Il mercato immobiliare italiano sembra essere contraddistinto da un pragmatismo senza precedenti, secondo l’ultimo report di immobiliare.it, con un mercato in cui la vicinanza ai servizi, la mobilità e l’ottimizzazione dei costi di gestione sembrano prevalere sulle vecchie logiche residenziali.
Ma, che si tratti di allocare i propri risparmi in un investimento o di cercare una sistemazione temporanea in affitto, la traiettoria delle famiglie converge su un unico, indiscusso protagonista: l’appartamento.
-
Mercato CompravenditeDominio Appartamento66%1 italiano su 3sogna ancora l’indipendenza
-
Mercato LocazioniDominio Appartamento91,5%Sotto il 3%la ricerca di attici e ville
Per interpretare correttamente questi numeri, però, è necessario guardare oltre le percentuali e comprendere i bisogni reali di famiglie e investitori.
Se l’appartamento rimane la scelta dominante, le differenze di budget e metratura tra poli come Milano, Roma e il resto della penisola, rivelano le diverse velocità dell’economia italiana.
Tipologie abitative: il dominio dell’appartamento
Sia sul fronte delle compravendite che delle locazioni, l’appartamento tradizionale è l’assoluto protagonista del mercato, con la preferenza di oltre il 66% degli utenti intenzionati all’acquisto e ben il 91,5% di chi invece cerca l’affitto.
La praticità, i minori costi di gestione e la vicinanza ai servizi essenziali, guidano questa scelta.
Tuttavia, quando analizziamo le preferenze di chi desidera acquistare, emerge che circa un italiano su tre sogna ancora l’indipendenza:
- Ville (14,8%): la scelta premium per chi cerca spazi esterni privati e totale assenza di spese condominiali.
- Case indipendenti (8,4%): il compromesso ideale tra budget e autonomia.
- Rustici e casali (3,6%): una nicchia stabile, legata al ritorno ai borghi o alle seconde case in provincia.
- Villette a schiera (3,3%): la soluzione per le famiglie nei contesti suburbani.
Ecosistemi urbani a confronto: la densità e lo status symbol
Quando l’analisi si restringe alle grandi aree metropolitane, il dominio dell’appartamento subisce un’ulteriore impennata.
Nelle intenzioni di acquisto, Napoli fissa il picco nazionale con il 95%, incalzata da Milano (92%) e Bologna (90,5%), mentre città con tessuti periferici più dilatati, come Firenze (85%) e Roma (82,7%), lasciano ancora margine vitale al mercato del semi-indipendente.
Il mercato delle locazioni, invece, dipinge un’Italia monocromatica dove in ogni capoluogo analizzato, la preferenza per l’appartamento in affitto supera capillarmente la soglia del 90%, con Napoli in testa assoluta (97,4%), seguita da Milano e Bologna appaiate oltre il 96%:
L’Anomalia di Roma
- Gli attici rappresentano l’8% del totale delle ricerche urbane, posizionandosi saldamente al secondo posto tra le tipologie più desiderate.
- In un mercato esteso, la ricerca di luce, terrazze panoramiche e fuga dall’inquinamento acustico rende questa soluzione un bene rifugio ambito.
La Verticalità di Milano
- Con il 3,8% delle preferenze, l’attico è la seconda scelta anche nel capoluogo lombardo.
- In un tessuto metropolitano denso e votato alla verticalità, il piano attico cessa di essere una semplice tipologia e si trasforma nel vero e proprio status symbol del real estate milanese.
Budget e prezzi: quanto costa davvero vivere in Italia
Il divario emerge in modo lampante nell’analisi degli importi di ricerca utilizzati dagli utenti.
Per il mercato delle locazioni, su base nazionale, la classe media si orienta verso cifre contenute. Ecco i tre range di prezzo più ricercati per l’affitto:
- Tra i 500 e i 750 euro (36,7%): il budget di riferimento per giovani lavoratori e piccole famiglie.
- Tra i 750 e i 1000 euro (20,5%): la fascia per chi cerca metrature più ampie o zone più centrali.
- Tra i 250 e i 500 euro (18,9%): soluzioni destinate a studenti, stanze singole o piccoli centri di provincia.
Per le compravendite, invece, il mercato si concentra sulla fascia di mezzo.
Il 37,3% delle ricerche si focalizza su immobili tra i 100.000 e i 200.000 euro, seguito dal budget sotto i 100.000 euro (21,4%) e, a poca distanza, dalla fascia 200.000-300.000 euro (20,3%).
Questo indica che l’acquirente medio punta all’acquisto del classico trilocale in zone semi-periferiche, o del bilocale in zone semicentrali.
La spaccatura geografica: il peso di Milano e la convenienza di Napoli
Analizzando i budget città per città, si nota come l’economia locale determini le possibilità di spesa.
Nell’affitto, città come Bologna, Firenze, Milano e Roma vedono il range 750-1000 euro come prima scelta assoluta, mentre Milano si distacca ulteriormente: il secondo budget più selezionato si colloca tra i 1000 e i 1.250 euro, confermandosi la città più cara ed esclusiva del Paese.
Al contrario, Napoli offre un mercato molto più accessibile: il 33,2% cerca affitti tra i 500 e i 750 euro, e come terza opzione scende addirittura nel range 250-500 euro.
Questa profonda asimmetria governa anche le compravendite. Mentre nelle principali metropoli il target di spesa primario orbita tra i 200.000 e i 300.000 euro, a Napoli si capitalizza maggiormente sulla fascia 100.000-200.000 euro.
Ma la vera cartina tornasole della rigidità del mercato risiede nelle seconde opzioni:
- A Roma e Bologna, chi esce dal budget primario cerca il risparmio, puntando alla fascia inferiore (100-200 mila euro) come piano B.
- A Milano e Firenze avviene l’esatto opposto: chi non trova l’immobile ideale tra i 200 e i 300 mila euro è costretto, per non rinunciare ai propri parametri qualitativi o di zona, ad alzare l’asticella del debito verso la fascia 300.000-400.000 euro.
Metrature: lo spazio è un lusso o una necessità?
L’ultima variabile fondamentale per comprendere il mercato è la superficie calpestabile, dove le scelte degli utenti evidenziano un forte pragmatismo.
Nel settore dell’affitto dominano gli spazi compatti, con in prima posizione il range 50-75 mq, perfetto per single o coppie senza figli. Seguono le metrature 25-50 mq e, al terzo posto, i 75-100 mq. Chi affitta, quindi, cerca funzionalità temporanea, riducendo le dimensioni per assorbire i costi dei canoni elevati.
Spostando il focus sulle compravendite, la geografia detta ancora una volta le regole dello spazio vitale:
- Milano e Firenze: si privilegia la posizione a discapito dello spazio, con una vittoria netta delle case tra i 50 e i 75 mq.
- Napoli e Bologna: la casa è vissuta in modo più tradizionale e familiare, portando la fascia 75-100 mq in cima alle preferenze.
- Roma: la Capitale si spacca esattamente a metà. Esiste una perfetta parità, intorno al 26,5%, tra chi cerca soluzioni piccole (50-75 mq, presumibilmente in zone centrali o semicentrali) e chi punta al comfort domestico (75-100 mq, orientandosi verso i quartieri esterni al GRA).
C’è, però, un elemento aspirazionale che accomuna l’intero Paese senza distinzione geografica. Quando si osserva la terza opzione più cliccata per le compravendite, infatti, in tutti i Comuni analizzati emerge prepotentemente il range 100-125 mq.
È la prova che, al netto dei compromessi economici imposti dal mercato, lo spazio domestico ampio resta il grande obiettivo silente degli italiani.
Fonte: Immobiliare.it – 22 aprile 2026