Nel secondo trimestre del 2025, il mercato immobiliare italiano ha evidenziato una crescita della domanda di immobili in vendita (+12,6%) e una una prima lieve frenata dell’offerta (-0,5%).
Questo squilibrio, secondo l’ultimo report di Immobiliare.it Insights, ha spinto verso l’alto i prezzi medi richiesti negli annunci (+1,8% su base annua), anche se con profonde differenze territoriali, che vedono il Nord Italia trainare la crescita e il Sud registrare una leggera flessione.
L’accessibilità al mercato sembrerebbe migliorare, soprattutto nelle Isole e al Sud, grazie soprattutto alla stabilizzazione dei tassi di interesse, ma le previsioni per il 2026 indicano un possibile ulteriore aumento dei prezzi di offerta a livello nazionale (+2,5%).
Sintesi dell’andamento complessivo:
I principali indicatori nazionali confermano un mercato immobiliare in piena trasformazione, guidato da quattro dinamiche chiave:
- Domanda in crescita e offerta in calo: la pressione della domanda, ovvero il numero di contatti ricevuti per singolo annuncio, cresce del +12,6%, mentre l’offerta (il numero di annunci di vendita disponibili) registra la sua prima contrazione dal 2023 (-0,5%).
Sebbene la crescita della domanda rimanga robusta, si nota un rallentamento rispetto al picco di fine 2024 (+19,8%), con tempi medi di vendita che restano stabili a 5,1 mesi. - Prezzi e superfici in aumento: il prezzo unitario medio nel secondo trimestre 2025, calcolato come media del prezzo al metro quadro riportato negli annunci, sale a 2.110 euro/mq, segnando un aumento del +1,8% su base annua e di quasi il +10% rispetto ai livelli pre-pandemia.
L’incremento della superficie media degli immobili in vendita, che supera i 143 mq, spinge anche il prezzo totale medio a circa 253.300 euro (+3,1%), mentre nel mercato degli affitti le soluzioni disponibili sono sempre più piccole. - Migliora l’accessibilità al mercato: l’accessibilità al mercato immobiliare (intesa come la percentuale di immobili che una famiglia può acquistare destinando il 30% del proprio reddito al pagamento del mutuo) migliora, con un incremento di +2,6 punti percentuali per le famiglie mono-reddito.
Questo trend, avviato a fine 2024, è direttamente collegato alla riduzione dei tassi di interesse da parte della BCE, che ha reso l’accesso al credito più favorevole dopo la stretta monetaria del biennio 2022-2023. - Efficienza energetica e valore degli immobili: gli immobili con classi energetiche elevate registrano gli aumenti di prezzo più significativi, a conferma di un interesse crescente da parte degli acquirenti.
Ecco il dettaglio delle variazioni di prezzo, su base annua:
- Classe energetica media: +4,0%
- Classe energetica alta: +3,9%
- Classe energetica bassa: +1,8%
Analisi per aree geografiche:
L’analisi per macro-aree conferma una netta spaccatura del Paese, con andamenti di prezzo e accessibilità che seguono direzioni diverse.
Un’Italia a due velocità: nord in crescita, sud in lieve calo
Il divario territoriale si conferma essere una caratteristica chiave del mercato italiano, nel quale il Nord guida la crescita dei prezzi, mentre il Sud ha mostrato i primi segni di flessione dal 2022.
Le variazioni del prezzo unitario medio, evidenziano questa spaccatura:
- Nord-Est: +4,5%
- Nord-Ovest: +3,3%
- Centro: +1,0%
- Isole: +0,1%
- Sud: -0,3%
Nelle aree dove l’offerta è in calo (Centro e Nord), la pressione della domanda spinge i prezzi al rialzo, mentre al Sud e nelle Isole, invece, un aumento dell’offerta ha contribuito a mantenere i prezzi stabili o in lieve calo.
Accessibilità: maggiori opportunità al sud e nelle isole
Grazie al calo dei tassi, l’accessibilità abitativa migliora in tutto il Paese.
Le Isole e il Sud si confermano le aree con le maggiori opportunità, dove rispettivamente il 38,9% e il 34,9% degli annunci sono accessibili per una famiglia mono-reddito.
Al contrario, il Nord-Est si rivelerebbe essere l’area meno accessibile d’Italia.
Le rilevazioni nelle grandi città:
L’analisi dei 12 principali centri urbani, rivela un andamento corale, in cui la crescita dei prezzi richiesti negli annunci immobiliari è un fenomeno che coinvolge tutte le grandi città, seppur con intensità diverse.
Prezzi in rialzo in tutte le principali città:
Tutte le 12 principali città italiane, infatti, vedono un aumento dei prezzi medi.
Verona (+8,1%), Firenze (+7,0%) e Roma (+6,2%) guidano i rialzi, mentre Milano si conferma essere la città più cara (5.530 euro/mq), anche se con una crescita più contenuta (+1,4%).
Catania e Palermo, invece, restano le più economiche.
Dinamiche di domanda e offerta: il caso di Torino e Milano
Le dinamiche di mercato variano notevolmente da città a città
Torino è un caso emblematico: nonostante un’esplosione della domanda (+26,5%), l’aumento dei prezzi rimane modesto (+1,5%).
A Milano, al contrario, una domanda quasi stabile (+2,1%) è sufficiente a sostenere un analogo aumento dei prezzi (+1,5%), a dimostrazione della solidità del suo mercato.
Tempi di vendita e assorbimento del mercato:
I tempi di vendita (o time to sell, ovvero il tempo medio di permanenza di un annuncio sul mercato prima della vendita) mostrano un andamento disomogeneo.
Bari si è distinta per una forte riduzione dei tempi (-21,4%), Catania registra quelli più lunghi (4,9 mesi), mentre Milano si confermerebbe essere la città più rapida dove vendere casa (2,7 mesi).
Infine, l’indice di assorbimento, che misura la capacità del mercato di smaltire l’offerta, peggiora in quasi tutte le grandi città, suggerendo una tendenza all’accumularsi degli immobili invenduti.
Previsioni per il 2026: crescita attesa a livello nazionale
Immobiliare.it Insights stima ci possa essere un aumento medio dei prezzi del +2,5% a livello nazionale, entro il secondo trimestre 2026.
Le previsioni indicano, inoltre, una crescita diffusa in tutte le principali città, con picchi significativi attesi soprattutto a:
- Firenze: +6,8%
- Venezia: +6,5%
- Verona: +6,3%
Prospettive e sfide:
Il quadro che emerge dai dati del secondo trimestre 2025 delinea un mercato immobiliare italiano resiliente, la cui traiettoria è governata dalla classica tensione tra una domanda robusta e un’offerta che fatica a tenere il passo.
Questa dinamica non solo sostiene la crescita generale dei prezzi, ma accentua la storica frammentazione del Paese, con i mercati del Nord che agiscono da traino e il Sud che mostra maggiore inerzia.
A livello internazionale, due elementi allineano l’Italia ai trend globali: l’impatto decisivo delle politiche monetarie sull’accessibilità e, soprattutto, l’affermazione del “premio green”.
La crescente divergenza di prezzo a favore degli immobili energeticamente efficienti non è più una tendenza di nicchia, ma un driver strutturale del valore, destinato a intensificarsi.
Le variabili chiave da monitorare per il futuro rimarranno la politica dei tassi della BCE e la capacità del settore di immettere sul mercato nuovo stock abitativo di qualità, soprattutto nei centri urbani con elevata domanda.
Fonte: Immobiliare.it – 10 luglio 2025
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