Mercato residenziale: aumento delle compravendite (+4,4%) nel Q1 2026, con Torino, Genova e Milano in evidenza

Nel primo trimestre del 2026, secondo i dati ufficiali rilasciati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il mercato immobiliare residenziale smette di rincorrere le incertezze globali e si assesta su una solida traiettoria di crescita.
Con quasi 180 mila abitazioni scambiate a livello nazionale (179.654 transazioni normalizzate), infatti, i volumi registrano un rialzo del +4,4% rispetto alle 172.048 dello stesso periodo dell’anno precedente, con un sensibile incremento delle compravendite di nuove costruzioni (+14,6%).

Si consolida, inoltre, la riallocazione strategica della domanda verso i centri minori e mentre i grandi capoluoghi mantengono un solido +4,1%, sono i comuni non capoluogo a trainare la crescita con un +4,6%.
Una dinamica confermata dall’aumento delle superfici medie scambiate (+4,9% in termini di STN), sintomo inequivocabile di famiglie alla ricerca di metrature più generose e spazi abitativi ottimizzati a parità di budget investito.

La Classifica delle grandi città: chi vince e chi arretra

All’interno delle otto principali metropoli italiane, il mercato viaggia a due velocità. Complessivamente, i grandi capoluoghi mettono a segno una crescita media del +6,1%, dimostrandosi più reattivi della media nazionale.
Tuttavia, il podio delle performance evidenzia uno spostamento dell’interesse degli acquirenti verso mercati urbani precedentemente considerati di “seconda fascia” ma oggi capaci di offrire un rapporto qualità-prezzo migliore e ampi margini di riqualificazione, come Torino e Genova.

Di contro, la flessione di Firenze fotografa una città che, vittima del proprio successo turistico, vede il proprio centro storico ormai saturato dalle locazioni brevi, espellendo di fatto la domanda residenziale tradizionale:

Il sensibile incremento delle nuove costruzioni:

Sebbene l’ossatura del mercato immobiliare italiano rimanga saldamente ancorata agli immobili esistenti, il primo trimestre del 2026 segna un punto di svolta decisivo per il mercato del “nuovo”. Le compravendite di abitazioni di nuova costruzione hanno registrato, infatti, un consistente aumento del +14,6% (raggiungendo le 10.835 unità scambiate), sovraperformando nettamente la crescita delle abitazioni usate, che si fermano a un seppur solido +3,8%.

Oggi il nuovo rappresenta il 6,0% delle transazioni complessive a livello nazionale, ma questa incidenza raddoppia letteralmente nei grandi poli urbani.
A guidare la classifica dell’innovazione abitativa è Milano, dove l’11,6% delle case vendute è di nuova edificazione, seguita a stretto giro da Roma e Bologna, entrambe con una quota di mercato pari al 9,5%.

A innescare questa impennata della domanda non è solo la ricerca di classi energetiche superiori per abbattere i costi di gestione, ma anche un’inedita dinamica dei valori di mercato.
Analizzando i dati ISTAT più recenti, infatti, mentre i prezzi delle abitazioni esistenti hanno subito forti rincari, i prezzi delle nuove costruzioni hanno registrato un marcato rallentamento (-1,2%).
Questa temporanea flessione dei prezzi del nuovo ha generato una “finestra di opportunità” che gli acquirenti sono stati rapidissimi a sfruttare.

Mutui più cari, ma capitali erogati in forte espansione:

Per comprendere la tenuta del mercato è fondamentale analizzare i dati sul credito.
Nonostante i tassi di interesse medi applicati alla prima rata abbiano raggiunto quota 3,6% (undici punti base in più rispetto al trimestre precedente), la quota di chi acquista accendendo un mutuo ipotecario torna a crescere, attestandosi al 47,8%.

Questo significa che le famiglie, per difendersi dall’inflazione e garantirsi l’abitazione desiderata, stanno chiedendo alle banche importi mediamente più elevati, assorbendo il maggior costo degli interessi.
A supportare questa iniezione di capitali contribuiscono massicciamente gli incentivi statali: quasi il 73% degli acquisti effettuati da persone fisiche ha beneficiato dell’agevolazione fiscale “Prima Casa”, confermando che il mercato è trainato principalmente da chi compra per necessità abitativa primaria e non solo per speculazione.

Roma e Milano: le due capitali del mattone a confronto

Selezionando i dati delle due principali piazze italiane, emerge in modo cristallino come Roma e Milano rappresentino ecosistemi immobiliari con vocazioni opposte.
La Capitale si conferma essere un bacino immenso orientato alla residenzialità familiare, mentre il capoluogo meneghino si struttura sempre più come un hub finanziario per investitori.

La mutazione genetica degli affitti: il declino del contratto libero

Il comparto delle locazioni nazionali sta attraversando una metamorfosi senza precedenti, con un canone annuo complessivo che ha mobilitato 1,8 miliardi di euro, in rialzo tendenziale del +4,1% e con incrementi rilevati in tutti i segmenti (ad eccezione dei canoni relativi ai contratti ordinari di lungo periodo).

Se il volume totale dei nuovi contratti (circa 263.000) appare sostanzialmente stabile (+0,3%), la composizione interna è letteralmente stravolta. I dati certificano questa fuga dalle formule tradizionali a favore di soluzioni fiscalmente ottimizzate o di brevissima durata, pensate per studenti e lavoratori in mobilità:

• Crollo del mercato ordinario libero: i contratti di lungo periodo privi di agevolazioni (ORD_L) perdono il -3,2% nei volumi e il -3,7% nei comuni ad alta densità.
• Boom degli accordi agevolati di lungo periodo: i contratti a canone concordato (AGE_L) crescono del +6,6%, generando un incremento dei canoni pattuiti pari a un clamoroso +12,8%. A Milano questa tipologia esplode con un +55,8%.
• L’esplosione delle stanze condivise: la ricerca disperata di accessibilità spinge il transitorio agevolato: le abitazioni locate in porzione (singole stanze) volano a un inequivocabile +21,8% nei volumi, con i canoni che schizzano del +22,0%.

Prospettive e percezioni sul campo: l’allarme offerta

L’incrocio tra dati consuntivi e il sondaggio congiunturale Banca d’Italia-Tecnoborsa rivela uno scenario sfidante per i mesi a venire.
L’orizzonte degli agenti immobiliari interpellati, infatti, è dominato da una chiara aspettativa di rialzo dei prezzi, con il saldo positivo che si irrobustisce da +9 a +12 punti percentuali.

Il vero nodo critico non è la mancanza di acquirenti, bensì la carenza di “materia prima” e su questa rarefazione pesa un fattore decisivo: oltre la metà delle agenzie (con picchi del 65% nel Centro e nel Sud Italia) denuncia l’impatto distorsivo delle locazioni brevi turistiche, colpevoli di sottrarre in modo permanente immobili preziosi dal circuito della vendita residenziale.

Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche I trimestre 2026 – 10 giugno 2026