Il Rapporto Mutui Ipotecari 2021 analizza i principali dati di consuntivo del 2020 relativi al flusso di nuovi mutui (non sono quindi comprese le cosiddette surroghe) e riporta, sia nei grafici qui presentati sia nell’appendice statistica, l’evoluzione delle serie storiche delle variabili considerate a partire dall’anno 2004.
Nel corso del 2020 sono stati sottoscritti e registrati complessivamente circa 366.000 atti di iscrizione ipotecaria, per un totale di 78,3 miliardi di capitale di debito finanziato. Le unità immobiliari ipotecate a garanzia di mutui ammontano a 808.568 (in flessione del 12,5% rispetto al 2019), alle quali corrisponde un valore monetario dei finanziamenti pari a oltre 78 miliardi di euro (-13,1% rispetto al 2019).
Analizzando la distribuzione immobili ipotecati, il 63% degli immobili è in atti residenziali (tipo RES), quota che sale oltre l’87% se si tiene conto anche degli atti residenziali di tipo plurimo (RES PLUS) e residenziale misto (MISTO RES). Per questi atti (RES, RES PLUS e MISTO RES) il capitale finanziato rappresenta quasi i due terzi del totale, circa 50 miliardi di euro (-15,3%, rispetto al 2019).
Se si esaminano gli andamenti, emerge che gli atti di mutuo aventi a garanzia abitazioni e relative pertinenze mostrano un andamento relativamente simile nel numero indice del capitale di debito riferito al periodo esaminato. In entrambi i casi il valore massimo del periodo è raggiunto nel 2007 in termini di valore del capitale di debito (ma nel 2006 in termini di numero di immobili).
Tuttavia, mentre nel 2010 si inverte la tendenza per gli atti RES sia in termini di numero di immobili ipotecati sia di capitale, per gli atti RES PLUS la diminuzione di capitale e di immobili ipotecati non si arresta, anche se si attenua. Per entrambe le tipologie di atti nel 2013 si raggiunge un valore dell’indice più che dimezzato rispetto all’anno base ma, mentre per la tipologia di atti RES nel 2014 entrambi gli indici invertono la direzione iniziando una fase di crescita che dura fino al 2018, per il RES PLUS solo nel 2015 si registra un segno positivo, comunque non confermato negli anni successivi. Nel 2019 e in modo più evidente nel 2020 si registra una diminuzione di entrambi gli indici.
Le grandi città: Il 23,2% del capitale finanziato nel 2020, oltre 18 miliardi, ha origine da atti in cui le unità immobiliari concesse a garanzia del credito sono ubicate nelle otto maggiori città per popolazione. Quasi il doppio, in proporzione, rispetto alla corrispondente quota di immobili ipotecati, solo per l’11,9% rispetto al totale nazionale.
Circa il 18% del capitale nazionale è associato ad immobili ubicati a Milano (9,5%) e Roma (8,2%), una quota simile a quella riscontrata nel 2019. Per l’insieme delle 8 città nel 2020 si osserva, come per il dato nazionale, un decremento sia in termini di immobili (-10,8%), che di capitale (-7,4%), ma in entrambi i casi in misura più contenuta rispetto all’intero Paese.
Ricordiamo che nel 2019 la variazione aveva sempre segno negativo, ma più contenuta per il numero di immobili (-0.8%), più elevata per il capitale (-17,1%). Le uniche città che registrano un dato positivo, in termini di capitale di debito, sono Bologna (+5,7), Firenze (+2,2%) e Roma (+1,1%); a Napoli si rileva il decremento più sostenuto (-22,2%), a Milano, Torino e Palermo la variazione è tra -10,6% e -13,8%; a Genova -5,3%.
La composizione del numero di immobili ipotecati e del capitale, rispetto al totale delle sole grandi città, sottolinea la maggiore incidenza di Milano e Roma rispetto al totale delle 8 città. Milano detiene la maggiore quota di capitale, poco oltre il 41,4% a fronte di poco più del 26% di immobili ipotecati, mentre a Roma sono ubicati il 37,2% degli immobili ipotecati, ai quali corrisponde il 35,2% del capitale.
In termini di variazioni, nel 2020 rispetto al 2019, nel complesso delle grandi città si osserva una dinamica negativa più contenuta rispetto a quella nazionale, con Roma e Firenze in decisa controtendenza per il mercato C, +33,4% e +38,9% rispettivamente.
Secondo lo schema delle destinazioni del finanziamento, convenzionalmente adottate verificando la presenza di eventuali acquisti di immobili da parte dei soggetti che hanno ricevuto il finanziamento stesso, con il codice “C” si intende “Finanziamento attività economiche diverse mercato immobiliare fabbricati”, che contempla la tipologia di atto per la quale nessuna delle unità immobiliari ipotecate nell’atto è stata compravenduta nei 30 giorni precedenti o successivi alla data di stipula e nessuno dei soggetti, contro cui è stata iscritta ipoteca, ha realizzato compravendite di immobili nei 30 giorni precedenti o successivi la stipula del mutuo. Il capitale di debito non è stato quindi utilizzato per finanziare l’acquisto di immobili.
Fonte: Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate | RAPPORTO MUTUI IPOTECARI 2021 – 21 ottobre 2021