Secondo il sondaggio congiunturale condotto dalla Banca D’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, dal 18 giugno al 21 luglio 2026 presso un campione di circa 1.500 agenti immobiliari, nel secondo trimestre del 2026 il mercato immobiliare italiano segnala un’evidente decelerazione nella crescita dei valori.
La differenza tra gli operatori che indicano prezzi in aumento e quelli che rilevano una diminuzione si è ridotto a 7 punti percentuali (rispetto ai 12 del trimestre precedente), evidenziando una fase di rallentamento che trova la sua punta massima nel Nord-Ovest.
L’attività transattiva resta comunque vivace e la quota di agenzie che hanno concluso almeno una compravendita è pari all’86%, un dato che riflette una buona solidità nonostante l’offerta continui a contrarsi sensibilmente. Questa dinamica suggerisce che non siamo di fronte a una crisi della domanda del mercato, ma a un riposizionamento strategico dell’offerta verso livelli di prezzo più sostenibili.
Sconti ai minimi storici e tempi di vendita record:
Un indicatore fondamentale della salute del mercato è rappresentato dai margini di trattativa. Lo sconto medio rispetto al prezzo inizialmente richiesto dal venditore è sceso ulteriormente al 7%, posizionandosi sui livelli minimi dall’inizio della rilevazione storica.
Questo fenomeno è particolarmente marcato nel Nord-Est (5%), mentre nel Sud e Isole il margine resta più ampio (9%).
Parallelamente, i tempi medi di vendita si confermano estremamente rapidi, attestandosi attorno ai 5 mesi. La rapidità di assorbimento dello stock immobiliare, unita alla quota prevalente di abitazioni preesistenti compravendute (81%), indica una preferenza del mercato per l’usato pronto all’uso, spesso a causa alla maggiore accessibilità dei prezzi relativi e della scarsità di nuove costruzioni.
La concentrazione sull’usato tocca il picco massimo nel Sud e nelle Isole, dove l’87,5% dei contratti ha riguardato solo case preesistenti.
Il comparto locazioni: canoni in accelerazione
Mentre la vendita rallenta, il mercato degli affitti mostra una vitalità dirompente. La quota di agenzie che hanno locato almeno un immobile è salita all’83%. Il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei canoni si attesta a +32 punti percentuali a livello nazionale, con picchi straordinari nel Sud e Isole (+49 punti) e nel Centro (+41 punti).
L’offerta di immobili in locazione continua a ridursi, spingendo le attese per il prossimo trimestre verso nuovi rialzi (+23 punti), confermando una tensione tra domanda e offerta che non accenna a placarsi.
La mappa geografica: un mercato a più velocità
Dietro le medie nazionali si nasconde una profonda polarizzazione geografica, perché nella realtà il mercato immobiliare si frammenta in dinamiche locali in netto contrasto tra loro, delineando scenari profondamente eterogenei:
- Il freno del Nord-Ovest: trainato dall’area metropolitana di Milano, sta guidando la frenata del Paese. Nelle sue aree urbane i prezzi sono già in calo (con un saldo pari a -5 punti percentuali) e gli operatori mantengono un approccio estremamente prudente sul futuro a breve termine.
- La rigidità del Nord-Est: si conferma l’area più impermeabile alle trattative. Nelle grandi città, l’efficienza negoziale tocca un record assoluto, con sconti medi che si comprimono fino al 4,5%.
- L’anomalia positiva del Centro-Sud: guidato da Roma, Firenze e Napoli, sorprende per la vigorosa pressione sui prezzi di vendita (saldo esploso a +23 punti nel Centro urbano), sebbene lo sconto medio resti più flessibile (attorno al 9% nel Mezzogiorno).
Questa inaspettata vivacità strutturale si riflette inequivocabilmente sulle aspettative a lungo termine. Gli operatori del Centro e del Sud e Isole si confermano i più ottimisti d’Italia, con punte di fiducia che superano ampiamente la soglia del 32% sull’orizzonte biennale nelle aree urbane (toccando addirittura un picco del 36,8% nei territori non urbani meridionali).
Prospettive: ottimismo sull’orizzonte biennale
Le attese a breve termine degli operatori si stabilizzano, con ben il 73,1% che prevede stabilità per il prossimo trimestre, mentre la quota di chi teme un peggioramento scende al 20,9% (rispetto al 24,4% di inizio anno).
Si osserva, però, un netto miglioramento nelle aspettative a lungo termine, dove il pessimismo cala vistosamente al 33,0% (era al 40,3%), con le prospettive sull’orizzonte biennale che sono passate da -22 a -10 punti, segnando il punto più alto degli ultimi trimestri.
Siamo ormai lontanissimi dai picchi di stress del biennio 2022-2023, quando l’impennata dei tassi d’interesse aveva fatto schizzare i giudizi negativi oltre il 46%, e ancor più distanti dal crollo strutturale del 2012, dove il pessimismo sfiorava il 64%.
In conclusione, quindi, il sondaggio congiunturale della Banca d’Italia fotografa un mercato che sta “cambiando pelle”, meno speculativo sui prezzi di vendita ed estremamente dinamico nella velocità di esecuzione, con la consueta pressione nel segmento degli affitti.
Questo significa anche che la qualità dell’immobile e la sua collocazione geografica, soprattutto nelle grandi aree metropolitane, rimangono le uniche vere garanzie contro la volatilità.
Il clima detta le nuove regole: i fattori energetici che influenzeranno il valore degli immobili