Abitazioni di nuova costruzione: flessione di mercato (-9,6%), Milano eccezione, Roma sceglie l’usato

Roberto Iafrate
Abitazioni di nuova costruzione: flessione del mercato (-9,6%), Milano roccaforte, Roma sceglie l’usato

Il mercato immobiliare del III trimestre 2025 vive una profonda dicotomia.
A fronte di una ripresa generale dei volumi di vendita (+8,5%), il segmento delle abitazioni di nuova costruzione in Italia ha segnato una brusca battuta d’arresto, registrando un preoccupante -9,6% su base annua, secondo quanto comunicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

In questo scenario, la geografia del “nuovo” ridisegna gli equilibri urbani, con Milano che si conferma essere l’unica vera eccezione, mantenendo la leadership per incidenza di nuove costruzioni in un contesto di crescita generale a doppia cifra.
Roma resta dominata dal mercato dell’usato, mentre le flessioni generali di Bologna (-1,9%) e Firenze (-4,9%) evidenziano una rigidità strutturale che penalizza anche l’immissione di nuovo prodotto sul mercato.

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Il paradosso del 2025: l’usato corre, il nuovo diventa “nicchia”

Il dato più rilevante è la divergenza qualitativa degli scambi: la quota di mercato delle nuove costruzioni è scivolata al 6,4% del totale nazionale.

Questa contrazione non è solo statistica, ma sintomo di un disallineamento tra offerta e capacità di spesa.
Mentre i prezzi dell’usato crescono del +4,5%, i valori del nuovo rallentano (+1,1%), suggerendo il raggiungimento di un “tetto tecnico” di prezzo che sta spingendo la domanda di massa verso lo stock esistente.
Lasciando il nuovo a una fascia di acquirenti sempre più ristretta.

Roma e Milano: due velocità di rinnovo urbano

Il confronto tra le due capitali immobiliari evidenzia, dati alla mano, approcci diametralmente opposti al rinnovo del patrimonio abitativo.


  1. Milano: la roccaforte del “Nuovo”

    Il capoluogo lombardo gioca un campionato a parte e, nonostante il contesto nazionale negativo, vanta la più alta incidenza di nuove costruzioni in Italia (9,5% sul totale venduto).
    Qui il prodotto “nuovo” non è solo una nicchia, ma una componente strutturale del mercato, sostenuta da una domanda con minore dipendenza dai mutui (54,4%) e una forte componente di investimento.


  2. Roma: la stabilità dell’esistente

    Roma muove volumi imponenti e cresce del +6,4% nel complesso, ma fatica a tenere il passo sul fronte del rinnovamento, con la quota del nuovo che si ferma al 7,6%, distanziata da Milano.
    Il mercato romano resta trainato quasi esclusivamente dalle famiglie residenti (record di acquisti “prima casa” all’85,4%), che per budget e offerta disponibile si rivolgono massicciamente al mercato dell’usato.

Al di fuori dei poli principali, i dati mostrano una preoccupante scarsità di prodotto nuovo, anche dove il mercato appare vivace.

Volumi elevati, nuovo assente:

  1. Palermo: il caso più emblematico. A fronte di un boom di compravendite totali, l’incidenza del nuovo è irrisoria (1,7%). Si scambia molto, ma non si rinnova nulla.
  2. Napoli: situazione critica con la quota di nuovo più bassa d’Italia (1,0%). Statisticamente, l’edilizia residenziale moderna è stata assente dalle transazioni del trimestre.
  3. Torino: nonostante la crescita generale del +6,5%, il nuovo rappresenta solo il 3,8% del mercato, un dato basso per una città a vocazione industriale.

Il blocco di Bologna e Firenze:

In queste piazze il problema è duplice: calano le vendite totali e il nuovo fatica a emergere come alternativa.
A Bologna, pur con una quota di nuovo dignitosa (7,4%), il calo generale delle transazioni (-1,9%) suggerisce una saturazione dei prezzi che sta bloccando anche i nuovi sviluppi.

Il boom di acquisti nel segmento dell’usato (+10,0%), contrapposto al calo del nuovo, evidenzia una pericolosa divergenza rispetto agli obblighi comunitari.
Infatti, la Legge di Bilancio, in via di approvazione proprio in questi giorni, recepisce le indicazioni della procedura di infrazione aperta da Bruxelles contro l’Italia a novembre e dal 1° gennaio 2026 diventerà definitivo e totale lo stop a qualsiasi forma di incentivo fiscale per le caldaie autonome a combustibili fossili.
Chiudendo anche le ultime finestre “grigie” rimaste aperte nel 2025 (come l’uso del Bonus ristrutturazione generico per le caldaie), rendendo la sostituzione di vecchi impianti a gas interamente a carico del privato.

Chi acquista oggi immobili energivori, senza pianificare una riqualificazione immediata, sta quindi accumulando un “debito energetico” rischioso, visto che dal prossimo mese sostituire i vecchi impianti sarà a prezzo pieno, accelerando la svalutazione per le case meno efficienti.

Sintesi strategica:

I dati del III trimestre 2025 lanciano un allarme sulla qualità dello stock abitativo.
Se si esclude Milano, che continua a rigenerarsi, l’Italia sta vivendo un boom di scambi concentrato sul “vecchio”.

Nelle grandi città del Sud come Napoli e Palermo, e nella solida Genova (nuovo all’1,6%), l’efficientamento del patrimonio è quasi interamente demandato all’iniziativa privata post-acquisto.
Una sfida che impone un cambio di strategia: con la fine dei bonus generalizzati dal 2026 (che penalizza le seconde case ed esclude le caldaie a gas), la sostenibilità dell’investimento dipenderà sempre più dalla capacità di sfruttare le nuove leve del credito bancario, come i mutui green (ora estesi anche alle classi intermedie C e D), fondamentali per finanziare la necessaria riqualificazione.

Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche III trimestre 2025 – 4 dicembre 2025

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