La recente Indagine regionale sul credito bancario di dicembre 2025 della Banca D’Italia, ha fotografato un mercato dei mutui caratterizzato da un andamento contrastante, nel primo semestre dell’anno.
Le famiglie italiane hanno dimostrato una rinnovata fiducia, spingendo verso l’alto la domanda di mutui in tutto il Paese, ma questa spinta positiva si è scontrata con una politica di erogazione bancaria che, pur riducendo i costi relativi (spread), ha innalzato maggiori barriere all’ingresso in termini di garanzie richieste.
Questo sondaggio (Regional Bank Lending Survey), condotto dalle Filiali regionali della Banca d’Italia su un campione di 235 banche e relativo al primo semestre dell’anno, ha fornito interessanti indicazioni sulla domanda di finanziamenti e sulle politiche di offerta adottate dalle banche.
Senza nascondere evidenti asimmetrie territoriali, che rischiano di penalizzare il mercato residenziale del Centro e del Mezzogiorno.
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La ripresa della domanda: un segnale trasversale
Il dato più rilevante che emerge dalla Regional Bank Lending Survey (RBLS) è che, dopo le incertezze del passato, il primo semestre dell’anno ha segnato un deciso ritorno all’acquisto immobiliare.
Non si tratta di un fenomeno a macchia di leopardo, ma di una tendenza strutturale che coinvolge l’intera penisola, con un “indice di diffusione” calcolato da Banca d’Italia che ha evidenziato valori positivi in tutte le macroaree:
- Nord Ovest: conferma una crescita robusta della domanda.
- Nord Est: registra un incremento allineato alla media nazionale.
- Centro: mostra una ripresa significativa delle richieste.
- Sud e Isole: partecipa attivamente al trend espansivo.
Le famiglie, quindi, sembrano percepire il momento attuale come favorevole per l’acquisto, probabilmente spinte da una stabilizzazione dei prezzi degli immobili o dalla necessità di migliorare la qualità abitativa.
L’offerta di credito: il paradosso tra tassi e garanzie
Se la domanda corre, l’offerta frena, o meglio, seleziona.
Le banche si trovano in una posizione complessa, dovendo erogare credito per generare profitti in un mercato competitivo, ma temendo il rischio di insolvenza.
Questo scenario ha generato un comportamento ambivalente da parte degli Istituti di credito, sintetizzabile in due movimenti opposti:
- Politiche di prezzo aggressive: per attirare clienti, le banche hanno ridotto gli spread medi applicati ai mutui. La pressione concorrenziale ha costretto gli intermediari a limare i propri margini di guadagno pur di mantenere quote di mercato.
- Irrigidimento dei criteri di accesso: parallelamente al calo degli spread, è diventato più difficile ottenere il mutuo. Le condizioni di offerta sono diventate lievemente più restrittive, specialmente nel Centro e nel Mezzogiorno.
Le nuove barriere all’ingresso:
L’analisi dei criteri di affidamento evidenzia una richiesta di maggiore solidità finanziaria del richiedente, con alcuni fattori che hanno subito un giro di vite restrittivo:
- Loan-to-Value (LTV): è diminuita la percentuale finanziata rispetto al valore dell’immobile. Le banche, cioè, sono meno propense a finanziare importi vicini al 100% o all’80% del valore, richiedendo alle famiglie un anticipo di liquidità più elevato.
- Debt-to-Income (DTI): è stata ridotta l’incidenza della rata sul reddito, con gli Istituti di credito che richiedono che una rata mensile in grado di pesare meno sul bilancio familiare rispetto al passato.
Riducendo, di fatto, la capacità di indebitamento delle famiglie a parità di stipendio.
Il mutuo costa meno, ma è riservato quindi a chi ha già liquidità da anticipare e un reddito capiente.
Analisi geografica delle restrizioni
Il rapporto evidenzia che sebbene la domanda sia cresciuta ovunque, la risposta del sistema bancario non è stata uniforme, con una disomogeneità territoriale nelle politiche di offerta:
- Nord Ovest e Nord Est: le condizioni di offerta sono rimaste sostanzialmente stabili o hanno subito variazioni minime.
- Centro e Mezzogiorno: qui si concentra il maggiore irrigidimento delle condizioni delle banche, che percepiscono una rischiosità maggiore in queste aree. Probabilmente legata a prospettive economiche locali più incerte o a un mercato immobiliare meno liquido.
Prospettive per il secondo semestre 2025:
Guardando alla seconda metà dell’anno, le aspettative degli intermediari interpellati da Banca d’Italia delineano uno scenario di continuità, seppur con toni più moderati:
- Domanda: è prevista un’ulteriore espansione della richiesta di mutui, anche se il ritmo di crescita dovrebbe rallentare rispetto all’accelerazione del primo semestre.
- Offerta: le politiche di erogazione dovrebbero rimanere sostanzialmente invariate, senza ulteriori strette creditizie o allentamenti significativi.
Polarizzazione del credito verso profili più affidabili:
L’analisi incrociata tra domanda e offerta nel report 2025 svela una trasformazione strutturale del rischio di credito in Italia, con una dicotomia tra tassi in calo (spread ridotti per concorrenza) e criteri di accesso inaspriti (LTV e DTI più stringenti) che segnala una chiara strategia difensiva da parte degli Istituti bancari.
Non siamo di fronte a una stretta creditizia generalizzata, ma a una polarizzazione selettiva, con un credito abbondante e conveniente, ma accessibile quasi esclusivamente a profili prime con elevata capacità di anticipo.
Questa dinamica rischia di creare un collo di bottiglia nel Mezzogiorno e nel Centro, dove l’irrigidimento è più marcato.
Penalizzando l’accesso alla prima casa per le fasce demografiche più giovani e con minor accumulo di capitale, indipendentemente dalla loro solvibilità reddituale corrente.
Fonte: BANCA D’ITALIA – 22 dicembre 2025
MUTUI: record di erogazioni (+30,4%) e surroghe (+51,3%), grazie ai tassi in calo