Il mercato immobiliare residenziale italiano, si muove su un filo sottile.
Confermando la sua lenta ripresa anche nel primo semestre del 2025, in un contesto di forte incertezza alimentato da tensioni geopolitiche e da una congiuntura economica debole, che potrebbe minacciare la stabilità del settore.
Questa è la fotografia scattata dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma, che ha analizzato i 13 principali mercati italiani (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia).
Le compravendite accelerano grazie ai mutui:
Il motore della ripresa è alimentato soprattutto dai mutui.
La riduzione dei tassi di interesse ha riacceso l’interesse delle famiglie, portando a una crescita significativa delle transazioni immobiliari, anche se il potenziale di crescita risulta essere frenato dalla cautela delle banche che mantengono criteri di erogazione prudenti, a causa del quadro economico generale.
I dati del primo trimestre 2025, evidenziano questa dinamica:
- Compravendite: +11,2% su base tendenziale.
- Acquisti con mutuo: +32,7% su base tendenziale.
I prezzi delle case crescono (con moderazione):
I prezzi delle abitazioni mostrano una crescita contenuta ma costante, con variazioni semestrali che si attestano tra il +0,8% e +1,3%.
Su base annua, però, si nota un progressivo rallentamento, registrando una crescita tendenziale dei prezzi per le case in buono stato che è passata dal +2,0% del 2023 al +1,4% del 2025.
Il mercato della locazione è sotto pressione:
Il mercato degli affitti residenziali è in piena espansione, con i canoni che crescono per il terzo anno di fila.
Dopo il picco del 2024 (+4,6%), infatti, nel 2025 la crescita si attesta su un solido +3,6%.
Questa pressione è il risultato di una domanda molto forte che si scontra con un’offerta limitata, spesso di qualità insufficiente o con canoni troppo alti per le capacità di spesa delle famiglie.
Si osserva, inoltre, una crescita dei contratti transitori e per studenti, spinta da una maggiore mobilità e flessibilità.
Domanda abitativa: un mercato diviso a metà
Oggi la domanda abitativa si divide quasi equamente tra chi cerca di acquistare (53%) e chi preferisce la locazione.
Nelle grandi città come Milano e Roma, inoltre, si nota una maggiore propensione all’acquisto, anche come forma di investimento.
A livello geografico, la domanda si concentra soprattutto nelle periferie e nelle aree suburbane, mentre cresce l’interesse per la locazione da parte di single, giovani coppie e famiglie.
Riqualificazione ed efficienza energetica diventano centrali:
La riqualificazione edilizia ha superato le nuove costruzioni, spinta anche dagli incentivi fiscali. In questo contesto, i costi di costruzione sono una variabile strategica.
L’efficienza energetica è un fattore sempre più decisivo, con le abitazioni compravendute in classe A e B che, nel 2025, dovrebbero rappresentare il 7,3% del totale, in netta crescita rispetto al 4,7% del 2022.
Tempi e sconti si stabilizzano, in un mercato incerto:
I tempi medi per concludere una transazione si sono stabilizzati, con in media 4,6 mesi per vendere un’abitazione usata e 2 mesi per affittarla.
Gli sconti medi richiesti in fase di trattativa sono in leggero aumento, attestandosi all’11,2% per le abitazioni usate e al 12,5% per uffici e negozi.
Gli investimenti corporate guardano ad asset alternativi:
Il mercato degli investimenti corporate ha mostrato una ripresa nel primo trimestre 2025, raggiungendo i 2,7 miliardi di euro.
Gli investitori mostrano un interesse crescente per asset alternativi come hotel e residenziale, oltre che per gli immobili direzionali di alta qualità.
In futuro, l’incertezza globale potrebbe favorire settori capaci di garantire redditività stabile, come il Rent to Buy, gli studentati e le infrastrutture digitali.
Cosa attendersi dal mercato immobiliare?
Secondo Nomisma, le politiche monetarie espansive della BCE continueranno a sostenere la crescita dei mutui per tutto il 2025, per poi stabilizzarsi nel biennio successivo.
Questo stimolerà ulteriormente le compravendite, specialmente nella prima metà dell’anno.
Le previsioni indicano un aumento del costo dei mutui a tasso fisso, mentre l’Euribor, previsto in discesa, dovrebbe rendere più vantaggioso il tasso variabile fino a fine anno.
È prevista un’ulteriore crescita del peso dei giovani che richiederanno un mutuo, sostenuto dal fondo di garanzia prima casa under 36.
Infine, i prezzi delle abitazioni potrebbero continuare a crescere in termini nominali, anche se con lievi flessioni in termini reali.
In altre parole, l’aumento dei prezzi potrebbe non essere sufficiente a compensare l’inflazione, riducendo di fatto il potere d’acquisto legato al valore dell’immobile.
Fonte: Nomisma – 10 luglio 2025