Nell’ultimo trimestre del 2024, il mercato delle locazioni residenziali in Italia ha evidenziato un aumento dell’offerta (+16,1%) superiore a quello della domanda (+9,4%) e un incremento dei canoni del +9,7% in linea con i trimestri precedenti.
Secondo questo report pubblicato da Immobiliare.it Insights, che ha analizzato i canoni al metro quadro indicati negli annunci di affitto, il costo di un bilocale è aumentato in media di circa 75 euro al mese, passando da 785 a quasi 860 euro.
Si sono registrati, inoltre, anche lievi aumenti nei tempi di conclusione dei contratti (time-to-rent, +15,7%) ed una diminuzione dell’affordability (-4,5%).
L’aumento dell’offerta e l’allentamento della pressione della domanda relativa:
Nell’ultimo trimestre del 2024, per la prima volta in tre anni, l’offerta ha superato la domanda.
Questo ha portato a una diminuzione della pressione della domanda sul mercato, con una leggera riduzione dei contatti medi per annuncio, della percentuale di annunci contattati e del tasso di conversione (numero di contatti generati in media da 100 visualizzazioni).
Time-to-rent e canoni:
Anche il time-to-rent (tempo medio per concludere un contratto di locazione) è aumentato, passando da 2 mesi e mezzo a quasi 3.
La percentuale di annunci con ribasso nelle richieste di canone, inoltre, pur rimanendo bassa (2,5%) è aumentata del +0,6% rispetto all’anno precedente.
La ripresa dell’offerta e il divario con la domanda:
Dopo anni di contrazione, quindi, l’offerta di immobili in locazione sta finalmente crescendo, pur in presenza di una domanda ancora in aumento (con rallentamenti solo durante la pandemia e nella seconda metà del 2023).
Questo riequilibrio è favorito anche dalla discesa dei tassi di interesse, che rende l’acquisto meno oneroso.
Il mercato delle locazioni sembra quindi iniziare a favorire gli inquilini, dopo un periodo in cui la forte domanda e la scarsa offerta avevano fatto impennare le richieste di canone.
Nonostante una forte diminuzione dell’offerta negli ultimi cinque anni (-53%, rispetto al 2019), infatti, la crescita ha ripreso dalla seconda metà del 2022, con valori in crescita dal secondo trimestre del 2024 e un incremento a due cifre rispetto al 2023.
Un dato senza precedenti, escludendo il periodo pandemico, in cui l’aumento dell’offerta era dovuto all’accumulo di immobili non locati.
L’accessibilità al mercato delle locazioni:
Nonostante i segnali positivi, i recenti aumenti dei canoni hanno ridotto l’accessibilità al mercato delle locazioni.
L’accessibilità è calcolata come la percentuale di annunci che diversi scenari di reddito (single con stipendio medio e coppia con 1,8 volte lo stipendio medio) permetterebbero di locare, destinando il 30% del reddito netto mensile al canone.
- Accessibilità per single: 13% degli immobili offerti.
- Accessibilità per coppie: 55% degli immobili offerti.
Variazione rispetto all’anno precedente:
- Single: -4%;
- Coppie: -6%.
Differenze territoriali:
Il mercato delle locazioni in Italia mostra notevoli differenze a livello geografico, con variazioni significative sia nei canoni che nell’accessibilità.
I dati relativi al quarto trimestre del 2024 mostrano una crescita generalizzata dei canoni di locazione in tutte le aree geografiche.
Il Nord Ovest ha registrato l’aumento maggiore con un +11,3% e un canone unitario medio di 16,3 euro/mq (calcolato come media dei canoni al mq indicati negli annunci di locazione), seguito da, in ordine decrescente di aumento, il Sud (+9,4%), il Nord-Est (+9,2%) e il Centro (+8,5%).
Le Isole, invece, registrano l’aumento più contenuto, pari al +6,1%, con un canone unitario medio di 8,2 euro/mq.
Accessibilità del mercato:
L’accessibilità al mercato delle locazione peggiora in quasi tutte le aree del Paese, ma in particolare nel Nord Ovest, dove la percentuale di annunci accessibili a un single è scesa drasticamente in un solo anno dal 24% al 15%, evidenziando una crescente difficoltà nel trovare un’abitazione in affitto.
Andamento di domanda e offerta:
L’offerta di immobili in locazione mostra un andamento prevalentemente positivo nel Paese, con incrementi significativi in diverse aree.
In particolare, l’offerta è aumentata del +31,3% nel Nord-Est, del +20,8% nelle Isole, del +20,5% al Sud e del +17,4% nel Nord-Ovest.
Fa eccezione il Centro Italia, che registra una leggera contrazione dell’offerta, pari al -0,7%.
La domanda, invece, mostra un andamento positivo in tutte le aree, con una crescita del +21,2% nelle Isole, +13,1% al Sud, +10,1% nel Nord-Est, +8,8% nel Nord-Ovest e +7,4% nel Centro.
Questa dinamica, ha contribuito a ridurre la pressione della domanda sul mercato, influenzata da fattori come il numero di contatti medi per annuncio, la percentuale di annunci contattati e il tasso di conversione (numero di contatti generati in media da 100 visualizzazioni).
Time-to-rent e ribassi di prezzo:
L’allungamento del time-to-rent (il tempo medio di permanenza degli annunci, ovvero il tempo medio per concludere un contratto di locazione) ha portato ad un contenuto ribasso dei canoni in tutte le aree, che ha interessato un massimo del 3% degli immobili nel Nord Ovest.
Canoni mensili medi per tipologia e area geografica (Q4 2024):
Per fornire un quadro più dettagliato dei costi di locazione, questi sono i canoni mensili medi rilevati da immobiliare.it Insights:
- Nord-Ovest:
- Monolocali: 731 euro/mese
- Bilocali: 972 euro/mese
- Trilocali: 1273 euro/mese
- Centro:
- Monolocali: 649 euro/mese
- Bilocali: 781 euro/mese
- Trilocali: 976 euro/mese
- Nord-Est:
- Monolocali: 631 euro/mese
- Bilocali: 743 euro/mese
- Trilocali: 942 euro/mese
- Sud:
- Monolocali: 478 euro/mese
- Bilocali: 603 euro/mese
- Trilocali: 680 euro/mese
- Isole:
- Monolocali: 448 euro/mese
- Bilocali: 548 euro/mese
- Trilocali: 632 euro/mese
Previsioni per il 2025:
Le previsioni di Immobiliare.it Insights indicano un aumento del canone unitario medio di circa il +9,8% nei prossimi 12 mesi.
Questo dato, leggermente superiore al +9,7% registrato nel quarto trimestre del 2024, conferma una tendenza di crescita che si protrae ormai da diversi trimestri.
Tuttavia, è importante sottolineare che questo trend nazionale non si dovrebbe riflettere, secondo queste previsioni, nelle 12 maggiori città italiane analizzate dal report (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e Verona).
Tra le grandi città, Palermo si dovrebbe distinguere con l’aumento più significativo (+6,7%), mentre Venezia dovrebbe rappresentare un’eccezione, essendo l’unica delle 12 città analizzate in cui si prevede una diminuzione del canone unitario medio (-1,3%).
In sintesi, il mercato degli affitti residenziali sta attraversando una fase di cambiamento, con un’offerta in crescita, ma con canoni in aumento e un’accessibilità in calo.
É bene tener presente che:
- I dati si riferiscono ai canoni medi al metro quadro calcolati a partire dai canoni richiesti negli annunci di affitto e non ai canoni effettivi.
- Le variazioni percentuali presentate (es. +9,7% del canone, +16,1% dell’offerta ecc.) sono variazioni annuali, confrontando il quarto trimestre del 2024 con lo stesso periodo del 2023.
Fonte: Immobiliare.it – 21 gennaio 2025
Locazione: aumento tendenziale (+9,2%) del canone medio richiesto per le abitazioni, a dicembre 2024