Mercato residenziale dell’area euro: il ruolo della domanda, dell’offerta e della politica monetaria, nel resiliente ciclo attuale

Cicli immobiliari | un’analisi comparativa:

Il mercato immobiliare è caratterizzato da cicli di espansione e contrazione, definiti anche “boom-bust”.
Questi cicli, tuttavia, non sempre seguono l’andamento dell’economia generale, ma tendono ad essere più lunghi e con oscillazioni più ampie, e mostrano una minore sincronizzazione tra i paesi dell’area euro, riflettendo le specificità dei mercati locali.
Inoltre, le aspettative e la speculazione possono giocare un ruolo significativo, amplificando le variazioni dei prezzi.

Dinamiche recenti | un quadro dettagliato:

La recente flessione dei prezzi delle case nell’area euro, si è distinta per la sua moderazione e brevità ed i prezzi sono rapidamente tornati ai livelli del 2022, superando le aspettative di una crisi più prolungata.
La ripresa è stata più veloce rispetto alle crisi del 2008 e del 2011, e il calo complessivo dei prezzi è stato meno marcato.

Un’altra caratteristica distintiva è la composizione geografica della flessione, con i paesi “core” – ovvero quelli con economie più forti e stabili (in in particolare la Germania) – che hanno guidato il calo, a differenza delle crisi precedenti in cui i paesi “periferici” erano i principali responsabili.
Infine, si è osservato un maggiore equilibrio tra i prezzi delle case nelle capitali e nel resto del paese, con un rallentamento della crescita nelle capitali.

Fattori chiave | un’analisi multifattoriale:

Diversi fattori hanno contribuito all’andamento dei prezzi:

• Sul fronte della domanda, abbiamo visto una forte crescita, prima della pandemia, alimentata da investimenti, transazioni e un forte desiderio di acquisti nel mercato immobiliare residenziale.
  La pandemia ha ulteriormente stimolato questa domanda, con la preferenza per case più grandi e la diffusione del lavoro a distanza, con un calo successivo limitato ed una recente stabilizzazione su livelli elevati.
• Sul fronte dell’offerta, invece, abbiamo assistito ad una diminuzione dei permessi di costruire e ad un aumento dei costi di costruzione, a causa della scarsità di materiali e manodopera.

Questo ha avuto un impatto maggiore sulle case esistenti, dove i costi di ristrutturazione sono aumentati.
Le condizioni di finanziamento hanno avuto un ruolo importante, con tassi di interesse inizialmente favorevoli e poi inaspriti dalla politica monetaria.
Tuttavia, i bilanci più solidi delle famiglie e delle banche, rispetto al passato, e la diffusione dei mutui a tasso fisso hanno attutito l’impatto dell’aumento dei tassi.

Infine, il mercato degli affitti ha interagito con il mercato immobiliare, incentivato dalle difficoltà derivanti dall’aumento dei tassi di interesse.
L’offerta di immobili in affitto, però, è limitata e la regolamentazione del mercato influenza la scelta.

Dinamiche del mercato della locazione | differenze regionali e tendenze attuali:

Per arricchire ulteriormente l’analisi sull’interazione tra il mercato immobiliare e quello della locazione, è importante considerare che, secondo l’ECB Consumer Expectation Survey (CES):

• La quota di nuclei familiari in affitto e il livello degli affitti nominali variano considerevolmente tra i paesi dell’area dell’euro, con la quota di affittuari che va dal 15% in Italia a quasi il 50% in Germania e Austria. Anche i livelli degli affitti nominali mostrano una grande dispersione, con i valori più alti osservati in Irlanda, Austria e Belgio.
• L’indicatore della crescita della spesa per l’affitto, basato sul CES (Consumer Expectations Survey) suggerisce che, dopo aver raggiunto un picco nel terzo trimestre del 2023, la crescita degli affitti è rimasta sopra il 3% nel terzo trimestre del 2024.
  Si riscontrano, inoltre, sostanziali differenze nella crescita dei canoni riportata tra i vari paesi: negli ultimi 12 mesi, ad esempio, è stata superiore al +7% in Irlanda e Portogallo, ma inferiore al +3% nei Paesi Bassi, Germania e Italia.
• La crescita dei canoni di locazione per metro quadrato, è stata trainata in modo più che proporzionale dai nuovi contratti, con una crescita costantemente superiore per le famiglie che si sono trasferite.
• La crescita nelle città è rimasta superiore rispetto alle periferie e alle aree rurali e i dati indicano una crescita dei canoni leggermente più elevata per gli alloggi piccoli rispetto a quelli più grandi.