Mutui: nuove richieste e surroghe in calo (-12,4%), nel primo trimestre 2026

Il mercato immobiliare in Italia sta attraversando una fase di profonda trasformazione, guidata dall’incertezza geopolitica e dalle fluttuazioni del costo del denaro.
Dopo un 2025 chiuso con un incoraggiante +6,4% e quasi 767.000 abitazioni compravendute a livello nazionale, infatti, il trend ha progressivamente perso slancio.

Nonostante questo clima di cautela, il supporto del credito bancario resta il motore pulsante del settore secondo la Bussola Mutui CRIF – MutuiSupermarket del primo Trimestre 2026, con il 44,9% degli acquisti residenziali concluso grazie a un mutuo (in crescita rispetto al 41,6% dell’anno precedente).
La preferenza degli italiani per il tasso fisso rimane forte e persistente, con l’86% del totale delle richieste di nuovi mutui sul canale online (in lieve calo rispetto ai trimestri precedenti) e l’82% di quelle con finalità di surroga e sostituzione.

Il crollo delle surroghe e le nuove priorità degli italiani:

Questa severa flessione trimestrale rischia di raffreddare le proiezioni sulle erogazioni per l’intero anno, specialmente dopo un 2025 che aveva generato volumi per 55,6 miliardi di euro (registrando un clamoroso +24,4% sul 2024).

Analizzando i flussi del canale online, le finalità di richiesta risultano essersi polarizzate:

• Acquisto prima e seconda casadominanza assoluta (74%): assorbe quasi i tre quarti delle richieste totali. La necessità di accedere alla proprietà immobiliare non cede il passo alle fluttuazioni finanziarie.
• Surroga del finanziamentocrollo Verticale (20%): in drammatica contrazione rispetto al 38% del primo trimestre 2025. Il rincaro del denaro ha prosciugato la platea di mutuatari per i quali la “rottamazione” risulta economicamente vantaggiosa.
• Finalità alternativequota Fisiologica (6%): la porzione residuale del mercato resta destinata a operazioni di ristrutturazione edilizia, consolidamento debiti e ottenimento di liquidità.

Sul fronte dei capitali, l’importo medio erogato si stabilizza a 139.069 euro, con una preferenza marcata per la fascia tra i 100.000 e i 149.999 euro (33% del mercato).
Il 48% dei contratti siglati prevede scadenze superiori ai 25 anni, confermando la ricerca di rate più sostenibili nel lungo periodo.

Tasso fisso o variabile: il paradosso del mercato attuale

Ci troviamo dinanzi a un’anomalia finanziaria controintuitiva.
Gli indicatori di riferimento registrati ad aprile 2026 fotografano uno scenario spaccato a metà:

In risposta, gli istituti di credito stanno operando con spread estremamente aggressivi: circa +0,3% sul variabile e addirittura in terreno negativo (-0,1%) sul fisso, compresso ai minimi storici.
Questa architettura crea una finestra in cui il tasso variabile offre momentaneamente rate più basse, anche se le proiezioni finanziarie indicano un rialzo dell’Euribor entro inizio 2027, destinato a cancellare rapidamente questo effimero vantaggio:

Simulazione pratica: i costi reali del credito

Per decodificare queste percentuali in impatto reale sul budget familiare, riportiamo una simulazione su un target standard: acquisto di un immobile da 220.000 euro, mutuo richiesto di 140.000 euro (LTV 63%), durata 25 anni e richiedente di 35 anni:

Il cuscinetto iniziale di 44 euro mensili a favore del tasso variabile è una tentazione forte, ma la saggezza dei mercati suggerisce cautela: l’atteso inasprimento della politica monetaria, infatti, annullerà questa forbice prima della fine dell’anno.

Direzioni future: Piano casa, mutui green e riqualificazione

Il mercato europeo e quello italiano si preparano a recepire nuovi stimoli.
In attesa di un quadro macroeconomico più sereno, due potenti catalizzatori guideranno le scelte di investimento a medio termine:

Fonte: CRIF – 3 giugno 2026