Nel secondo trimestre del 2026, l’immobiliare non residenziale italiano dimostra una notevole capacità di adattamento, chiudendo con oltre 66.000 unità compravendute (NTN 66.182) e segnando una crescita del +2,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, consolidando il rilevante aumento congiunturale del +13,4% rispetto al primo trimestre dell’anno.
Secondo l’ultima rilevazione dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, a sostenere l’architettura delle compravendite è il commercio di prossimità abbinato al rilancio della logistica provinciale, con un panorama caratterizzato da netti chiaroscuri settoriali:
-
Terziario e Commerciale+4,7%Trend NazionaleTrainato da: Negozi (+5,7%)
-
Settore Produttivo+2,8%Trend NazionaleFattore chiave: Province (+3,4%)
-
Settore Agricolo-8,4%Trend NazionaleStato del settore: In flessione
Il comparto terziario-commerciale si conferma essere il baricentro dell’economia reale, assorbendo oltre il 60% degli scambi complessivi.
Mentre il settore agricolo frena bruscamente, interrompendo il ciclo espansivo precedente, la vera trasformazione si consuma nelle aree urbane: i negozi su strada vivono una marcata espansione, mentre gli uffici subiscono un riposizionamento strutturale profondo, specialmente sull’asse Roma-Milano.
Il comparto uffici: la riorganizzazione degli spazi e il dualismo tra le metropoli
A livello nazionale, le compravendite direzionali registrano una stabilizzazione (NTN -0,6%). La superficie complessiva scambiata (STN) cresce del +1,9%, in un mercato che assorbe meno unità singole, ma richiede spazi nettamente più ampi, con un balzo eccezionale al Sud Italia (STN +19,3%) e al Centro (STN +8,0%).
È nelle due capitali economiche del Paese che si consuma la vera divergenza strategica degli spazi direzionali, delineando due modelli di assorbimento antitetici:
Milano (il modello downsizing):
- Dinamica scambi (NTN): severa contrazione del -24,3%.
- Superfici scambiate (STN): flessione drastica del -40,2%.
- Cosa sta succedendo: il capoluogo lombardo risente dell’impatto strutturale dei nuovi modelli di lavoro ibrido. Le grandi aziende stanno abbandonando i mega-uffici periferici a favore di headquarter rappresentativi, ma di metratura inferiore, centrali e iper-tecnologici
Roma (Il modello stabili istituzionali):
- Uffici compravenduti (NTN): flessione del -18,2%.
- Superfici scambiate (STN): in controtendenza, crescono del +2,6%.
- Cosa sta succedendo: la Capitale registra meno transazioni per piccoli studi professionali, ma chi investe acquisisce interi piani o stabili cielo-terra. Istituzioni, fondi e multinazionali consolidano ampie volumetrie direzionali, concentrando e consolidando ampi spazi di lavoro.
Fuori dai mercati primari, si distingue nettamente il comparto uffici di Firenze, che sperimenta una progressione di volumi fuori scala, con un NTN a +122,2% e superfici transate a +277,4%, segnale di rilevanti operazioni di riqualificazione o insediamento di importanti realtà aziendali nel capoluogo toscano.
Negozi al dettaglio: il commercio fisico consolida la ripresa
I dati del secondo trimestre 2026 confermano la ritrovata forza dei negozi su strada: il mercato dei locali commerciali e dei negozi supera le 12.000 unità scambiate, registrando una solida crescita nazionale sia nei volumi (NTN +5,7%) sia nelle metrature (STN +7,7%).
La dinamica è sostenuta fortemente dai comuni non capoluogo (+7,3%), segnale di un rinnovato interesse per il commercio di prossimità.
Analizzando le grandi piazze urbane, emergono trend fortemente legati all’attrattiva turistica e alle strategie di posizionamento dei grandi brand:
-
1Genova +29,8% Forte Espansione+48,5%
-
2Palermo +14,5%+36,9%
-
3Bologna +14,0%+58,8%
-
4Milano +7,6% Hub del Lusso+27,6%
-
8Roma -2,0% Assestamento-9,7%
L’andamento di Milano è l’emblema delle attuali strategie retail: nonostante un aumento moderato del numero di scambi, la superficie complessiva transata balza quasi del 30%.
I grandi operatori del lusso e i colossi della grande distribuzione stanno acquisendo enormi negozi di rappresentanza nelle vie principali, preferendo investire su pochi macro-spazi strategici piuttosto che mantenere tante piccole vetrine sparse.
Parallelamente, le città di mare come Genova (+29,8% di vendite) e Palermo (+14,5%) continuano a correre, trainate da flussi turistici in forte crescita che rendono i locali commerciali di queste piazze sempre più attraenti per gli investitori.
Settore produttivo: la logistica si riposiziona nelle province
Dopo la lieve flessione del trimestre precedente, il comparto industriale e logistico (capannoni) inverte la rotta, registrando 4.300 scambi (NTN +2,8%).
Il dato cruciale per gli investitori riguarda la concentrazione territoriale: l’86% delle compravendite avviene nei comuni non capoluogo. Le reti di fornitura moderne preferiscono snodi viari extra-urbani più accessibili ed efficienti.
| Nodo strategico | Dinamica e Posizionamento | Trend |
|---|---|---|
| Treviso & Padova Hub Nord-Est |
Incrementi formidabili che certificano il consolidamento del Nord-Est. La logistica avanza prepotentemente per supportare il vitale comparto dell’export manifatturiero e meccanico. | +51,0% / +31,0% |
| Bari & Bergamo Poli Emergenti |
Bari rafforza il suo ruolo di porta logistica strategica verso l’Adriatico e i Balcani, mentre le valli bergamasche assorbono il decongestionamento industriale dell’hinterland milanese. | +25,8% / +25,5% |
| Modena Flessione |
Fisiologica e brusca contrazione per il distretto emiliano, attribuibile a una temporanea saturazione degli spazi prime disponibili o a un repricing degli asset esistenti. | -29,9% |
Focus territoriale: le dinamiche di investimento nella Capitale
Decifrare l’andamento del mercato non residenziale di Roma nel Q2 2026 richiede un’analisi che vada oltre il semplice saldo percentuale.
La Capitale sta vivendo una profonda trasformazione, nella quale il numero di contratti firmati diminuisce, ma il valore e la dimensione dei singoli investimenti diventano molto più importanti:
- Il paradosso degli uffici: sebbene gli scambi di uffici arretrino del -18,2%, la superficie totale acquistata cresce del (+2,6%). È il segnale chiaro che i grandi protagonisti del mercato, come fondi immobiliari, ministeri e multinazionali, stanno comprando intere strutture storiche e grandi palazzi, snobbando invece il piccolo ufficio di periferia.
- La spinta della logistica: è il dato più sorprendente per l’area romana. Le compravendite di capannoni in provincia di Roma mettono a segno un notevole +15,8%, confermando l’assoluta necessità di potenziare le spedizioni e le consegne rapide (la cosiddetta logistica dell’ultimo miglio) per servire in modo efficiente una delle metropoli più estese d’Europa.
- Comparto negozi in fase di attesa: Il lieve calo nel mercato dei negozi (NTN -2,0%, STN -9,7%) non indica una crisi vera e propria, ma la probabile prudenza dei grandi investitori delle vie dello shopping, che preferiscono aspettare la fine dei grandi cantieri destinati a ridisegnare i flussi pedonali e le aree commerciali della città.
In definitiva, il mercato degli immobili commerciali a Roma sta diventando sempre più esclusivo. Comprare e investire nella Capitale richiede capitali importanti, trasformando la città in un’arena riservata a grandi operatori che puntano a grandi dimensioni e ad alto potenziale di rendimento a lungo termine.