Dopo quasi 2 anni di politica monetaria restrittiva, nello scorso mese di giugno è tornato a diminuire il Tasso di riferimento BCE (-0,25%), taglio che lo ha portato all’attuale 4,25%.
Nell’ultimo bollettino (denominato Bussola Mutui) realizzato in collaborazione tra CRIF e MutuiSupermarket.it, si rileva inoltre che i principali Istituti di credito hanno reagito positivamente al cambio di rotta della BCE.
Introducendo nuove e vantaggiose offerte che hanno portato la media dei migliori mutui a tasso fisso, dal 2,5% nel primo trimestre al 2,2% del secondo trimestre 2024.
Incremento delle richieste:
La domanda di mutui è cresciuta nella prima metà del 2024, con un aumento del +1,9% nel primo trimestre e del +3,4% nel primo semestre.
Le aspettative di ulteriori riduzioni dei tassi di riferimento nei prossimi trimestri potrebbero spingere verso una ripresa delle erogazioni mutui nel corso dell’anno, dopo le ultime contrazioni del -25,4% sul 2023 e del -17,1% nel I trimestre 2024.
Tuttavia, la BCE ha fatto molta attenzione a non impegnarsi preliminarmente su decisioni future di politica monetaria, ribadendo la dipendenza dai dati e un approccio “una riunione alla volta”.
Questo primo taglio potrebbe non essere, quindi, l’inizio di un ciclo di allentamento prolungato, viste le previsioni di inflazione per il 2024 e il 2025.
La diminuzione del costo del denaro e degli indici di riferimento:
La riduzione degli indici di riferimento Euribor e – in particolare – dell’IRS. ha anticipato il taglio del tasso BCE avvenuto lo scorso giugno.
Questo cambiamento, insieme al lancio di nuove offerte di mutuo con spread scontati da parte dei principali istituti bancari, ha rilanciato l’interesse per i mutui di surroga a tasso fisso nel primo semestre dell’anno.
Aumento delle richieste di surroga:
A seguito del calo degli indici di riferimento e dell’introduzione di nuove offerte commerciali particolarmente competitive, il primo semestre 2024 ha visto un aumento significativo delle richieste di mutui di surroga.
Queste offerte includono agevolazioni per i “mutui green”, che riguardano immobili di classe energetica “A” o “B” offerti a garanzia dell’operazione.
Nel secondo trimestre 2024, la domanda di mutui di surroga ha rappresentato il 43% del totale delle richieste sul canale online.
Questo segna una ripresa significativa dopo quattro trimestri consecutivi di contrazione, durante i quali la quota era scesa dal 36% nel primo trimestre 2023 al 22% nel quarto trimestre 2023.
Influenza del tasso BCE e degli indici di riferimento:
Nonostante il recente taglio al Tasso BCE, persiste un’elevata differenza tra gli indici IRS e gli indici Euribor.
Attualmente, gli indici IRS rimangono, infatti, a livelli ampiamente inferiori rispetto agli indici Euribor, continuando a influenzare le scelte dei mutuatari.
Di conseguenza anche nel secondo trimestre 2024, la domanda di nuovi mutui sul canale online continua a polarizzarsi verso la scelta di mutui a tasso fisso, che ora raccoglie il 99% delle preferenze di privati e famiglie.
Questo trend evidenzia un chiaro spostamento verso soluzioni più stabili e prevedibili in un contesto di tassi in evoluzione.
Esempio di offerta di mutuo a tasso fisso:
Analizzando le migliori offerte di mutuo casa a tasso fisso, prendiamo in considerazione un esempio tipico: un mutuo con una durata di 20 anni ed un importo richiesto di 140.000 euro per un immobile del valore di 220.000 euro.
Nel secondo trimestre 2024, un richiedente di 35 anni poteva ottenere un tasso fisso medio del 2,22%, con una rata mensile di 608 euro.
Nel primo trimestre 2024, invece, il miglior tasso fisso medio era del 2,56%, comportando una rata mensile di 632 euro, superiore di 24 euro rispetto a quella presa in esame del secondo trimestre.
Il calo dei tassi di offerta registrato nel corso del secondo trimestre 2024 ha quindi portato – per il mutuo considerato – ad una riduzione del miglior tasso medio pari al -0,34%, generando un risparmio in interessi pari a quasi a 5.800 euro.
Compravendite residenziali | -7,2% nel primo trimestre 2024:
Nel primo trimestre del 2024, tassi elevati e altri fattori macroeconomici hanno continuato a frenare il mercato delle compravendite residenziali, come confermato dalle statistiche trimestrali pubblicate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI).
In questo periodo, infatti, il numero di compravendite residenziali risulta essersi contratto del -7,2% rispetto al corrispondente trimestre del 2022, mentre sull’intero 2023 le compravendite residenziali sono risultate 709.591, in contrazione del -9,7% rispetto al totale dell’anno 2022.
Aumento delle compravendite residenziali con mutuo:
Nel primo trimestre 2024, la percentuale di compravendite residenziali effettuate grazie all’assistenza di nuovi mutui casa è cresciuta al 38,6%, rispetto al livello minimo di sempre del 37,0% registrato nel trimestre precedente.
Questo nonostante le compravendite residenziali continuino ad essere trainate principalmente da privati e famiglie, che – a causa dell’aumento dei tassi iniziato all’inizio del 2022 – preferiscono quando possibile procedere all’acquisto dell’abitazione senza la sottoscrizione di un nuovo mutuo.
Andamento del prezzo degli immobili oggetto di mutuo:
Per quanto riguarda i valori di mercato, il prezzo al metro quadrato degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario ha registrato un incremento tendenziale del +2,5% nel secondo trimestre 2024.
Nel dettaglio, gli immobili “usati” hanno visto un aumento del prezzo del +2,9%, mentre gli immobili nuovi – generalmente più interessanti perché maggiormente efficienti dal punto di vista energetico – hanno segnato un incremento del +4,2%.
Gli immobili ristrutturati, inoltre, hanno mostrato una più moderata crescita del +2,2%.
È importante sottolineare che queste crescite dei valori sono state sospinte da fenomeni inflattivi esogeni, piuttosto che da fattori legati alla domanda e ai volumi degli scambi immobiliari.
Gli incrementi dei prezzi al metro quadrato sono, infatti, solo nominali, mentre in termini reali, si registrano riduzioni.
Andamento dei prezzi a livello territoriale:
Analizzando l’andamento dei prezzi degli immobili interessati a livello territoriale su base annuale, il maggiore incremento si registra nel Nord-Est, con un aumento del +4,1%.
Al contrario, il Sud e le Isole e il Centro evidenziano aumenti più contenuti, rispettivamente del +3,3% e del +2,6%.
Il Nord-Ovest, invece, segna una leggera contrazione del -0,2%.
Valore medio degli immobili oggetto di mutuo:
Nel secondo trimestre 2024, il valore medio degli immobili oggetto di garanzia rimane stabile attorno ai 170.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo si posiziona attorno a 110 m2.
Fonte: CRIF – 2 agosto 2024
Mutui: domanda in crescita del +3,4%, nel primo semestre 2024