Il quarto trimestre del 2024, ha offerto un panorama complesso per i mercati immobiliari residenziali globali.
Secondo i dati della Banca dei Regolamenti Internazionali (BIS), infatti, i prezzi reali delle abitazioni a livello mondiale hanno registrato un lieve calo aggregato.
Questo dato, però, nasconde dinamiche marcatamente divergenti al loro interno e tra le diverse aree geografiche.
A fronte di un aumento nominale globale del +1,8%, la diminuzione in termini reali (depurata dall’inflazione CPI) si è attestata al -1,6% su base annua, un tasso sostanzialmente invariato rispetto al trimestre precedente.
Queste statistiche globali si basano su aggregati ponderati di specifiche Economie Avanzate (AE) ed Economie di Mercato Emergenti (EME).
Segnali di ripresa nelle economie avanzate:
Le Economie Avanzate (AE) hanno mostrato incoraggianti segnali di ripresa.
Complessivamente, i prezzi reali delle case in queste aree sono cresciuti del +1,0% su base annua, segnando la performance più robusta dal secondo trimestre 2022.
Questo slancio è stato trainato in modo particolare dall’area euro, dove i prezzi sono aumentati del +1,9%.
Analizzando le singole nazioni dell’area euro, emergono i seguenti andamenti:
- Spicca la crescita in Spagna (+9%) e Portogallo (+9%).
- Seguono con aumenti significativi la Grecia (+4%) e l’Italia (+3%).
- La Germania ha registrato una stabilizzazione dei prezzi (0%) dopo un periodo di cali.
- Austria (-3%) e Francia (-3%) hanno continuato a mostrare flessioni, sebbene a un ritmo più contenuto rispetto ai trimestri precedenti.
Al di fuori dell’area euro, il Regno Unito ha visto un incremento del +1%, il primo dal 2022.
Gli Stati Uniti e il Giappone hanno mantenuto prezzi sostanzialmente stabili, mentre il Canada ha continuato a registrare un calo significativo (-3%).
Prosegue il calo nelle economie di mercato emergenti:
Al contrario, nelle Economie di Mercato Emergenti (EMEs) è proseguita la tendenza al ribasso dei prezzi reali, iniziata nel secondo trimestre 2022.
La diminuzione aggregata nel Q4 2024 è stata del -3,5% su base annua.
Questa flessione è stata in gran parte determinata da un marcato calo in Asia (-5,7%).
All’interno dell’Asia emergente, la tendenza negativa è stata evidente in diverse giurisdizioni:
- Hong Kong SAR (-9,0%);
- Cina (-9,0%);
- India (-2,0%);
- Corea (-2,0%).
Un’eccezione positiva in quest’area è rappresentata dalle Filippine, con un aumento del +4,0%.
Nonostante il trend aggregato negativo per le EME, alcune regioni hanno mostrato performance positive:
- L’America Latina ha registrato una crescita moderata (+3,1%), guidata da Messico (+4%) e Brasile (+2%).
- L’Europa centrale e orientale ha visto un aumento aggregato dei prezzi reali dell’1,9%, con picchi in Bulgaria (+16%) e Polonia (+5%), ma un forte calo in Turchia (-12%).
- Il Sudafrica ha continuato a registrare una flessione (-2%).
Dinamiche eterogenee a livello dei singoli paesi:
Sebbene l’aggregato globale mostri un calo, il quadro a livello dei singoli paesi si rivela estremamente variegato.
La flessione complessiva è stata principalmente influenzata da poche grandi economie. Infatti, la grande maggioranza delle giurisdizioni ha sperimentato aumenti di prezzo, con una crescita mediana del +2,1%.
Questa eterogeneità è ben illustrata dalla distribuzione della crescita dei prezzi reali nel Q4 2024:
- Circa la metà delle AE (45%) e un terzo delle EME (35%) hanno registrato aumenti reali compresi tra lo 0% e il 5%.
- Un quarto delle AE ha persino sperimentato una crescita robusta, tra il 5% e il 10%.
Tra tutte le giurisdizioni che hanno fornito dati, i paesi con gli incrementi maggiori sono stati:
- Bulgaria (+16%);
- Ungheria (+9%);
- Spagna (+9%)
Al contrario, alcuni paesi hanno registrato cali significativi:
- Turchia (-12%);
- Hong Kong SAR (-9%);
- Cina (-9%)
Uno sguardo alla prospettiva di lungo periodo:
Analizzando il lungo termine, i prezzi reali delle case a livello globale rimangono significativamente al di sopra dei livelli osservati dopo la Grande Crisi Finanziaria del 2007-09 (GFC), che a livello mondiale sono risultati essere superiori del +20%.
Questa media nasconde una differenza: le Economie Avanzate (AE) superano i livelli post-GFC del +33%, mentre le Economie di Mercato Emergenti (EME), ovvero i paesi in via di sviluppo, mostrano un incremento più contenuto, pari al +11,0%.
Dal 2010, si registrano incrementi cumulativi notevoli in diverse regioni, con i principali aumenti verificati come segue:
- AE non europee: crescita superiore al +50%.
- AE europee (al di fuori dell’area euro): aumento del +22%.
- Area euro: incremento del +8,0%.
- EME in America Latina: aumento del +20%.
- EME in Europa centrale e orientale: crescita del +11%.
- EME in Asia emergente: aumento del +10%.
Nonostante questi aumenti medi di lungo periodo, è importante notare che i prezzi delle case rimangono sotto i livelli post-GFC in un terzo delle giurisdizioni del G20.
Questo è particolarmente vero per il Sudafrica (-12,0%) e l’Italia (-26,0%).
Confronto con i livelli pre-pandemia:
Rispetto ai livelli pre-pandemia (Q4 2019), i prezzi reali globali sono stati mediamente superiori del +3,0%, ma, anche in questo caso, le differenze tra le economie del G20 sono marcate.
La Turchia spicca con un aumento eccezionale del +111%, mentre la Cina ha registrato il calo più ripido dal periodo pre-pandemia, pari al -15,0%.
È interessante notare che, in un terzo dei paesi del G20, i prezzi reali delle case non hanno ancora recuperato i livelli raggiunti nel 2010, ovvero dopo la crisi finanziaria globale. Tra questi, spiccano il Sudafrica (-12,0%) e l’Italia (-26,0%).
Fonte: Bank for International Settlements (BIS) – 28 maggio 2025