In un’economia immobiliare dominata dalla narrazione sulla sostenibilità, ci si aspetterebbe una fuga di massa verso il nuovo.
Il recente report di Immobiliare.it Insights svela, invece, una probabile realtà guidata dal potere d’acquisto, nel quale mentre l’efficienza energetica premia il valore (fino al +22,7% per la Classe A), sono i “brutti anatroccoli” del mercato residenziale – tagli tra 50 e 85 mq in classe G e piani bassi – a registrare i tempi di vendita più rapidi.
Una scelta obbligata per chi cerca la “Prima Casa”, con budget reali.
Questa non è solo una classifica statistica, ma la fotografia di un’Italia che compra ciò che può, non necessariamente ciò che sogna.
1. La classifica della velocità: Milano corre, il Sud attende
Il primo dato fondamentale riguarda la velocità di assorbimento, con Milano che si conferma essere il mercato più liquido (e spietato) d’Italia, nonostante le barriere all’ingresso:
Tuttavia, la vera notizia è la tenuta della domanda sui tagli medi, nelle grandi metropoli:
Città & tempi di vendita
Prezzo/Mq
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1Milano (3,1 Mesi)5.731 €
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2Firenze (3,6 Mesi)4.724 €
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3Roma (3,6 Mesi)3.635 €
L’analisi dei prezzi evidenzia una correlazione diretta tra costo e velocità nei grandi centri.
Sul fronte locazioni, invece, il podio della velocità vede Milano (1,9 mesi), seguita da Como (2 mesi) e Brescia (2,1 mesi).
Nota metodologica: i dati di questo report si basano sul Time on Market (tempo di permanenza dell’annuncio online), non sulla data dell’atto notarile (Rogito). Questa metrica misura la liquidità percepita e l’interesse del mercato.
Per i volumi ufficiali delle compravendite certificate, si rimanda ai Report trimestrali OMI basati sui dati dell’Agenzia delle Entrate.
Analisi del Dato “Time to sell”
1. Il “bias” del Portale (la metodologia)
Immobiliare.it Insights calcola il Time to Sell misurando l’intervallo temporale tra la pubblicazione e la rimozione dell’annuncio.
L’algoritmo si basa su un assunto logico: “Se l’annuncio sparisce, l’immobile è venduto”. Tuttavia, la realtà operativa introduce una variabile umana: l’annuncio viene disattivato manualmente dall’agenzia o dal privato, non automaticamente al rogito.
2. Le distorsioni del dato (zone d’ombra)
Questo metodo di rilevazione presenta tre criticità tecniche che un esperto deve considerare:
- Il Fattore “annunci civetta”: molte agenzie immobiliari lasciano online immobili già venduti (o in trattativa conclusa) per continuare a ricevere chiamate e acquisire nuovi contatti (“Quello è appena andato, ma ne ho uno simile…”). Questo comportamento allunga falsamente i tempi statistici rilevati.
- Il Fattore “refresh” (ricaricamento): per riportare un annuncio in cima alla lista dei risultati, alcune agenzie lo cancellano e lo ripubblicano come nuova inserzione. Questo accorcia falsamente i tempi statistici, azzerando il contatore temporale dell’algoritmo.
- La rimozione: un annuncio rimosso potrebbe significare che il proprietario ha rinunciato alla vendita o ha cambiato agenzia, non che la transazione è avvenuta. L’algoritmo potrebbe interpretarlo erroneamente come un’uscita dal mercato per vendita.
Affidabile per i trend, non per i valori assoluti.
Non possiamo certificare che a Milano servano esattamente 3,1 mesi (il dato reale potrebbe oscillare).
Tuttavia, il dato è altamente affidabile nel confronto relativo: se il report indica che la Classe G si vende nella metà del tempo della Classe A, il trend è veritiero. Le distorsioni citate colpiscono infatti trasversalmente tutte le categorie, mantenendo inalterato il rapporto di forza.
2. Identikit degli immobili “flash”: classe G e piani bassi
Perché l’usato vince sul nuovo in termini di velocità? La risposta risiede probabilmente nello scarso stock di nuove costruzioni accessibili.
Analizzando le vendite effettive, inoltre, emerge un dato inequivocabile: il mercato premia le soluzioni economicamente sostenibili.
Le caratteristiche preferite:
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Vendite (Il taglio 50-85mq): vincono i tagli dimensionali tra i 50 e gli 85 mq.
Questo dato trova piena conferma nell’analisi OMI Q3 2025 su Roma, che registra un +6,4% di compravendite trainate proprio da chi acquista la “Prima Casa” (85,4% del totale) e necessita di questa metratura specifica. - Affitti (Locazione Transitoria): il re è il Bilocale, sempre in Classe G, primo piano. La domanda di locazione è compressa: chi cerca affitto oggi deve decidere in fretta (spesso entro 2 mesi) per non perdere l’immobile, sacrificando il piano alto pur di contenere il canone.
Esistono tuttavia significative eccezioni territoriali che meritano un’analisi completa:
- Metrature: se la media premia i tagli medi, a Milano si vendono prima i bilocali, mentre a Genova i pentalocali. Città come Brescia, Catania, Como, Padova, Palermo e Verona vedono volare le metrature ampie (oltre 145 mq).
- Piani: Genova è l’unica città dove il terzo piano si vende più velocemente, scardinando il dominio dei piani bassi.
- Efficienza energetica: l’unica resistenza alla “dittatura della Classe G” si trova in Lombardia. A Monza si vendono prima le classi A3, a Bergamo e Brescia le classi A4. Questo suggerisce una disponibilità economica e una cultura dell’abitare radicalmente diversa in queste province.
3. Perché il “meno pregiato” vince?
Come si spiega che nell’era della transizione ecologica, gli immobili più energivori e ai piani meno nobili siano i più veloci a uscire dal mercato?
Analizzando il contesto economico 2025-2026 e i dati OMI, emergono tre driver strategici:
A. Il Prezzo come Unico Driver Reale (Il Gap del 22%): la classe G e il primo piano rappresentano lo sconto strutturale.
Come evidenziato nelle analisi di settore, l’efficienza energetica porta un premio di prezzo significativo (+22,7%). Chi ha budget limitati è costretto a virare sulla Classe G, che diventa l’unico “biglietto d’ingresso” accessibile nelle grandi città.
B. La Scommessa sulla Riqualificazione: la Direttiva Case Green potrebbe aver accelerato le vendite delle classi G per un paradosso finanziario. Gli investitori acquistano a forte sconto (“buy low”) pianificando una ristrutturazione futura. L’acquisto di un immobile già ristrutturato scarica tutto il costo sul prezzo finale, rendendolo inaccessibile alla massa.
C. Volume vs Velocità (Dati OMI): è cruciale notare che il report misura il tempo. Un immobile in classe A richiede un acquirente sofisticato, allungando i tempi di trattativa. Il taglio medio in classe G incontra la domanda di massa “Prima Casa” (quell’85,4% rilevato a Roma): la velocità qui è indice di alta domanda per la fascia accessibile, non di qualità intrinseca del bene.
Conclusioni strategiche:
Il report lancia un messaggio chiaro: il mercato immobiliare italiano viaggia a due velocità.
Da un lato c’è l’élite lombarda (Monza, Bergamo, Brescia) che già metabolizza il valore dell’efficienza energetica; dall’altro c’è il resto del Paese che, schiacciato tra necessità abitative e budget limitati, assorbe voracemente lo stock esistente.
Per chi vende, il messaggio è rassicurante: non serve avere la casa perfetta per vendere velocemente, basta avere il prezzo corretto per il proprio target di riferimento.
Fonte: ISTAT ed EUROSTAT – 21 gennaio 2026
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