Secondo il sondaggio congiunturale condotto dalla Banca D’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, presso un campione di circa 1.500 agenti immobiliari dal 7 gennaio al 6 febbraio 2026, nel quarto trimestre del 2025 il mercato immobiliare italiano ha mostrato una forte tenuta.
Caratterizzata da un progressivo aumento dei prezzi e da tempi di vendita ridotti ai minimi storici.
I dati emersi disegnano il profilo di un mercato che favorisce la parte venditrice.
La scarsità di immobili disponibili, unita a una domanda che torna a farsi sentire specialmente nei grandi centri urbani, sta comprimendo infatti i margini di trattativa, con un evidente squilibrio tra domanda e offerta.
Prezzi in salita e trattative lampo:
Nel quarto trimestre del 2025, il valore degli immobili residenziali si è rafforzato in quasi tutto il Paese, con un saldo tra gli operatori che segnalano un aumento dei prezzi e quelli che, invece, rilevano una diminuzione, che si attesta a +9,0%, in netta crescita rispetto ai trimestri precedenti.
Questa spinta al rialzo, inoltre, è guidata principalmente dalle aree urbane del Centro Italia e dalle province del Nord-Est.
L’elevata liquidità del mercato, è confermata dall’eccezionale volume di chiusure:
- Transazioni concluse: l’89,8% degli agenti ha finalizzato almeno una compravendita nel trimestre invernale, un valore considerato estremamente elevato per il periodo.
- Sconti azzerati: il margine di trattativa medio si è fermato al 7,7% sul prezzo di listino. Nel Nord-Est la competizione tra acquirenti abbassa lo sconto al 5,0%, mentre nel Sud e Isole si arriva a sfiorare il 10,0%.
- Velocità di assorbimento: i tempi medi per chiudere una vendita restano ancorati a 5,5 mesi, confermando una velocità di rotazione del portafoglio immobiliare vicina ai massimi storici.
La forbice tra domanda in recupero e offerta in calo:
L’elemento più critico a livello strategico è lo squilibrio strutturale tra domanda e offerta.
Mentre i potenziali acquirenti tornano ad affacciarsi sul mercato, il portafoglio immobiliare delle agenzie si svuota:
| Indicatore di Mercato | Analisi e dinamica trimestrale | Saldo Q4 2025 |
|---|---|---|
| Domanda (acquirenti) | Si registra un graduale e progressivo recupero dell’interesse, trainato principalmente dai grandi centri urbani e dalle aree metropolitane. Il trend è in netto miglioramento rispetto al -15,0% del trimestre precedente. | -5,0% |
| Stock (incarichi da evadere) | Svuotamento sistemico dei portafogli immobiliari in agenzia. La contrazione dell’offerta esistente si fa sempre più acuta, raggiungendo i valori di magazzino più bassi nel Centro e nel Nord-Est. | -33,6% |
| Offerta (nuovi incarichi) | Flessione continua delle nuove acquisizioni. I proprietari trattengono gli immobili o prediligono canali alternativi per la locazione breve, limitando l’ingresso di linfa vitale nel mercato. | -30,2% |
La motivazione principale delle mancate vendite non è l’accesso al credito, ma il disallineamento delle aspettative: i venditori richiedono cifre alte o ritirano l’immobile dal mercato, se le offerte non raggiungono il target desiderato.
Mutui ed erogazioni: il supporto degli Istituti di credito
Nonostante le fluttuazioni macroeconomiche, le condizioni di finanziamento si confermano un pilastro solido per il settore residenziale, con solo il 18,0% degli agenti che segnala difficoltà nell’ottenimento del mutuo come causa di interruzione delle trattative.
L’acquisto tramite mutuo rimane la norma, con il 63,8% delle compravendite che ne è stato supportato. Il rapporto Loan-to-value (LTV), ovvero la percentuale del valore dell’immobile coperta dal prestito bancario, si mantiene su livelli altissimi, attestandosi al 77,8%.
Le banche, dunque, continuano a finanziare ampie fette del capitale, garantendo liquidità al sistema.
Il mercato degli affitti e l’impatto delle locazioni brevi:
Il comparto delle locazioni tradizionali soffre di una carenza di offerta cronica, esacerbata dall’esplosione degli affitti turistici.
I canoni continuano a salire, sebbene si intraveda una leggera frenata: il saldo sulle aspettative di aumento scende a +37,9% (rispetto al picco di +40,9% del trimestre precedente).
L’effetto degli affitti turistici è ormai un fattore strutturale.
Circa il 55,0% delle agenzie, specialmente nel Centro Italia e nel Sud e Isole, lo percepisce come una variabile determinante che genera due ricadute strategiche principali:
- Spinta inflattiva sui canoni residenziali: oltre l’80% delle agenzie conferma che l’assorbimento di immobili per uso turistico spinge al rialzo i prezzi degli affitti a lungo termine.
- Riduzione dello stock in vendita: i proprietari preferiscono mettere a reddito gli immobili tramite piattaforme che gestiscono gli affitti di breve durata, piuttosto che immetterli sul mercato delle compravendite, alimentando la carenza di offerta.
Prospettive e sentiment per il 2026:
Guardando all’inizio del 2026, il sentiment degli operatori immobiliari mostra un cauto ottimismo a livello macroeconomico, controbilanciato da una certa prudenza sui micro-mercati locali.
Le attese sui prezzi di vendita per il primo trimestre 2026 tornano in territorio positivo, segnando un saldo di +2,6% e invertendo la tendenza negativa dei due trimestri precedenti. Rimane forte la pressione sui canoni di locazione, previsti in ulteriore aumento (+25,4%).
La vera sfida per gli operatori del settore nel corso del 2026 non sarà trovare gli acquirenti, ma garantirsi un flusso costante di nuovi incarichi di vendita, un dato che per il momento resta ancorato a previsioni negative (-8,9%).
Fonte: BANCA D’ITALIA – 26 febbraio 2026