Nel corso del 2023 sono stati registrati 269.544 acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario (NTN IP*), quasi 95.000 (94.583) in meno rispetto ai circa 364.000 del 2022 (-26%).
Come rilevato nelle statistiche del Rapporto Immobiliare 2024 sul mercato residenziale, le compravendite assistite da mutuo ipotecario registrano, quindi, una netta inversione di tendenza rispetto ai livelli registrati nel 2022 (che comunque erano in calo rispetto al livello del 2021), risentendo in questo biennio della fase di rialzo dei tassi di interesse.
Tra le aree del Paese, il Centro ha registrato la flessione di NTN IP più ampia (-29,6%), mentre il Sud, il Nord Est e il Nord Ovest mostrano valori sostanzialmente in linea con il dato nazionale.
La flessione è più contenuta nelle Isole (-21,2%).
Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (NTN PF), quelle effettuate con un mutuo hanno riguardato solo circa il 40% degli scambi (39,9%), incidenza in calo rispetto al 2022 di quasi 9 punti percentuali (era 48,8%).
Si tratta della più marcata flessione dell’incidenza dal 2011 e riguarda tutte le aree del paese, rimanendo sopra il 40% nelle aree del Nord e nel Centro, prossima al 30% nel Sud e nelle Isole.
Le dimensioni degli immobili interessati: la distribuzione delle abitazioni acquistate con mutuo ipotecario distinta per classi di superficie, rispecchia quella già esaminata per il complesso delle compravendite.
L’unica differenza risiede nel fatto che, mentre per le NTN il taglio di abitazione maggiormente compravenduto è quello compreso tra 50 m2 e 85 m2, per le NTN IP il taglio di abitazioni maggiormente compravenduto in Italia è quello compreso tra 85 m2 e 115 m2.
L’incidenza degli acquisti con mutuo, come naturale, tende a salire al crescere della dimensione e dunque del valore degli immobili, salvo diminuire leggermente per la taglia più grande.
Il fenomeno si riscontra su quasi tutto il territorio sia nei grandi che nei piccoli comuni.
I capitali erogati: il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2023, a circa 35 miliardi di euro, oltre 15 miliardi in meno rispetto al 2022 (-30,3%).
Entrando nel dettaglio per aree geografiche dell’entità del capitale e della variazione, rispetto al 2022, si rilevano diminuzioni con percentuali che oscillano tra il -22,7% delle Isole e il -34,7% del Centro.
Nel 2023, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è di poco superiore a 130.000 euro, in diminuzione di 8.000 euro rispetto al 2022.
Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con circa 140.000 euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (quasi 160.000 nei capoluoghi).
Nelle Isole il capitale medio è di 115.000 euro circa (116.000 circa nei comuni capoluogo).
La distribuzione del capitale tra le aree, evidenzia che la quota preponderante del capitale è erogata, per oltre il 57%, nelle aree del Nord.
Il valore delle abitazioni compravendute avvalendosi di mutuo, nel 2023, si è assestata intorno ai 47,2 miliardi di euro e il capitale erogato rappresenta quindi quasi il 75% della spesa di acquisto (in diminuzione rispetto al 2022).
La quota di valore finanziato è più elevata nei comuni non capoluogo (prossima all’80%), minima nei capoluoghi del Centro (il 63% circa) e massima nei comuni non capoluoghi del Sud (quasi il 90%).
Tasso medio e durata: nel 2023, il tasso medio iniziale applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni aumenta, rispetto al 2022, di 1,79 punti percentuali.
Portandosi al 4,29% e confermando il ciclo di rialzo dopo il minimo storico raggiunto nel 2021, al termine di un lungo periodo di flessione partito nel 2012.
L’analisi per aree geografiche evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud (4,65%) e del Centro (4,39%), mentre i tassi più bassi si registrano nel Nord Est (4,08%).
L’aumento più consistente si è avuto nel Sud (+1,90 punti, nell’ultimo anno).
La durata media del mutuo è in aumento a 25,5 anni e risulta analoga tra le aree del Paese, con uno scarto a favore del Centro.
La rata media, in aumento del +12,6%, si attesta intorno ai 702 euro mensili.
Il rialzo maggiore si registra nelle Isole (+18%), mentre nel Nord Ovest si osserva il rialzo più contenuto (+11%).
Il valore più alto della rata si riscontra al Centro, nonostante la maggiore durata dei mutui, segno di erogazioni medie più consistenti.
Le rilevazioni nelle principali città: nel 2023 il 44,5% degli acquisti di abitazioni da parte di PF nelle principali città risulta assistito da mutuo ipotecario, oltre 11 punti percentuali in meno del 2022.
Tale quota si riduce in tutte le città, rimanendo massima a Roma, dove oltre il 51% delle compravendite si avvale di un mutuo, e minima a Palermo e Napoli, dove tale quota scende intorno al 37%.
In termini di NTN con mutuo, in linea con il dato nazionale, si registrano cali rispetto al 2022 in tutte le grandi città, con decrementi più sostenuti (superiori al -30%), a Bologna, Firenze e Roma.
I cali più contenuti, che comunque superano il -20%, si registrano a Napoli e Palermo.
I comuni delle rispettive province mostrano anch’essi, sul 2022, un calo generalizzato, anche se un po’ meno elevato (-24,2%).
Per finanziare gli acquisti di abitazioni, il capitale erogato per il complesso delle otto principali città italiane è pari a circa 7,8 miliardi, un dato decisamente in calo rispetto al valore osservato nel 2022, oltre 4 miliardi di euro in meno (-35%).
Nel resto dei comuni della provincia delle grandi città il capitale erogato ammonta a circa 6,9 miliardi di euro (-28,9%), rispetto al 2022.
I capitali erogati: anche in termini di capitali erogati, Roma e Milano rappresentano una quota importante del totale dei finanziamenti delle metropoli, con circa 3 miliardi di euro erogati nella capitale e circa 2,4 miliardi a Milano, entrambi con una diminuzione intorno al -35%.
Milano resta la città con il capitale unitario più elevato, circa 225.000 euro in media finanziati per acquistare un’abitazione, oltre 16.000 euro in meno rispetto al 2022.
Nel 2023 nelle principali città il tasso medio iniziale registrato è pari a 4,43%, con valore più elevato riscontrato per le abitazioni acquistate con mutuo nella città di Napoli (5,58%), con +2,34% rispetto all’anno precedente.
Il tasso più basso si registra a Bologna, unica città con un valore sotto il 4%.
La rata media iniziale nel complesso delle grandi città si attesta intorno ai 920 euro mensili, in crescita del +11,2% rispetto al 2022.
La rata media più elevata si registra a Milano (quasi 1.200 euro mensili), mentre la più bassa si osserva a Genova (circa 550 euro mensili).
Fonte: OMI – RAPPORTO IMMOBILIARE 2024 | Il settore residenziale – 21 maggio 2024
(*) NTN IP (Numeri Trasmessi Nodali Immobiliari – Interni Pubblici): nell’ambito dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, gli NTN IP (Numeri Trasmessi Nodali Immobiliari – Interni Pubblici) rappresentano un indicatore statistico fondamentale per monitorare l’andamento del mercato immobiliare italiano.
Più precisamente, gli NTN IP sono dei codici univoci assegnati ad ogni compravendita immobiliare registrata in Italia a partire dal 2011. Questi codici permettono di raccogliere e analizzare una serie di dati dettagliati su ogni compravendita, tra cui:
- Tipologia di immobile (appartamento, villa, terreno, ecc.)
- Ubicazione (comune, provincia, regione)
- Superficie catastale
- Prezzo di compravendita
- Metodo di pagamento (contanti, mutuo, ecc.)
- Caratteristiche catastali (categoria, classe, rendita)
L’analisi di questi dati aggregati, attraverso gli NTN IP, fornisce un quadro completo e aggiornato dell’andamento del mercato immobiliare italiano in termini di:
- Volumi di compravendita: quanti immobili sono stati comprati e venduti in un determinato periodo di tempo (mese, trimestre, anno)
- Prezzi: andamento dei prezzi medi degli immobili, con differenziazioni per tipologia, ubicazione e caratteristiche
- Segmenti di mercato: dinamiche delle diverse fasce di prezzo, dalla casa popolare all’abitazione di lusso
- Tendenze: individuazione dei trend in atto nel mercato, come l’aumento o la diminuzione della domanda, l’evoluzione dei prezzi in determinate zone, ecc.