Il mercato immobiliare non residenziale in Italia ha registrato un aumento complessivo delle compravendite, nel secondo trimestre 2025.
Secondo il recente report trimestrale dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, infatti, il numero di transazioni normalizzate (NTN) del trimestre in esame ha raggiunto 64.504 unità, segnando un +5,0% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e del +12,5% nei confronti del primo trimestre del 2025.
Questo incremento risulta essere trasversale a quasi tutti i settori, con l’esclusione di quello produttivo.
Performance dei vari settori:
Analizzando più nel dettaglio le performance dei diversi comparti del mercato immobiliare non residenziale nel secondo trimestre 2025, si osserva come l’aumento complessivo delle compravendite sia distribuito tra quasi tutti i segmenti.
Il settore più attivo, inoltre, si conferma essere il terziario-commerciale con oltre 38.600 transazioni, concentrate quasi tutte nei comparti dei negozi e dei depositi per lo stoccaggio, evidenziando specifici tassi di variazione:
- Terziario-commerciale: un robusto +6,2%, rappresentando oltre la metà degli scambi.
- Agricolo: un notevole +9,5%.
- Altre destinazioni: una crescita del +4,1%, che comprende in larga parte immobili censiti nel gruppo catastale F.
- Produttivo: l’unico settore a registrare un calo, con -1,6%.
Compravendite per categoria:
Analizzando più in dettaglio le diverse categorie di immobili non residenziali, emergono specifici progressi:
- Negozi e laboratori: le compravendite sono aumentate del +6,1%, raggiungendo 11.567 unità.
- Depositi commerciali e autorimesse: si registra un incremento del +5,1%, con 21.550 unità scambiate.
- Uffici: le transazioni sono cresciute del +4,2%, per un totale di 3.563 unità, invertendo la tendenza negativa degli ultimi due trimestri.
- Immobili speciali (B/4, D/2, D/5, D/8): queste categorie hanno visto un’impennata eccezionale del +24,8%, attestandosi a 1.978 unità.
Andamento del mercato degli uffici:
Il mercato degli uffici mostra una significativa ripresa, dopo due trimestri negativi, registrando un aumento delle transazioni del +4,2% su base annua, con circa 3.500 unità compravendute a livello nazionale.
La crescita si distribuisce tra comuni capoluogo (+4,7%) e non capoluogo (+3,7%).
Variazioni regionali:
- Isole: un rilevante incremento del +25%, sebbene riferito a solo 300 scambi.
- Centro: crescita del +6%, con circa 780 NTN.
- Sud: aumento del +3,4%.
- Nord Est: +1,6%.
- Nord Ovest: un più contenuto +0,8%.
Anche la superficie totale scambiata (STN) risulta essere in crescita nazionale, con un +3,0% e un andamento particolarmente positivo delle Isole, che spiccano con un +32,6% e il trend del Nord Ovest con un +10,3%.
Andamento nelle grandi città:
Nelle otto principali città italiane, le compravendite di uffici sono aumentate del +4,8% in termini di NTN e del +9,6% per la STN.
Nel dettaglio:
- Milano: conferma il ruolo di leader del segmento, guidando la crescita con un +19,3% nelle compravendite e un notevole incremento della superficie scambiata, oltre il 72%.
- Palermo: registra il maggiore incremento percentuale di NTN con un +80,3%, nonostante un calo della STN del -6,3%.
- Bologna: aumenta del +15,1% in NTN e del +56,8% in STN.
- Torino: cresce del +6,3% in NTN e del +2,1% in STN.
- Roma: un aumento del +5,9% in NTN e un quasi stazionario +0,3% in STN.
- Genova: vede un +12,9% di NTN, ma una diminuzione della STN del -14,8%.
Al contrario, alcune città mostrano un rallentamento significativo:
- Napoli: crolla del -49,7% in NTN e del -69,6% in STN.
- Firenze: registra un calo del -47,3% in NTN e del -60,9% in STN.
A Firenze e Napoli, inoltre, si rilevano forti cali, sia nel numero di transazioni (Ntn) sia nelle superfici compravendute (Stn).
Dati relativi alla compravendita di negozi:
Le unità scambiate in Italia sono state quasi 11.600, con un mercato in espansione in tutte le aree territoriali del paese e un +6,1% a livello nazionale, con una crescita evidente sia nei comuni capoluogo che in quelli non capoluogo.
Variazioni regionali:
- Isole: un rilevante +9,1%, raggiungendo il picco di crescita.
- Nord Ovest: forte incremento del +8,6%.
- Nord Est: +7,3%.
- Centro: +5,4%.
- Sud: l’aumento più modesto, con un +1,0%.
Anche la superficie totale scambiata (STN) è in rialzo, con un +6,6% su scala nazionale, con le Isole che hanno registrato un picco superiore al +15%.
Andamento nelle grandi città:
Nelle grandi città, gli scambi di negozi sono aumentati del +2,7% rispetto al II trimestre 2024, con la superficie complessiva scambiata che è anch’essa cresciuta del +7,6%.
Performance rilevate nelle grandi città:
- Roma: aumenta del +8,5% in NTN e del +24,4% in STN.
- Torino: cresce del +8,4% in NTN e del +18,4% in STN.
- Palermo: registra un +9,5% in NTN e un +28,3% in STN.
- Firenze: aumenta del +9,3% in NTN e del +26,2% in STN.
Al contrario, alcune città hanno registrato una flessione:
- Genova: registra il calo più significativo in NTN con -15,5%, ma vede un aumento della STN del +8,6%.
- Napoli: diminuisce del -4,2% in NTN e del -5,9% in STN.
- Milano: calo del -2,2% in NTN e del -5,5% in STN.
- Bologna: diminuisce del -2,9% in NTN e del -48,1% in STN.
Si osservano andamenti in forte crescita a Roma (+8,5%) e Torino (+8,4%), in controtendenza, invece, a Milano (-2,2%) e Napoli (-4,2%), con cali evidenti, soprattutto nella città di Bologna, anche in termini di superficie scambiata.
Analisi del settore capannoni:
Il segmento più in sofferenza nel trimestre analizzato è quello degli immobili a destinazione produttiva.
Il mercato degli immobili a destinazione produttiva (capannoni), ha registrato circa 4.178 unità compravendute in Italia, chiudendo il II trimestre 2025 con una riduzione tendenziale delle compravendite dell’-1,6%.
Questo calo si concentra principalmente nei comuni non capoluogo (-0,5%) e in alcune aree geografiche, pagando soprattutto la flessione degli scambi osservata nell’area del Nord Ovest.
Variazioni regionali nelle compravendite del settore:
- Nord Ovest: il calo più marcato, con -6,3%.
- Sud: diminuzione del -5,0%.
- Centro: cala del -3,5%.
Tuttavia, alcune regioni mostrano una crescita:
- Isole: un significativo aumento del +9,6%.
- Nord Est: cresce del +6,4%.
Performance nelle principali province:
Analizzando le dodici province con la maggiore quota di stock di capannoni, il NTN complessivo sale dell’+1,0%, ma la disomogeneità è evidente, con alcune province in crescita e altre in calo, palesando la forte eterogeneità che caratterizza questo mercato.
Province in crescita:
- Modena: impressionante +32,6%.
- Bologna: un solido +26,7%.
- Vicenza: aumenta del +13,7%.
- Torino: cresce del +12,9%.
- Bari: leggero aumento del +2,5%.
- Milano: registra un +1,4%.
- Treviso: stabile, con +0,5%.
Province in calo:
- Bergamo: il calo più significativo, con -20,1%.
- Roma: diminuisce del -13,6%.
- Brescia: calo del -11,7%.
- Varese: flessione del -11,2%.
- Padova: diminuisce del -8,7%.
Si rilevano contrazioni diffuse a Bergamo, Brescia, Varese e Roma.
Crescita e dinamiche differenziate:
Nel complesso, il secondo trimestre 2025 ha mostrato un andamento in linea con quanto rilevato negli ultimi periodi, con un aumento dei volumi compravenduti in tutti i comparti, dal settore terziario-commerciale a quello agricolo, fino al settore delle altre destinazioni.
In particolare, le compravendite di uffici e negozi sono salite in tutte le aree geografiche, mostrando, però, in alcune città come Napoli, alcune differenze rispetto ai dati nazionali.
Si è discostato dalla tendenza generale, invece, il settore produttivo che, rispetto al II trimestre 2024, ha registrato una contrazione degli scambi.
Nonostante queste variazioni, l’andamento complessivo del mercato non residenziale italiano è positivo, evidenziando un’apparente resilienza e capacità di adattamento alle attuali condizioni economiche.
Fonte: Agenzia Delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare NON RESIDENZIALE | Statistiche II trimestre 2025 – 11 settembre 2025