Il mercato residenziale continua la sua corsa, confermandosi un settore trainante per l’economia italiana, secondo il terzo Osservatorio sull’Abitare, recentemente presentato da Scenari Immobiliari e Abitare Co.
Il fatturato del comparto, cioè il valore complessivo delle abitazioni vendute nel 2024, ha raggiunto i 124 miliardi di euro, segnando una crescita del +49% nell’ultimo decennio.
Le compravendite in aumento ed i prezzi che continuano a salire, inoltre, delineano – ad opinione dei relatori – un quadro di forte dinamismo che proseguirà anche nel 2025.
I numeri chiave del mercato residenziale nel 2024:
Il 2024 si è chiuso con risultati positivi che consolidano la crescita del settore, con un mercato vivace ed una domanda robusta che spinge sia il volume delle transazioni che i valori immobiliari.
Ecco i dati principali che definiscono lo stato di salute del mercato:
- Fatturato 2024: 123,7 miliardi di euro (+5,7% negli ultimi 12 mesi).
- Previsione fatturato 2025: crescita superiore al +8,0%.
- Compravendite 2024: 719.578 unità (+1,3% rispetto al 2023), di cui circa 55.000 nuove costruzioni.
- Previsione compravendite 2025: 770.000 unità (+7,0%), di cui 60.000 nuove.
Prezzi in aumento per usato e nuovo:
Dopo un 2024 con un incremento medio dei prezzi del +2,2%, le stime per il 2025 prevedono un’ulteriore accelerazione, con aumenti che potrebbero toccare il +5,0%.
Questa tendenza è alimentata dalla scarsa offerta di immobili che rispondono alle esigenze attuali, specialmente nei mercati dei capoluoghi.
Anche i prezzi delle nuove costruzioni sono destinati a crescere, passando da un +5,8% nel 2024 a un +6,5% nel 2025, a causa della quasi totale assenza di nuova offerta.
L’evoluzione del concetto di casa: dall’oggetto, all’esperienza dell’abitare
“Oggi non si parla più di ‘casa’ come oggetto, ma è l’ABITARE il centro della nostra analisi”, spiega Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari.
La casa di proprietà rimane l’obiettivo principale per italiani e stranieri, ma non è più solo un investimento, con una ricerca che si concentra sul “quartiere giusto”, dove la qualità della vita, definita da verde, sicurezza, scuole e servizi, valga quanto il prezzo d’acquisto.
Questo fenomeno, unito alla carenza di nuove costruzioni e alla riduzione dell’usato (spinto dalle locazioni brevi), crea un mercato con prezzi in crescita a un ritmo superiore a quello dei redditi.
Il taglio dei tassi BCE dà slancio alla domanda
Secondo Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co., il mercato sta beneficiando del taglio dei tassi da parte della BCE, con un alleggerimento delle rate dei mutui che ha reso più convenienti i finanziamenti a lungo termine, stimolando la domanda di acquisto.
Focus sull’hinterland milanese:
“Milano non è più in grado di soddisfare da sola l’intera domanda abitativa”, prosegue Crupi.
La soluzione è pensare a un mercato che includa tutta la città metropolitana, compresi i comuni limitrofi ben collegati.
Solo così si potranno offrire case nuove, accessibili e green alle famiglie.
Lavorare sull’hinterland significa intercettare una domanda non solo locale, ma anche di chi da Milano cerca soluzioni abitative più sostenibili, a patto che i collegamenti siano rapidi ed efficienti.
La carenza di nuove costruzioni nelle grandi città:
L’offerta di abitazioni nuove o assimilate è un indicatore della vitalità del settore delle costruzioni, ma i dati mostrano un’Italia a più velocità.
- Milano: l’offerta di nuovo sfiora il 13% (nuove costruzioni 10%, immobili assimilabili al nuovo 3%).
- Roma: supera di poco il 12%.
- Bari e Bologna: si attestano sull’8%.
- Altri territori: la quota scende drasticamente, con Palermo all’1,5% e Napoli al 2,9%.
Il sistema fatica, quindi, a sviluppare un’offerta adeguata al rispondere alla domanda reale, sia in termini qualitativi che quantitativi.
Le tipologie immobiliari:
La composizione dell’offerta immobiliare sta cambiando.
I monolocali tornano protagonisti a Bologna, Milano e Venezia (con quote superiori al 7,5%), mentre i bilocali e trilocali rappresentano complessivamente poco più del 60% dell’offerta totale, con Milano che supera il 70%.
Le metrature più ampie, dal quadrilocale in su, dominano a Venezia (quasi il 65%), Palermo (55%) e Firenze (quasi il 50%).
Le città come poli di attrazione
“I grandi centri urbani si distinguono per la loro capacità di attrarre persone, idee e investimenti”, afferma Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari.
Le città di successo sono quelle che hanno saputo integrare e valorizzare risorse umane ed economiche, garantendo le migliori opportunità a chi le abita.
Case study: il mercato immobiliare di Milano
Milano è un esempio perfetto di questa dinamica. Nonostante le criticità, la città continua ad attrarre giovani, professionisti e famiglie, grazie a un’industria solida e a operatori propensi all’innovazione.
Negli ultimi dieci anni, a partire da Expo 2015, la città ha rafforzato la sua reputazione, registrando una crescita demografica costante.
I dati del 2024 confermano il trend:
- Transazioni nella città metropolitana: oltre 66.000 unità.
- Transazioni nel comune di Milano: quasi 25.000 unità.
- Prezzi medi 2025 (previsione):
- Zone centrali: 11.200 euro/mq.
- Zone semicentrali: 6.450 euro/mq.
- Zone periferiche: 3.950 euro/mq.
Commento finale:
In sintesi, l’Osservatorio delinea un mercato immobiliare che corre veloce, spinto da una domanda solida e da nuove esigenze abitative.
La vera sfida, tuttavia, non è più solo economica, ma strutturale: l’offerta fatica a tenere il passo, soprattutto in termini di qualità, sostenibilità e accessibilità.
Il futuro del settore dipenderà dalla capacità di rispondere a questa domanda non solo con nuovi immobili, ma con progetti integrati che mettano al centro la qualità della vita, trasformando gli hinterland e le aree connesse in nuovi (e desiderabili) poli di attrazione.
La crescita è un dato di fatto, ma renderla sostenibile è la vera partita che si giocherà nei prossimi anni.
Fonte: Scenari Immobiliari – 24 giugno 2025
OMI: incremento tendenziale (+11,2%) delle compravendite di abitazioni, nel primo trimestre 2025