Nel primo trimestre del 2026, il mercato immobiliare non residenziale italiano si muove su binari differenziati ma positivi, chiudendo con un solido +1,8% su base annua e oltre 58.000 transazioni (NTN 58.341).
Secondo quanto pubblicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il settore conferma la sua centralità nell’economia del Paese, pur rivelando profonde differenze tra i vari comparti:
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Terziario e Commerciale+2,1%Trend NazionaleTrainato da: Depositi e Box (+4,7%)
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Settore Produttivo-5,7%Trend NazionaleComuni Capoluogo: -22,0%
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Settore Agricolo+6,2%Trend NazionaleStato del settore: In espansione
Sebbene il trend sia favorevole, si registra un fisiologico rallentamento rispetto alle dinamiche espansive osservate nel corso del 2025. Analizzando i segmenti, è il comparto terziario-commerciale ad essere il vero motore del sistema, con i depositi commerciali e le autorimesse che segnano un notevole incremento.
Ottime performance si registrano anche nel settore agricolo, mentre il ramo produttivo e industriale hanno subito una battuta d’arresto.
Il comparto uffici: la sfida tra i poli economici
Le compravendite direzionali segnano una leggera crescita nazionale del +1,2%, un dato che tuttavia maschera una forte polarizzazione geografica:
Scendendo nel dettaglio metropolitano, emerge una netta spaccatura non solo nei volumi (NTN), ma anche nelle dimensioni degli immobili, misurate tramite le Superfici Transazioni Normalizzate (STN). È qui che si gioca la vera partita tra Milano e Roma:
Milano:
- Dinamica scambi: le transazioni schizzano del +25,1%.
- Dinamica superfici: la metratura complessiva scende del -1,0%.
- Interpretazione: nel capoluogo lombardo aumentano le operazioni, ma si acquistano uffici più piccoli. È l’affermazione del modello ibrido: si preferiscono sedi prestigiose ma con spazi ridotti e iper-ottimizzati.
Roma:
- Dinamica scambi: crescita imperiosa del +22,5%.
- Dinamica superfici: balzo clamoroso del +50,1%.
- Interpretazione: la Capitale viaggia in direzione opposta. Istituzioni, grandi corporate e player internazionali stanno acquisendo interi building e palazzi cielo-terra, siglando investimenti di grande portata volumetrica.
Nel resto d’Italia, eccezion fatta per lo straordinario exploit di Genova (+48,2%), le città secondarie come Torino e Napoli denotano contrazioni marcate e allarmanti, perdendo rispettivamente il -50,7% e il -23,3%.
Negozi al dettaglio: grandi città in controtendenza
Mentre la media nazionale dei locali commerciali segna un -2,1% – registrando una forte flessione nel Sud (-14%), nelle Isole (-21,5%) – il “retail fisico” delle otto grandi metropoli compie un vero miracolo economico.
Nelle piazze urbane strategiche le transazioni volano al +10,8%, confermando che i grandi brand sono tornati a investire pesantemente nelle zone ad alta frequentazione:
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1Palermo Forte rivalutazione+36,9%
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2Genova+19,5%
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3Roma+12,0%
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4Milano Solida+8,9%
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8Bologna Flessione-8,4%
L’esplosione di Palermo e Genova certifica la prepotente attrattiva turistico-commerciale delle città costiere, mentre la tenuta robusta dell’asse Roma-Milano assicura la stabilità della grande distribuzione e del lusso.
A dispetto della media nazionale, i centri maggiori (con l’eccezione isolata di Bologna) attraggono ingenti capitali. Nel Nord Ovest le superfici destinate a negozi aumentan di oltre l’11%, confermando che il commercio su strada vive e prolifera laddove i flussi turistici e cittadini sono densi.
Settore produttivo: la resa dei capoluoghi storici
Il segmento manifatturiero e logistico è quello che subisce la battuta d’arresto più violenta dell’intero report. Il calo nazionale è del -5,7%, ma spulciando i dati si nota un crollo verticale del -22,2% concentrato unicamente nei grandi comuni capoluogo.
Solo il Nord Ovest argina l’emorragia, limitando i danni a un trascurabile -0,8%.
Dietro questo dato in apparenza preoccupante, si nasconde la fisiologica riconfigurazione della mappa industriale italiana. Province storicamente manifatturiere come Brescia (-22,2%) e Varese (-19,2%) segnano il passo, mentre l’e-commerce e le nuove esigenze della filiera stanno premiando snodi strategici specifici:
| Polo Logistico e Industriale | Dinamica e Riconfigurazione Territoriale | Variazione |
|---|---|---|
| Torino Resiliente |
Nonostante la crisi storica dell’automotive, il capoluogo piemontese mostra una solidità eccezionale, riposizionando i propri spazi sulle nuove catene di fornitura. | +6,0% |
| Milano Polo Vitale |
Assorbe le massicce richieste dell’e-commerce, confermandosi l’hub logistico e di smistamento più avanzato e ineludibile dell’intero Nord Italia. |
Questa profonda eterogeneità, quindi, non significa che l’industria sia ferma, ma che la logistica sta cambiando pelle, spostandosi chirurgicamente in base alle specificità locali.
L’anomalia della Capitale: Roma domina il mercato 2026
Mentre altre metropoli faticano a bilanciare i vari settori, Roma si impone come l’indiscussa dominatrice del primo trimestre 2026. La città, infatti, ha generato un ciclo di transazioni che non ha eguali sul territorio nazionale:
- Il monopolio dei grandi uffici: con l’aumento delle transazioni direzionali (+22,5%) abbinato all’incredibile impennata delle superfici (+50,1%), la Capitale si afferma come un’importante destinazione italiana per i maxi-headquarter istituzionali e multinazionali.
- Retail inarrestabile: il commercio fisico nei negozi romani cresce del +12,0%, surclassando i ritmi milanesi e assorbendo massicci capitali rivolti al turismo e allo shopping su strada.
- Lo shock logistico: il dato più sbalorditivo in assoluto proviene dalle compravendite di capannoni e asset produttivi, che registrano un vertiginoso +58,5%.
Questa anomalia statistica nei capannoni non è casuale e testimonia una riorganizzazione massiccia dei flussi merci, riflettendo la probabile volontà dei grandi player logistici di trasformare la Capitale nel principale snodo di approvvigionamento per l’intero Centro-Sud Italia.
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare NON RESIDENZIALE | Statistiche I trimestre 2026 – 10 giugno 2026