Mutui CONSAP: 8,1 miliardi garantiti dal fondo nel 2025 (+12%), con la forte prevalenza degli under 36

Il mercato immobiliare non è governato solo dalle dinamiche di domanda e offerta, ma è profondamente vincolato alle metriche di accessibilità al credito.
A questo proposito, la recente Relazione sull’attività svolta dal Fondo di Garanzia per la Prima Casa (CONSAP), relativa al bilancio 2025 e alle proiezioni 2026, ci consegna un quadro macroeconomico fondamentale per comprendere quale possa essere il potenziale sostegno alla domanda immobiliare nei prossimi mesi:

L’analisi dei dati rivela dinamiche complesse, con una flessione delle istanze che si accompagna ad un aumento del capitale garantito, indicando una riprofilazione qualitativa e quantitativa della misura.

La riprofilazione del credito: meno domande, importi maggiori

Mettendo a confronto i dati della Relazione Annuale Consap 2024 con l’ultimo bilancio 2025, emerge un disallineamento da decodificare.
Nel 2024 sono pervenute oltre 90.000 domande e dal 1° gennaio 2025, a seguito delle indicazioni del legislatore, l’utilizzo del Fondo è stato prevalentemente indirizzato alle categorie prioritarie (giovani under 36, famiglie numerose e monogenitoriali).

A fronte di questo perimetro più definito e di un calo delle istanze, però, il controvalore dei mutui garantiti è salito da circa 7,26 miliardi a oltre 8,1 miliardi:

Geografia della garanzia e condizioni di mercato:

L’utilizzo del Fondo Consap non è omogeneo.
Guardando all’intero stock storico di operatività del Fondo, infatti, il 60% delle garanzie è stato assorbito dal Nord Italia, con la Lombardia che presenta oltre 110.000 posizioni storiche consolidate, seguita da Veneto ed Emilia-Romagna. Il Centro, trainato dal Lazio, ha assorbito il 21%, mentre Sud e Isole si attestano al 19%.
Questa concentrazione territoriale evidenzia un maggior ricorso allo strumento nelle aree con immobili a costo più elevato, sebbene occorrerebbe incrociare i dati con l’effettivo reddito disponibile e la dimensione locale del mercato.

Sul fronte finanziario, la Relazione rileva un tasso medio più basso (3,04%) per i finanziamenti assistiti dal Fondo rispetto al 3,25% di mercato. È bene precisare che questo differenziale non può essere attribuito integralmente alla garanzia pubblica senza un’analisi omogenea (durata, tipologia di tasso, merito creditizio), sebbene la mitigazione del rischio bancario giochi un ruolo chiave.
Inoltre, il 98,58% delle operazioni è classificato come “acquisto puro”: ciò significa che non include interventi di ristrutturazione co-finanziati, ma non implica automaticamente l’assenza di apporto di capitale proprio da parte degli acquirenti.

Proiezioni 2026: forte prevalenza giovanile e nuove tutele

I dati preliminari sui primi mesi del 2026 delineano un ecosistema del credito in cui il Fondo è nettamente focalizzato su specifiche direttrici strategiche e sociali:

• La forte prevalenza degli under 36: nei dati disponibili per l’inizio del 2026, gli under 36 rappresentano il 93,5% delle operazioni del Fondo. Questo dato evidenzia la marcata concentrazione della misura su tale categoria, riflettendo l’intento del legislatore di favorire l’accesso alla prima casa per le nuove generazioni.
• L’inclusione delle fragilità (Legge 104/1992): sono attive le nuove tutele introdotte per le persone con disabilità. L’accesso al Fondo è stato esteso, con specifiche condizioni, ai nuclei familiari in cui conviva da almeno due anni un familiare con disabilità permanente accertata ai sensi della legge n. 104/1992. Per il supporto di tali misure sono previsti specifici stanziamenti aggiuntivi (6 milioni di euro per il 2026 e 8 milioni di euro per il 2027).
• Proroga e rifinanziamento: la continuità della misura è supportata dalla proroga normativa e dai rifinanziamenti (270 milioni annui previsti per il 2026 e 2027). Questa copertura offre maggiore visibilità agli istituti di credito, pur non sostituendo la necessaria e inderogabile valutazione del merito creditizio dei singoli richiedenti.

Implicazioni strategiche e operative:

Sebbene il Fondo di Garanzia non possa determinare magicamente i prezzi di mercato, l’esistenza di un bacino finanziabile per oltre 8 miliardi di euro genera dinamiche specifiche che venditori e investitori devono conoscere:

• Sostegno alla domanda nei tagli medio-piccoliLiquidità per bilocali e trilocali: l’accesso facilitato al credito per le categorie prioritarie può beneficiare la domanda finanziabile per immobili entry-level. Questo sostegno aiuta la tenuta del mercato, senza tuttavia poter escludere variazioni dei prezzi, che dipendono sempre dall’offerta, dai tassi di interesse globali e dall’occupazione locale.
• Il ruolo cruciale della conformità urbanisticaL’ostacolo delle difformità: la garanzia pubblica non copre le irregolarità. La conformità urbanistica, edilizia e catastale costituisce un fattore essenziale per la positiva istruttoria bancaria. Eventuali difformità o abusi possono bloccare la perizia, incidendo negativamente sull’erogabilità del finanziamento e sulla vendibilità stessa dell’immobile.
• Prestazione energetica come possibile “driver”Direttiva EPBD e mercato: in un mercato attento ai costi futuri, la classe energetica può diventare un selettore di prezzo. Le tendenze generali suggeriscono che gli immobili efficienti (classe A o B) possano beneficiare di un “green premium”, mentre le abitazioni energivore (F e G) rischiano minor appetibilità per le banche e per gli acquirenti attenti agli adeguamenti normativi europei.

Preparare un immobile alla vendita oggi significa renderlo prima di tutto documentalmente e urbanisticamente ineccepibile, affinché possa superare senza ostacoli le istruttorie e intercettare la domanda sostenuta dal credito agevolato.