Il “Rapporto Mutui Ipotecari 2022” analizza i principali dati di consuntivo del 2021 relativi al flusso di nuovi mutui (non sono quindi comprese le cosiddette surroghe) e riporta, sia nei grafici qui presentati sia nell’appendice statistica, l’evoluzione delle serie storiche delle variabili considerate a partire dall’anno 2004.
Nel corso del 2021 sono stati sottoscritti e registrati complessivamente circa 456.000 atti di iscrizione ipotecaria, per un totale di 101,5 miliardi di capitale di debito finanziato (+29,5% rispetto al 2020), a fronte di 1.017.087 immobili concessi in garanzia (+25,8% rispetto al 2020).
Analizzando la distribuzione degli immobili ipotecati, emerge che il 66% è in atti residenziali (tipo RES), quota che sale oltre il 90% se si tiene conto anche degli atti residenziali di tipo plurimo (RES PLUS) e residenziale misto (MISTO RES).
Per questi atti (RES, RES PLUS e MISTO RES) il capitale finanziato rappresenta oltre i due terzi del totale, circa 70 miliardi di euro, +39,7% rispetto al 2020.
Tra gli atti di mutuo ipotecario che riguardano esclusivamente unità non residenziali, alle tipologie MISTO NON RES e TERRENI corrisponde la quota più elevata, in termini di numero di immobili, pari al 2,3% e 2,8%.
In termini di capitale finanziato, la quota maggiore spetta agli atti del MISTO NON RES, pari al 10,4%.
Questa tipologia di atti registra una flessione del numero di immobili ipotecati, pari al -5,3%, rispetto al 2020.
Una variazione negativa di entità simile riguarda anche gli atti del settore TCO (-4,8%) la cui quota di capitale finanziato è in leggera flessione rispetto al 2020 (-1,1%).
Per gli atti di mutuo con immobili del settore produttivo (PRO), a una quota inferiore all’1% in termini di numero di immobili ipotecati (anch’esso in diminuzione, -2,5%) corrisponde un capitale finanziato pari a oltre 5,6 miliardi di euro, in aumento rispetto al 2020 (+12,4%), che rappresenta il 5,6% del totale del capitale di debito finanziato nel 2021.
Gli atti con ipoteche esclusivamente su TERRENI rappresentano, nel 2021, in termini di immobili posti a garanzia dei finanziamenti, il 2,8% (28.865 particelle) del totale e il 7% del totale in termini di capitale (7,1 miliardi di euro), in aumento dell’89% rispetto al 2020.
Esaminando il grafico degli andamenti (anno base 2004 = 100), del numero di immobili ipotecati e del relativo capitale di debito “estratto”, emerge che i capitali finanziati con mutui ipotecari raggiungono, dopo una sostenuta crescita, il massimo valore nel 2007.
Superando i 200 miliardi di euro (+49%, rispetto al 2004) per poi calare repentinamente negli anni successivi, fino a raggiungere il valore minimo nel 2014, quando il capitale complessivo scende al di sotto dei 60 miliardi di euro.
Ben il 72% in meno in 7 anni.
Solo nel 2015 il valore dei prestiti ricomincia a crescere stabilmente, avvicinandosi ai 100 miliardi di euro nel 2018 per poi mostrare una nuova flessione, con un calo di quasi 8 miliardi di euro nel 2019 che continua e si accentua nel 2020 con un’ulteriore perdita di quasi 12 miliardi di euro (-13,13%).
Il valore dei prestiti risale nel 2021, con un incremento di 23 miliardi di euro.
In termini di numerosità degli immobili, lo stesso grafico evidenzia un andamento meno accentuato sia nella crescita dal 2004 al 2007 sia nella successiva fase di calo fino al 2013, per poi assumere una quasi identica connotazione dell’andamento dell’indice del capitale di debito.
Nel 2017 e 2018 sembra delinearsi una nuova divaricazione tra i due indici per poi tornare a sovrapporsi nel 2019, anno in cui si registra nuovamente, e per la prima volta dal 2014, una flessione per entrambi che prosegue accentuata nel 2020.
Nel 2021 entrambi gli indici risalgono raggiungendo valori simili a quelli registrati nel 2018.
Le grandi città: sul totale del capitale finanziato nel 2021, oltre 24 miliardi, pari al 24% circa, proviene da atti in cui le unità immobiliari concesse a garanzia del credito sono ubicate nelle otto maggiori città per popolazione.
Tale percentuale risulta quasi doppia rispetto a quella che riguarda il numero di unità immobiliari ipotecate (12,7%).
Intorno al 18% del capitale nazionale è riconducibile ad immobili ubicati a Roma (10,1%) e Milano (8,1%), una quota simile a quella riscontrata nei due anni precedenti.
Per l’insieme delle 8 città nel 2021 si osserva, come per il dato nazionale, un forte incremento sia in termini di immobili (+34,3%), che di capitale (+33,8%), ma in entrambi i casi in misura più accentuata rispetto all’intero paese.
Particolarmente dinamico è risultato il mercato ipotecario a Torino dove, rispetto al 2020, il numero di immobili coinvolti è aumentato di oltre il 50% cui è corrisposta una crescita del capitale erogato intorno al 60%.
Una crescita dei finanziamenti analoga si è registrata a Roma, per un ammontare complessivo di capitale che nel 2021 è stato superiore ai 10 miliardi di euro (10.228 miliardi | +60,1% sul 2020).
Nello specifico, in Roma sono stati ipotecati 48.665 immobili (+36,1% sul 2020), il 4,8% del numero di quelli ipotecati a livello nazionale, ovvero il 10,1% del capitale complessivamente finanziato.
La composizione del numero di immobili ipotecati e del capitale, rispetto al totale delle sole grandi città, conferma la maggiore incidenza – sul totale delle 8 città – di Milano e Roma, con quest’ultima che rispetto allo scorso anno afferma il suo primato sia in termini di immobili (37,7%) che di capitale (42,1%).
I dati mostrano, come prevedibile, che nelle grandi città il peso del capitale riferibile alla tipologia di atti RES risulta prevalente rispetto a quello delle altre tipologie.
Il capitale di debito associato ad atti RES è superiore al dato Italia (48,1%), ad eccezione di Milano, dove questa percentuale si attesta attorno al 45%, mentre a Palermo sfiora il 90 %.
In totale, per le 8 Città, la percentuale complessiva supera il 50%.
Osservando le serie storiche degli indici del capitale di debito per tipologia di atto distinguendo, in particolare, gli andamenti di Roma e Milano messi a confronto con le restanti grandi città e la serie storica nazionale.
Per la tipologia di atti RES, si evidenzia un andamento concorde tra i diversi ambiti analizzati con un maggiore dinamismo per la città di Milano a partire dal 2017.
Nell’ultimo anno si osservano operazioni di grande rilievo a Roma nell’ambito della categoria RESPLUS.
Per le altre tipologie di atto gli andamenti presentano differenziazioni anche molto accentuate in alcuni anni, pur conservando una convergenza di fondo.
Analizzando la destinazione dei finanziamenti a fronte di ipoteche, risulta che nelle grandi città il capitale “estratto” dagli immobili torna per il 50% circa sul mercato immobiliare, quota superiore a quella che si osserva a livello nazionale, pari a poco meno del 46%.
Nel dettaglio delle singole città Palermo e Genova sono le città in cui il peso del capitale destinato al mercato A è maggiore (più del 70% del totale), mentre a Roma e Milano si registra il dato più basso (circa 45%), in linea con la media nazionale.
In termini di variazioni, nel 2021 rispetto al 2020, nel complesso delle grandi città si osserva una crescita superiore (+20%) rispetto al dato nazionale (+16,2%) per il mercato C, nonostante il segno negativo di Milano e di Bologna.
Nel mercato “A” soltanto Roma, che pure rappresenta l’ambito locale più importante per volume, ha registrato una performance superiore (+40%) a quella della media del paese (+36%).
Lo scarto tra le variazioni è più evidente nei restanti mercati, per i risultati negativi registrati nelle due città principali.
Come rilevato in altre edizioni del volume, se si considerano solo gli atti RES, la quota di capitale destinata al mercato “A” si conferma, per quasi tutte le grandi città, prossima all’85%, con un picco a Torino di oltre l’88%, mentre il dato nazionale risulta poco al di sopra dell’80%.
Molto più differenziata è invece la distribuzione dei finanziamenti con riferimento a tipologie di atti diverse dal puro residenziale.
Nelle grandi città sembra pertanto essere un dato strutturale quello della marcata divisione tra ipoteche a sostegno della compravendita di abitazioni e utilizzo di mutui ipotecari derivanti da altre tipologie di atto non reinvestiti nel mercato immobiliare e destinati presumibilmente al sostegno di altre attività economiche.
Esaminando gli atti di mutuo con ipoteca sulle abitazioni e relative pertinenze (RES), attraverso le serie degli indici del capitale di debito dal 2004 con la relativa distribuzione per ogni città, anno per anno, secondo la destinazione del finanziamento, verso il mercato immobiliare ovvero altra destinazione, si osserva come in tutte le città nel 2007 si sia raggiunto, nel periodo osservato, il valore massimo per i finanziamenti non destinati direttamente al mercato immobiliare (mercato C).
Con quote di capitale che in tutte le città, tranne Milano e Torino, sfiorano, e in alcune superano, un terzo del capitale qui esaminato.
Il calo dell’indice negli anni successivi è ripido fino al 2012, segue poi una lenta risalita e una successiva flessione, più marcata a Roma, dal 2016, più lieve a Genova, Palermo e Firenze dal 2017, e nel 2019 a Milano, Torino e Napoli.
Nel 2021 il dato è di nuovo in flessione a Milano, Bologna e Firenze.
Quanto al capitale di debito reinvestito sul mercato immobiliare (mercato A), le serie degli indici mostra un andamento meno volatile, con un valore massimo nel 2006 (tranne a Firenze, nel 2007), una prima discesa nel triennio successivo, il valore minimo raggiunto nel 2013 e una lenta ripresa che – in quasi tutte le città (eccetto Torino e Genova) – riporta l’indice al di sopra dei valori dell’anno base (2004).
Nell’ultima rilevazione il dato si presenta in forte crescita in tutte le grandi città, in special modo a Roma e Milano.
Fonte: Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate | RAPPORTO MUTUI IPOTECARI 2022 – 20 ottobre 2022