L’analisi disaggregata dei recenti dati relativi al sondaggio congiunturale condotto dalla Banca D’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, rivela quali siano le caratteristiche dello stock immobiliare attualmente assorbito dal mercato residenziale nel quarto trimestre del 2025.
Ne emerge un quadro dominato dalle tipologie tra gli 81 e i 140 mq, dall’usato da ristrutturare e dalle classi energetiche più basse (F-G), con scelte probabilmente condizionate da una capacità di spesa che potrebbe esporre gli acquirenti al rischio di futuri oneri straordinari per l’adeguamento alle direttive europee sull’efficienza energetica.
L’identikit dell’immobile: cosa comprano gli italiani?
Quasi la totalità delle transazioni (81,1%) ha riguardato abitazioni preesistenti, mentre solo l’1,3%, dei circa 1.500 agenti immobiliari sondati dal 7 gennaio al 6 febbraio 2026, ha dichiarato di aver venduto unicamente immobili di nuova costruzione (il restante 17,6% ha trattato un mix di entrambe le tipologie).
Inoltre, il 98,5% degli immobili viene compravenduto libero da inquilini, confermando la propensione all’acquisto per uso diretto o per successiva messa a reddito a breve termine.
- Dimensioni e tipologie:Il mercato si concentra sulle metrature intermedie. Il 61,1% delle compravendite riguarda abitazioni tra gli 81 e i 140 mq, seguite dalle pezzature inferiori agli 80 mq (35,0%). Le grandi metrature (oltre 140 mq) rappresentano una nicchia marginale del 3,9%.
A livello di tipologia, prevalgono le categorie civile/signorile (56,1%), seguite da quelle economico/popolare (40,2%) e dalle soluzioni indipendenti come ville e villini (3,7%). - Stato di conservazione:Gli italiani comprano case da sistemare.
Ben il 76,5% degli immobili venduti, infatti, necessita di una ristrutturazione parziale, a cui si aggiunge un 5,2% di abitazioni interamente da ristrutturare, mentre solo il 18,3% del compravenduto risulta essere nuovo o in ottimo stato. - L’Allarme della classe energetica:Rischio sostenibilità: oltre la metà degli immobili transati (53,8%) appartiene alle classi energetiche più basse (F-G). Le classi intermedie (D-E) coprono il 26,1%, mentre gli immobili virtuosi (A-B-C) rappresentano solo il 19,3% del mercato (lo 0,9% è privo di classificazione).
Questo dato evidenzia un potenziale collo di bottiglia futuro per la commerciabilità degli asset non riqualificati.
Anatomia delle trattative: sconti ridotti e vendite a prezzo pieno
Lo sconto medio nazionale si attesta al 7,7%, ma la scomposizione di questo dato rivela la vera forza contrattuale dei venditori.
La prassi del forte ribasso è ormai un’eccezione, mentre cresce la quota di immobili venduti esattamente alla cifra richiesta, o addirittura a un prezzo superiore a causa della competizione tra acquirenti:
| Fascia di Sconto Applicata | Quota di Mercato (Q4 2025) |
|---|---|
| Nessuno sconto o prezzo superiore alla richiesta | 12,8% |
| Sconto minimo (inferiore al 5%) | 23,9% |
| Sconto fisiologico (tra il 5% e il 10%) | 39,7% |
| Sconto medio-alto (tra il 10% e il 20%) | 18,6% |
| Sconto elevato (tra il 20% e il 30%) | 4,0% |
| Sconto drastico (oltre il 30%) | 1,0% |
Perché saltano le vendite?
L’indagine fa luce anche sul “lato oscuro” del mercato: gli incarichi che giungono a scadenza, senza essersi tramutati in una vendita. L’analisi delle cause, evidenzia un chiaro braccio di ferro psicologico tra le parti in gioco:
Gli agenti immobiliari (che potevano indicare fino a tre cause prevalenti) segnalano che il problema principale non è la mancanza di liquidità, ma le eccessive aspettative dei venditori:
- Prezzi fuori mercato (55,1%): totale assenza di proposte d’acquisto, a causa di richieste iniziali ritenute troppo alte dai potenziali compratori.
- Offerte respinte (54,1%): ricezione di proposte d’acquisto giudicate troppo basse e conseguentemente rifiutate dal venditore.
- Attesa speculativa (22,9%): il venditore ritira l’immobile dal mercato, in attesa di un contesto di prezzi più favorevole.
- Fattore tempo (17,8%): troppo tempo trascorso dall’inizio dell’incarico, senza risultati concreti.
- Ostacoli finanziari (18,1%): effettiva difficoltà dell’acquirente nel reperimento del mutuo bancario.
- Fattori residuali: sopraggiunte difficoltà personali del venditore (3,7%) o altre cause (5,7%).
Il mercato del compromesso e il peso del “debito termico”:
I dati del quarto trimestre 2025 delineano un mercato residenziale mosso non dal desiderio, ma da un pragmatismo dettato dai limiti di budget.
L’assorbimento massivo di un patrimonio edilizio obsoleto — usato, energivoro (classi F e G) e da ristrutturare — non è una preferenza, ma una scelta di ripiego imposta dalle reali capacità di spesa degli italiani. Stretti tra il costo della vita e l’inaccessibilità del “nuovo”, gli acquirenti comprano “ciò che possono”, pur di garantirsi le metrature necessarie (la fascia 81-140 mq) alla vita familiare.
Questa cronica mancanza di alternative accessibili di alta qualità, conferisce ai venditori un inaspettato potere contrattuale.
Nonostante la scarsa qualità degli immobili, infatti, chi vende detta ancora le regole del gioco, sfruttando la necessità fisiologica di acquisto della controparte per annullare gli sconti (il 36,7% delle transazioni chiude a prezzo pieno o con ribassi poco rilevanti) e respingere sistematicamente le offerte ritenute basse.
Tuttavia, questa dinamica nasconde una pericolosa miopia commerciale per chi acquista. Accettare di pagare quasi a prezzo pieno un immobile obsoleto, infatti, significa accollarsi un invisibile “debito termico”.
Questo perché con l’avvicinarsi delle direttive europee sull’efficienza energetica (EPBD), chi acquista oggi sta di fatto assorbendo i futuri costi della necessaria riqualificazione.
Il rischio sistemico per i prossimi anni è evidente.
Se le valutazioni immobiliari non inizieranno a scontare preventivamente i costi di adeguamento energetico e strutturale, l’attuale tenuta dei prezzi potrebbe trasformarsi in una trappola che rischierà di congelare le future transazioni del patrimonio residenziale non riqualificato, penalizzate da standard normativi che non perdoneranno le inefficienze.
Fonte: BANCA D’ITALIA – 26 febbraio 2026