Dopo i minimi storici toccati all’inizio dell’anno (con il picco negativo del primo trimestre, sceso al 5,5% di quota mercato), il segmento delle nuove costruzioni chiude il quarto trimestre del 2025 con una forte ripartenza tecnica su base congiunturale, secondo i recenti dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
I volumi balzano, infatti, a 17.222 transazioni, segnando un +53,8% rispetto al trimestre precedente e riportando la quota del “nuovo” al 7,9%.
Tuttavia, allargando lo spettro all’analisi tendenziale (anno su anno), l’anomalia strutturale persiste e, mentre le compravendite nazionali complessive segnano una lieve crescita del +0,4%, il comparto delle nuove abitazioni sconta una severa contrazione, registrando un drammatico -39,1% rispetto allo stesso periodo del 2024.
La lettura dei dati conferma che la domanda di abitazioni moderne esiste ed è solida, ma l’offerta fatica a rigenerarsi.
Questa scarsità si traduce inevitabilmente in una pressione sui prezzi del nuovo, con una salita tendenziale del +1,4% (come mostrano gli ultimi dati consolidati ISTAT), trasformando l’efficienza energetica in un asset sempre più esclusivo e costoso.
Il paradosso 2024 vs 2025: nuovo vs esistente
Il dato aggregato nazionale segna un timido +0,4% delle compravendite nel IV trimestre 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024, ma questa percentuale è un velo che nasconde una spaccatura interna drammatica tra le tipologie di immobili:
| Segmento di Mercato | Variazione Tendenziale (Q4 ’24 vs Q4 ’25) |
Volumi Assoluti (NTN Q4 2025) |
|---|---|---|
| Abitazioni esistenti (usato) | +6,3% | 201.246 |
| Nuove costruzioni | -39,1% | 17.222 |
| Totale mercato residenziale | +0,4% | 218.469 |
Dinamica dei prezzi: la scarsità del nuovo spinge i prezzi, ma l’effetto “spillover” sull’esistente è ancora più marcato, con i prezzi dell’usato che volano al +4,2% a causa dell’iper-concentrazione della domanda.
MUTUI E LIQUIDITÀ:il capitale totale finanziato tramite mutui ipotecari per l’acquisto di abitazioni, ha superato i 13 miliardi di euro, segnando un clamoroso +14% tendenziale rispetto al Q4 2024.
Gli acquirenti, pur affrontando tassi d’interesse medi saliti al 3,5%, stanno iniettando più capitale nel mercato e, non trovando “nuovo” disponibile a prezzi accessibili, sono costretti a riversare questa enorme liquidità sull’usato, gonfiandone i volumi (+6,3%) e i prezzi (+4,2%).
Il confronto: Q3 vs Q4 2025
Per comprendere la reale traiettoria del mercato verso il 2026, è fondamentale isolare il “Delta” tra il trimestre estivo (il più debole dell’anno) e la chiusura invernale.
I dati OMI mostrano una riattivazione degli scambi, ma evidenziano un mercato ancora in convalescenza:
| Indicatore | Dinamica trimestrale (Q3 → Q4) | Delta |
|---|---|---|
| VOLUMI (NTN) | La ripartenza tecnica: le transazioni passano dalle 11.197 unità del Q3 alle attuali 17.222 del Q4. Si tratta di un aumento stagionale atteso, che riporta i livelli sopra la soglia di allarme ma evidenzia ancora la cronica mancanza di cantieri. | +53,8% (su base trim) |
| QUOTA DI MERCATO | Recupero marginale: l’incidenza delle nuove abitazioni sul totale venduto risale dal minimo storico del 6,4% (Q3) all’attuale 7,9% (Q4). Il mercato tenta di normalizzarsi, ma le distanze dal 13% di inizio 2024 restano ampie. | +1,5% (punti perc.) |
| PREZZI | Accelerazione: la crescita dei prezzi non si arresta, passando dal +1,1% del Q3 al +1,4% del Q4. La forte scarsità di prodotto sta infiammando progressivamente i listini in tutta Italia. | IN RIALZO |
La tenuta di Milano vs il risveglio di Roma:
Confrontando i dati dell’ultimo trimestre, emergono due velocità di crociera diametralmente opposte per le principali capitali immobiliari italiane, dettate da diverse conformazioni urbanistiche e leve fiscali:
- Milano (la costante rigenerazione): nonostante un calo generale degli scambi cittadini (-2,3%), il capoluogo lombardo consolida la sua leadership. Con una quota del 18,1%, Milano dimostra di essere un mercato “maturo”, dove l’acquisto del nuovo è lo standard richiesto e non l’eccezione, resistendo in modo eccellente alla contrazione nazionale.
- Roma (il mercato necessario): la Capitale sovraperforma la media nazionale con una crescita complessiva delle compravendite del +4,8%. Dopo un Q3 letargico, Roma segna un colpo di reni portandosi al 9,6% nella quota di mercato per il nuovo, ma con una dinamica profondamente diversa da quella meneghina.
L’ANALISI SULLA DOMANDA DI ROMA:A Roma, un impressionante 84,2% delle compravendite è stato finalizzato usufruendo dell’agevolazione “Prima Casa” (il picco assoluto tra le grandi città), con il 57,3% degli acquisti supportato da mutuo ipotecario.
L’acquirente romano è mosso da una necessità abitativa primaria, non da finalità speculative. L’insufficiente immissione di nuove costruzioni (ferme al 9,6%) costringe questa enorme fetta di domanda a riversarsi forzatamente sullo stock immobiliare esistente, consumando il patrimonio usato senza riuscire ad aggiornarlo agli standard moderni.
L’andamento del mercato nelle grandi città:
Di seguito la ripartizione esatta delle quote di mercato per le nuove abitazioni nelle otto principali città italiane, ordinata per incidenza sul totale transato nel IV trimestre 2025:
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1Milano18,1%
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2Bologna15,5%
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3Roma9,6%
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4Firenze9,5%
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5Torino4,4%
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6Genova2,6%
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7Palermo1,9%
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8Napoli1,1%
Benchmark: la media nazionale delle grandi città si attesta al 9,5%, a fronte di una media italiana complessiva del 7,9%. Le città vicine o superiori alla doppia cifra operano in un mercato attivo sul fronte della rigenerazione edilizia.
Incrociando il crollo tendenziale dei volumi con il costante rialzo dei prezzi, il 2026 si profila come l’anno del ‘Supply Crunch’.
Senza un massiccio sblocco di nuovi cantieri, il gap tra la domanda di case efficienti e un’offerta obsoleta si allargherà, trasformando le nuove costruzioni in un asset inaccessibile per buona parte della classe media.
La carenza di offerta e la ridefinizione del valore:
Il combinato disposto tra il crollo vertiginoso dell’offerta (-39,1%) e l’inerzia rialzista dei prezzi (+1,4%) impone una rilettura drastica delle dinamiche immobiliari per i prossimi 12-18 mesi. I dati dell’ultimo trimestre 2025 non descrivono un mercato in stallo, ma un ecosistema in profonda metamorfosi strutturale.
L’assenza di nuovi cantieri, incrociata con un costo del denaro che si è stabilizzato intorno al 3,5% (un livello oneroso ma ormai “digerito” dai consumatori, come dimostra la tenuta dei mutui), genererà tre macro-trend ineludibili per il 2026:
- 1. L’elite del nuovoSCENARIO A: le nuove costruzioni smetteranno di essere un prodotto accessibile alla classe media. Con la spinta delle direttive europee sulle case green (ESG), il poco “nuovo” immesso sul mercato si posizionerà esclusivamente nel segmento alto di gamma. Città come Milano e Bologna potrebbero essere capofila in questa iper-polarizzazione dei prezzi.
- 2. L’effetto “spillover” sull’usato riqualificatoSCENARIO B: la forte richiesta di abitazioni principali, particolarmente evidente a Roma, si potrebbe ripercuotere sullo stock esistente.
Questo potrebbe creare un’aumento della domanda per l’usato in buone condizioni o recentemente ristrutturato, con possibili pressioni rialziste sui prezzi. - 3. Il Paradosso del credito nelle grandi metropoliSCENARIO C: Nonostante i tassi in salita, l’erogazione dei mutui tiene (quasi il 45% a livello nazionale). Tuttavia, il capitale finanziato aumenta (+14% su base annua, superando i 13 miliardi). Questo significa che le famiglie si stanno indebitando di più per comprare case mediamente più vecchie, a causa della mancanza di alternative di nuova costruzione.
Il vero rischio per il 2026 non è di natura finanziaria, ma urbanistica.
Se le amministrazioni locali non sbloccheranno iter autorizzativi rapidi per la rigenerazione urbana, assisteremo a un “collo di bottiglia”: la domanda, pur solvibile e supportata dalle banche, non troverà prodotto adeguato, bloccando la mobilità residenziale e invecchiando ulteriormente il patrimonio immobiliare di città chiave come Torino, Genova e Napoli.
Il 2026 potrebbe decretare la fine del ‘nuovo’ come commodity e la sua consacrazione ad asset esclusivo.
Senza uno shock positivo lato offerta, il mercato residenziale italiano rischia di dividersi definitivamente in due: un’élite che abita l’efficienza energetica e una maggioranza bloccata in un patrimonio datato che sconterà i costi relativi alla sua obsolescenza.