Il mercato residenziale italiano conferma il trend positivo nel terzo trimestre del 2025, registrando una crescita tendenziale delle compravendite pari al +8,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Il volume totale, secondo quanto comunicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, ha sfiorato le 175.000 unità compravendute (circa 14.000 in più, rispetto allo stesso periodo del 2024), con una spinta omogenea che ha attraversato quasi tutta la penisola.
Tuttavia, è nelle grandi metropoli che si misurano le diverse temperature della ripresa.
Se Milano torna a correre a doppia cifra (+11,8%) confermandosi la piazza più reattiva, Roma risponde con un incremento del +6,4%, un dato che, seppur meno esplosivo di quello milanese, testimonia la resilienza di un mercato sostenuto fortemente dagli acquisti prima casa.
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Le aree geografiche più dinamiche si confermano il Nord Ovest e le Isole, entrambe con un incremento del +9,5%, seguite dal Nord Est (+8,5%) e dal Centro (+8,3%), ma anche il Sud, seppur con ritmi leggermente inferiori, mostra un segnale positivo con un +6,3%.
Un dato rilevante è la performance dei Comuni non capoluogo (+9,0%), che superano i capoluoghi (+7,3%), confermando l’interesse per la provincia.
Il dato statistico complessivo:
Scendendo nel dettaglio dei valori assoluti forniti dall’Agenzia delle Entrate, il III trimestre 2025 ha totalizzato esattamente 174.892 transazioni normalizzate (NTN).
Il confronto con le 161.205 unità dello stesso periodo del 2024, evidenzia un differenziale netto di +13.687 abitazioni scambiate, confermando la concretezza strutturale della ripresa.
Rispetto al trimestre precedente (II trim. 2025), che aveva toccato quota 201.344, si registra una flessione del -13,1%.
Questo dato va tuttavia letto come fisiologico e stagionale, visto che il terzo trimestre sconta storicamente il rallentamento estivo delle attività notarili.
Il vero indicatore di salute del mercato rimane, quindi, la solida crescita su base annua.
Analisi delle grandi città:
Il report evidenzia una marcata eterogeneità nelle performance delle otto principali città italiane e, mentre il dato aggregato è positivo (+6,2%), i risultati variano drasticamente a seconda del contesto urbano.
Le Top performer: Milano e Palermo
- Milano: si conferma la locomotiva del Paese con un +11,8% (5.662 transazioni). È l’unica città a mostrare una crescita a doppia cifra e detiene il primato per la qualità dello stock: il 9,5% delle vendite riguarda nuove costruzioni, contro una media nazionale molto più bassa.
- Palermo: registra un’ottima performance con un +8,5%, allineandosi perfettamente alla media di crescita nazionale e superando per dinamismo le altre città del Sud.
La solidità dei volumi: Roma, Torino, Napoli:
- Roma: pur crescendo meno di Milano (+6,4%), domina per volumi assoluti (8.327 transazioni). Il suo primato sta nella stabilità: detiene il record nazionale di acquisti agevolati “prima casa” (85,4%), indice di un mercato sano e non speculativo (leggi l’analisi dettagliata!).
- Torino e Napoli: mostrano segnali positivi consolidati, crescendo rispettivamente del +6,5% e del +6,0%.
- Genova: rimane sostanzialmente stabile (+0,2%), senza scossoni.
I segnali di allarme: Bologna e Firenze
Il dato più critico del report riguarda il Centro-Nord. Bologna (-1,9%) e Firenze (-4,9%) sono le uniche due grandi città a chiudere il trimestre in negativo.
Questo rallentamento potrebbe suggerire una saturazione dei prezzi o una carenza strutturale di offerta in queste specifiche piazze.
Il paradosso del “nuovo”: prezzi su, vendite giù
Mentre il mercato generale corre, il segmento delle nuove costruzioni registra una brusca frenata, segnando un -9,6% rispetto allo stesso trimestre del 2024 (11.173 transazioni complessive).
È l’unico comparto in sofferenza, penalizzato verosimilmente dai costi di costruzione ancora elevati e da tempistiche di cantiere dilatate.
Nonostante il calo dei volumi, i prezzi del nuovo continuano a salire (+1,1%), confermando che la domanda di case efficienti ed energeticamente performanti resta alta, ma l’offerta è scarsa o economicamente inaccessibile per molti.
In questo scenario di contrazione, Milano si conferma essere un “mercato a parte”. Il capoluogo lombardo vanta, infatti, la quota più alta d’Italia di acquisti di nuova costruzione, con il 9,5% delle case vendute che risulta essere nuovo, contro una media nazionale del 6,4%.
Questo dato ribadisce il ruolo di Milano come principale laboratorio di rigenerazione urbana del Paese, capace di attrarre capitali anche su prodotti immobiliari premium.
Il ritorno del credito:
A livello nazionale, la quota di acquisti assistiti da mutuo ipotecario è risalita al 47,0%, grazie alla stabilizzazione dei tassi (media 3,35%), ma la geografia del credito mostra spaccature evidenti:
- Roma (record): la Capitale è la città che fa più affidamento sul credito, con ben il 60,8% delle compravendite che avviene attraverso l’intervento di mutuo. Un dato che indica un mercato trainato da chi acquista per uso diretto (per viverci) e non per investimento.
- Bologna: segue con un 57,3%, dimostrando che la domanda, seppur in calo nei volumi, è ancora fortemente legata ai finanziamenti bancari.
- Milano: si ferma al 54,4%, un dato inferiore a quello di Roma che suggerisce una maggiore presenza di investitori, o acquisti per sostituzione, con liquidità propria.
- Napoli e Palermo: chiudono la classifica con circa il 46%, indicando mercati dove la componente di liquidità privata (senza mutuo) gioca ancora un ruolo predominante.
Locazioni: Esplodono gli affitti brevi e per studenti
Il mercato degli affitti mostra dinamiche turbolente, con un generale aumento dei canoni e uno spostamento dell’offerta verso contratti transitori e per studenti, a discapito di quelli a lungo termine (3+2 o 4+4).
Quadro Nazionale: Volumi e canoni in crescita
A livello aggregato, l’Italia registra un aumento del numero di nuovi contratti (+2,5%), trainato dai comuni ad alta tensione abitativa. Ma è il dato economico a pesare: il monte canoni complessivo è salito del +7,1%, segno di un rincaro generalizzato degli affitti che tocca l’intero Paese.
Focus Metropoli: Roma e Milano a confronto
Il report fornisce uno spaccato dettagliato solo per le due maggiori piazze italiane, dove le tendenze nazionali appaiono amplificate:
- Volumi e valori: a Milano la crescita è marcata sia nei contratti (+7,8%) che nel monte canoni (+9,0%). Roma segue con un incremento solido dei volumi (+5,5%) e una forte spinta sui prezzi (+8,4%).
- Fuga dal lungo periodo: in entrambe le città crollano i contratti ordinari standard per le famiglie (Roma -1,6%, Milano -3,0%).
- Il boom studenti: è il dato più eclatante. A Roma i contratti per studenti crescono del +12,7%. A Milano si registra un’esplosione senza precedenti: +58,8% di contratti stipulati e un incremento del monte canoni del +66,7%.
Conclusioni: ritorna la fiducia nel mercato?
I dati OMI del terzo trimestre 2025 certificano che il mercato immobiliare italiano ha metabolizzato lo shock dei tassi d’interesse, entrando in una fase di ripresa strutturale.
Il ritorno massiccio all’uso del mutuo dimostra che le famiglie percepiscono l’attuale costo del denaro come sostenibile, sbloccando una domanda di acquisto che era rimasta “congelata” nel biennio precedente.
Se il comparto delle compravendite gode di ottima salute, confermando la centralità della “casa di proprietà” nel risparmio italiano, desta preoccupazione la forbice che si allarga nel mercato delle locazioni.
La fuga dai contratti stabili verso segmenti più redditizi (studenti e transitori), soprattutto nelle grandi metropoli come Milano e Roma, sta creando una tensione sui canoni che riduce l’accessibilità per le famiglie.
Il 2025 si avvia comunque a chiudersi con un segno decisamente positivo, segnando un mercato che si mostra essere nuovamente dinamico.
Un ottimismo avvalorato anche dal sentiment degli operatori del settore che, nel sondaggio congiunturale relativo al terzo trimestre 2025, segnalano aspettative in miglioramento e una stabilità dei prezzi che proiettano il mercato verso un 2026 nuovamente fluido e dinamico.
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche III trimestre 2025 – 4 dicembre 2025
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