L’indagine Bank Lending Survey (BLS) di luglio 2025, condotta dalla Banca Centrale Europea (BCE), ha disegnato un mercato dei mutui per l’acquisto di abitazioni a due velocità.
Da un lato, la domanda ha raggiunto livelli record, con un impressionante aumento congiunturale netto del +37% nel secondo trimestre 2025, spinto dal calo dei tassi e da una rinnovata fiducia, mentre dall’altro le banche hanno mantenuto un approccio cauto, applicando un leggero inasprimento dei criteri di concessione (+2%).
La vera novità è l’impatto sempre più decisivo dei fattori climatici, con la performance energetica degli immobili e il rischio fisico che sono ormai elementi chiave che orientano sia le politiche di credito delle banche sia le scelte dei consumatori.
La Bank Lending Survey (BLS) è un’indagine trimestrale condotta dalla Banca Centrale Europea (BCE) presso un campione di circa 155 banche dell’area dell’euro.
Lo scopo principale è monitorare le condizioni del mercato del credito, analizzando da un lato l’offerta (se le banche stanno inasprendo o allentando i criteri per concedere prestiti) e dall’altro la domanda (se famiglie e imprese richiedono più o meno finanziamenti).
I risultati di questo sondaggio, che ha analizzato ciò che è accaduto nel secondo trimestre del 2025 rispetto al trimestre precedente, sono uno strumento cruciale per la BCE, poiché forniscono indicazioni preziose sulla salute dell’economia e aiutano a orientare le decisioni di politica monetaria.
Criteri di credito: leggero inasprimento guidato dalla prudenza
Dopo un periodo di allentamento, nel secondo trimestre del 2025 i criteri di concessione per i mutui si sono leggermente irrigiditi, con una variazione netta del +2%.
Questo dato, sebbene inferiore alle attese, segna il livello di inasprimento più alto dalla fine del ciclo di rialzi del 2023.
I principali motori di questa tendenza sono stati:
- Una maggiore percezione dei rischi, legata alle prospettive economiche e all’affidabilità dei mutuatari.
- Una minore tolleranza al rischio da parte delle banche.
Geograficamente, la Germania ha guidato l’inasprimento, mentre Spagna, Francia e Italia hanno mantenuto criteri stabili e per il prossimo trimestre, le banche prevedono un’inversione di rotta con un lieve allentamento (-3%), trainato soprattutto dalla Francia.
Termini e condizioni: si interrompe la fase di allentamento
Dopo sei trimestri di continue agevolazioni, i termini e le condizioni generali si sono stabilizzati.
La forte concorrenza tra istituti ha continuato a esercitare una pressione al ribasso su tassi e margini, ma con un impatto meno marcato rispetto al passato.
In Italia, inoltre, si è registrato un ulteriore allentamento, mentre la Francia ha visto un inasprimento.
L’allentamento dei termini e delle condizioni è stato particolarmente marcato in Italia (variazione netta del -27%).
Questo è stato guidato da un calo dei tassi e da una riduzione dei margini sui prestiti medi, anche se le banche hanno contemporaneamente riportato un aumento dei margini sui mutui considerati più rischiosi.
La forte concorrenza tra istituti, inoltre, è stata un fattore chiave di questo allentamento.
Domanda di mutui inarrestabile:
La domanda di mutui ha continuato la sua corsa, registrando un aumento netto del +37%, ben al di sopra delle attese (+20%).
La crescita è stata trainata da:
- Germania: con un eccezionale +52%.
- Spagna: con un solido +40%.
- Francia: con un buon +25%.
I fattori chiave di questo successo sono la diminuzione dei tassi di interesse e le migliori prospettive del mercato immobiliare.
Per il prossimo trimestre, inoltre, si prevede un’ulteriore crescita, sebbene più moderata (+21%).
L’aumento della domanda di mutui registrato in Italia (+9%), invece, è stato più contenuto ed in linea con la sua media storica, indicando un consolidamento di mercato.
Tassi di rifiuto stabili, nonostante tutto:
Nonostante l’inasprimento dei criteri, la quota di domande di mutuo respinte è rimasta stabile a livello aggregato (-1%), nascondendo però un aumento dei rifiuti in Spagna e Italia e un calo in Francia.
L’impatto del clima: la nuova frontiera del credito immobiliare
L’analisi dell’ultimo anno, rivela come la performance climatica sia diventata un fattore decisivo, con le banche che stanno premiando la sostenibilità con condizioni più vantaggiose.
Per gli edifici ad alta performance energetica, infatti, si è registrato un allentamento di:
- Standard di credito: -14%
- Termini e condizioni: -30%
Al contrario, per gli edifici a bassa performance energetica si è assistito a un netto inasprimento:
- Standard di credito: +25%
- Termini e condizioni: +22%
Rischio fisico e di transizione:
Il rischio fisico (legato a eventi climatici) si conferma il principale fattore climatico di inasprimento per le banche (impatto netto del +11%), destinato a crescere fino al +16% nel prossimo anno.
Ma anche il rischio di transizione, legato alla performance energetica, ha contribuito all’inasprimento (+2%).
Domanda orientata al “green”:
Gli acquirenti si muovono nella stessa direzione.
La domanda, infatti, è cresciuta per gli edifici ad alta performance energetica (+24%), mentre è crollata per quelli a bassa performance (-12%).
L’investimento nell’efficienza energetica è il driver principale della domanda (netto +36%), incentivato da tassi di interesse preferenziali.
L’incertezza sulla futura regolamentazione, risulta invece agire da freno.
Cosa significano questi dati?
In sintesi, il mercato dei mutui si trova a un bivio, sospeso tra una domanda eccezionalmente vivace e una prudente gestione del rischio da parte delle banche.
Per chi cerca un finanziamento, questo si traduce in un contesto dinamico ma che richiede solidità finanziaria per superare criteri di valutazione ancora attenti.
Tuttavia, la vera svolta è l’emergere della sostenibilità come pilastro del credito immobiliare.
La performance energetica di un’abitazione non è più un semplice “plus”, ma un fattore decisivo che può determinare l’accesso al mutuo e condizioni più vantaggiose.
Guardando al futuro, questa tendenza è destinata a consolidarsi, perché la resilienza climatica e l’efficienza energetica di un immobile diventeranno criteri di valutazione importanti quasi quanto il merito creditizio del richiedente.
Fonte: Banca Centrale Europea – 22 luglio 2025