Secondo i dati appena rilasciati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate relativi al secondo trimestre 2026, il comparto residenziale ha registrato 201.596 abitazioni compravendute su scala nazionale, con un sostanziale consolidamento (+0,1%) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente ma un consistente aumento del +12,2% sul trimestre scorso.

Se il dato complessivo suggerisce una calma apparente, l’analisi disaggregata rivela invece dinamiche interne di forte intensità. Assistiamo, infatti, a un cambio di paradigma abitativo in cui la vera forza motrice del mercato non è più l’usato (che flette leggermente del -0,8%), bensì una rilevante domanda verso le nuove costruzioni, che crescono del +15,6%.
Il segno positivo, seppur contenuto, si registra nelle regioni del Sud (+0,6%) e del Nord Ovest (+0,4%), che compensano il lieve arretramento del Centro Italia. Buone performance per le città di Napoli (+4,2%) e Genova (+2,9%).

Grandi città: Napoli cresce, in flessione gli scambi a Firenze

L’aggregato delle otto principali città italiane per popolazione chiude il trimestre in lieve territorio positivo (+0,3%), sebbene i singoli mercati urbani procedano a ritmi asincroni. Napoli registra la crescita tendenziale più elevata con un +4,2%, seguita da Genova (+2,9%) e Bologna (+1,1%).

Di contro, si osserva una contrazione a Palermo (-2,6%) e una più marcata flessione a Firenze (-8,3%). Il calo dei volumi nel capoluogo toscano merita attenzione analitica: sebbene OMI rilevi una percezione diffusa (nel 65% delle agenzie del Centro-Sud) sull’incidenza delle locazioni brevi, la statistica attuale non isola il nesso causale diretto tra pressione turistica, livello dei prezzi e diminuzione dell’offerta residenziale ordinaria.

Focus Roma: elevata incidenza degli acquisti assistiti dall’agevolazione “prima casa”:

Osservando i dati in valore assoluto, Roma si conferma essere il motore quantitativamente insuperabile del panorama immobiliare italiano. Con ben 9.883 transazioni nel solo trimestre (in lieve ma costante crescita del +0,4%), la Capitale muove da sola un volume di scambi che surclassa ampiamente qualsiasi altra metropoli, dimostrando un’elasticità e una profondità di mercato senza eguali.

Il dato che definisce l’identità socio-economica di Roma è il ricorso alle agevolazioni fiscali: un impressionante 85,3% degli acquisti effettuati da persone fisiche è destinato all’abitazione principale (“Prima Casa”), la quota in assoluto più alta tra le grandi città, confermando la propensione di acquisti dettati soprattutto dal soddisfare un’esigenza vitale e duratura.
A supportare questa immensa spinta “familiare” è il sistema creditizio, intervenuto nel 58,9% delle operazioni.

La Capitale, però, mostra un ritardo strutturale nell’innovazione edilizia: le nuove costruzioni coprono appena il 7,8% del mercato, evidenziando una cronica dipendenza dal patrimonio esistente da riqualificare.

Roma vs Milano: due filosofie immobiliari agli antipodi

La polarizzazione tra le due maggiori piazze finanziarie e residenziali d’Italia non è mai stata così marcata. I dati del Q2 2026, infatti, fotografano due modelli di sviluppo che rispondono a regole, necessità e barriere all’ingresso totalmente differenti:

L’inarrestabile migrazione verso le nuove costruzioni:

Il dato statisticamente più dirompente del trimestre è la netta differenza comportamentale rilevata dal mercato. Mentre le abitazioni esistenti, infatti, hanno registrato una flessione del -0,8% (scendendo a 188.633 scambi), il mercato delle nuove costruzioni è aumentato del +15,6%, sfiorando le 13.000 unità compravendute a livello nazionale.
Questo segmento, inoltre, ha registrato una forte accelerazione congiunturale, passando dai 10.872 contratti del primo trimestre ai 12.962 del secondo trimestre, con un incremento del +19,2%

A innescare questa differenza è un mix letale di fattori, tra l’ombra normativa della Direttiva Europea Case Green e l’aumento sistematico dei costi e dei tempi di ristrutturazione.
Gli acquirenti, a parità di budget complessivo (prezzo di acquisto sommato ai lavori di adeguamento), preferiscono oggi indirizzare i propri sforzi economici su immobili “chiavi in mano” in classe energetica elevata, accettando un maggiore prezzo iniziale pur di mettersi al riparo da futuri obblighi di riqualificazione energetica e dal rischio di deprezzamento del valore nel lungo periodo.

La mutazione genetica del comparto affitti: fuga dal contratto libero, balzo del concordato

Parallelamente alle compravendite, il comparto delle locazioni, con oltre 248.000 nuovi contratti registrati (+3,1%) sta subendo una metamorfosi dettata da pressanti necessità di ottimizzazione fiscale. Nei grandi centri urbani ad alta tensione abitativa, infatti, il classico contratto “libero” di lungo periodo sta progressivamente scomparendo dai radar:

• Il declino del mercato libero: i contratti ordinari privi di agevolazioni (ORD_L) perdono il -0,8% dei volumi a livello nazionale, con cali fino al -1,9% nei comuni ad alta tensione abitativa. A Milano il tracollo di questa formula è verticale (-10,2%).
• Il rifugio nel canone concordato: proprietari e inquilini trovano ossigeno vitale nei contratti agevolati (AGE_L). Su scala nazionale, i volumi balzano di quasi il +10%, generando un aumento dei canoni complessivi pattuiti pari al +16,0%. Milano registra un surreale +76,8% di stipule per questa tipologia, seguita dalla solida crescita di Roma (+7,8%).
• Il fenomeno delle stanze condivise: sintomo inequivocabile della crisi di affordability, le locazioni transitorie di singole stanze (“locate in porzione”) segnano un allarmante +12,1%, con i canoni che schizzano verso l’alto (+14,4%).