di risolvere questa rigidità, probabilmente attraverso negoziazioni più lunghe e un graduale riallineamento dei valori di offerta alla reale capacità di acquisto.
Fonte: Immobiliare.it – 10 ottobre 2025
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