Il mercato residenziale di Roma si conferma essere un settore di primaria importanza per l’economia nazionale, consolidando un volume d’affari che supera i 10 miliardi di euro.
Dopo gli intensi scossoni post-pandemici e il recupero registrato nel corso del 2025, il 2026 si profila come l’anno della maturità e della stabilizzazione, pur celando tensioni sotterranee sul fronte delle locazioni.
A decodificare questa complessa transizione è la nuova indagine condotta dall’Ufficio Studi di FIMAA-Confcommercio, con un focus sulla Capitale e sul Lazio.
I risultati evidenziano un settore delle compravendite che mantiene una sostanziale solidità, supportato da un contesto creditizio più favorevole, ma un comparto delle locazioni con tensioni persistenti, figlie di un marcato squilibrio tra una richiesta in costante crescita e un’offerta che fatica ad allinearsi alle reali necessità abitative.
Dinamiche dei prezzi: usato vs nuovo
Il consolidamento delle compravendite residenziali a Roma non avviene in modo uniforme, anche perché l’accesso al credito bancario, tornato su condizioni favorevoli, spinge una domanda che è diventata estremamente selettiva.
L’analisi disaggregata dei valori al metro quadro, rivela una netta divaricazione nelle performance a seconda dell’epoca di costruzione degli immobili:
Usato Dominante
- Quotazioni in crescita: previsto un aumento del +2,5% per la fine del 2026.
- Motore del settore: sostenuto dalla domanda di prima casa e dalle operazioni di sostituzione abitativa nei quartieri storici e semi-centrali.
- Convenienza localizzativa: offre soluzioni in zone già servite da infrastrutture, compensando la necessità di lavori interni.
Nuovo Rallentato
- Crescita contenuta: prezzi stimati in lieve rialzo (+1,5%), dopo la contrazione registrata nel 2025 (-4,4%).
- Tetto di spesa: i livelli di prezzo hanno già raggiunto soglie difficilmente superabili per la capacità di spesa della classe media.
- Freno dell’offerta: i costi di costruzione e delle materie prime rimangono elevati, limitando la capacità di ulteriore espansione per i costruttori.
Cosa frena le compravendite: le vere sfide per gli acquirenti
Nonostante la solidità del comparto, l’Indagine FIMAA evidenzia criticità inequivocabili.
Quando la domanda si scontra con le reali possibilità economiche, emergono specifiche barriere all’ingresso che rallentano la fluidità degli scambi:
- Il peso delle ristrutturazioniI costi elevati degli interventi rappresentano il freno assoluto (27,7%). Acquistare un immobile usato richiede oggi capitali liquidi ingenti per l’adeguamento energetico e funzionale, un fattore che induce gli acquirenti a richiedere massicci sconti in fase di trattativa.
Impatto: fattore primario, che paralizza le compravendite di immobili datati non riqualificati. - Accessibilità e prudenzaLe condizioni economiche generali (redditi stagnanti e inflazione pregressa) incidono per il 25,4%. A questo si somma un clima di “prudenza diffusa” (22,5%):, con le tensioni geopolitiche internazionali che alimentano l’incertezza sul futuro e spingono le famiglie a rinviare le decisioni finanziarie a lungo termine.
Impatto: restringimento del target, limitato a chi possiede già alta liquidità o granitiche garanzie bancarie. - Disallineamento dell’offertaUn significativo 15,0% degli operatori segnala una divergenza netta tra ciò che i romani cercano (spazi esterni, efficienza energetica, postazioni smart-working) e ciò che il mercato dell’usato offre concretamente al giusto prezzo.
Impatto: allungamento delle tempistiche di vendita, per le proprietà non conformi ai nuovi standard abitativi.
Questa la sintesi dei principali fattori che oggi ostacolano la finalizzazione delle compravendite nella Capitale, secondo l’indagine FIMAA:
| Fattore di Criticità | Impatto sul Mercato (Quota) |
|---|---|
| Costi di ristrutturazione elevati | 27,7% – Rappresenta la preoccupazione primaria, che limita l’acquisto di immobili da riqualificare. |
| Condizioni economiche generali | 25,4% – La combinazione tra dinamiche reddituali e potere d’acquisto frena l’accessibilità finanziaria. |
| Clima di prudenza diffusa | 22,5% – Le tensioni geopolitiche internazionali generano un’incertezza che ritarda le decisioni a lungo termine. |
| Offerta non allineata | 15,0% – Difficoltà nel reperire immobili con le specifiche caratteristiche desiderate dagli acquirenti odierni. |
| Incertezze normative e fiscali | 5,2% – Timori marginali legati a future regolamentazioni (es. adeguamenti energetici). |
| Nuovo residenziale poco competitivo | 4,2% – Prezzi di partenza percepiti come eccessivamente onerosi rispetto alle alternative. |
Allarme affitto: squilibrio strutturale e canoni in rialzo
Il mercato delle locazioni a Roma si conferma in uno stato di marcato squilibrio, con una crisi che non è generata dall’assenza fisica di immobili, ma dall’estrema difficoltà di rimettere a reddito un ampio patrimonio sfitto.
Pressione fiscale, rigidità contrattuali e scarse tutele in caso di morosità spaventano i proprietari.
Questa percezione di rischio porta alla paralisi dell’offerta che, a fronte di una domanda in costante espansione, si traduce matematicamente in un’escalation dei canoni di locazione.
Dopo l’impennata registrata nel 2025 (+5,3% diffuso, con picchi del +8,7% per i transitori), l’Ufficio Studi stima per il 2026 un ulteriore rialzo del +4,5%, penalizzando gravemente le fasce intermedie della popolazione.
Per difendersi dalle rigidità del sistema, i proprietari capitolini stanno mutando geneticamente la natura dell’offerta, rifugiandosi in massa nei contratti agevolati, scelti nel 2025 da oltre il 65% del mercato:
| Tipologia di Contratto | Dinamica e Razionale di Mercato | Quota 2025 |
|---|---|---|
| Agevolato lungo periodo | La scelta egemone. Consente ai proprietari di accedere a un’imposizione fiscale ridotta (es. cedolare secca al 10%) e sconti IMU, offrendo in cambio all’inquilino un canone concordato inferiore ai prezzi di libero mercato. | 50,1% |
| Ordinario lungo periodo | Il classico “4+4” di libero mercato. Subisce una riduzione costante nel tempo, zavorrato da un carico fiscale percepito come eccessivo per i locatori e dalla lentezza nelle procedure di rilascio. | 19,8% |
| Agevolato transitorio | Soluzione in rapida ascesa (+8,3%). Combina i vantaggi fiscali del canone concordato con la flessibilità temporale, ideale per assorbire la domanda di studenti universitari e lavoratori fuori sede. | 15,6% |
| Ordinario transitorio | Contratti di durata fino a 18 mesi, stipulati al di fuori degli Accordi Territoriali. Prassi esposta a rischi di nullità parziale della clausola sul corrispettivo, eterointegrazione coattiva del canone concordato, sanzioni restitutorie delle somme eccedenti e potenziale riqualificazione del rapporto in locazione ordinaria a lungo termine (4+4) nei comuni ad alta densità abitativa. | 14,4% |
Nota metodologica: I dati percentuali relativi alla composizione dei contratti escludono le locazioni di singole porzioni immobiliari (es. stanze). Fonte: Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA su dati Agenzia delle Entrate.
Il paradosso dei Contratti Transitori “a canone libero”
I dati reali del mercato fotografano una prassi tanto diffusa quanto giuridicamente instabile: la stipula di contratti transitori “ordinari” a canone libero in metropoli come Roma. Sebbene l’Agenzia delle Entrate registri regolarmente questi atti a fini esclusivamente fiscali, sul piano del diritto civile ci si trova davanti a un vero e proprio “contratto claudicante”.
La Legge 431/98 e il D.M. 16 gennaio 2017 stabiliscono infatti che nelle aree ad alta densità abitativa le locazioni di natura transitoria debbano tassativamente sottostare ai vincoli del canone concordato; la determinazione libera del corrispettivo è legalmente circoscritta ai soli piccoli comuni con popolazione inferiore a 10.000 abitanti o alle locazioni brevi (inferiori a 30 giorni e destinate a finalità turistiche o flessibili ex D.L. 50/2017).
L’applicazione di tariffe di libero mercato al transitorio ordinario espone il locatore a un severo rischio di contenzioso, con la concreta possibilità che il giudice azzeri le clausole sul prezzo, imponga il ricalcolo secondo l’Accordo Territoriale e condanni il proprietario alla restituzione delle somme incassate in eccedenza.
L’acquisizione del contratto da parte dell’anagrafe tributaria – elaborata statisticamente dai flussi OMI dell’Agenzia delle Entrate e analizzata nel report Fimaa – avviene tramite l’invio telematico del Modello RLI e il regolare pagamento delle imposte (compresa l’opzione per la cedolare secca al 21%). Questa procedura non sana in alcun modo l’irregolarità civilistica dell’accordo: l’Amministrazione Finanziaria persegue finalità esclusivamente impositive e la liquidazione dei tributi non costituisce una validazione amministrativa della legittimità del canone applicato tra le parti.
La giurisprudenza prevalente (incluso il Tribunale di Roma) applica il principio di eterointegrazione del contratto ex art. 1339 c.c. La clausola del canone libero viene dichiarata nulla per violazione di norma imperativa e sostituita d’ufficio dai valori massimi delle tabelle comunali, lasciando temporaneamente inalterata la durata breve del titolo originario a esclusivo beneficio del conduttore.
Ai sensi del D.M. 2017, la mancanza dell’attestazione di rispondenza rilasciata dalle associazioni di categoria firmatarie impedisce di considerare il contratto transitorio blindato. In sede giudiziale, la combinazione tra omessa attestazione, assenza di una specifica causale documentata e assenza di una reale esigenza transitoria fa collassare la natura breve dell’accordo, determinando la conversione automatica del rapporto nella formula ordinaria di lungo periodo (4 anni + 4 anni).
Canone Concordato (stima sintetica)
Seleziona la zona e inserisci le superfici richieste
Riportare sul mercato della locazione gli immobili vuoti potrebbe contribuire in modo significativo ad alleviare la pressione abitativa, normalizzando le dinamiche dei canoni e supportando l’inclusione sociale delle fasce intermedie.
Prospettive di mercato e considerazioni:
Il mercato immobiliare romano nel 2026 si colloca in una fase matura del ciclo.
Per il comparto delle compravendite, la moderata espansione dei prezzi e la stabilità dei volumi offrono garanzie agli investitori, a patto di effettuare rigide due diligence preventive sui costi di ristrutturazione e sulle performance energetiche degli immobili usati.
Sul fronte delle locazioni, lo scenario impone una profonda riflessione istituzionale.
Come sottolineato dai dati, il ricambio della domanda impone la ricerca di soluzioni contrattuali più flessibili: il mercato degli affitti assume un ruolo sempre più centrale, richiedendo urgentemente meccanismi che ripristinino la fiducia dei proprietari per rimettere in circolo il vasto patrimonio immobiliare non utilizzato.
Fonte: FIMAA-Confcommercio – giugno 2026
ROMA: aumento tendenziale delle compravendite di abitazioni (+5,1%), nel primo trimestre 2026