Il mercato dei mutui in Italia sta vivendo una fase di profonda trasformazione.
Se da un lato le erogazioni registrano un’accelerazione record (+40,5%, nel primo semestre 2025), dall’altro la domanda si riposiziona, premiando l’acquisto immobiliare rispetto alla surroga, in un contesto che vede il tasso variabile riproporsi come un’opportunità concreta di risparmio.
La recente analisi relativa al terzo trimestre 2025 di CRIF e MutuiSupermarket.it, rivela un nuovo equilibrio, plasmato da tassi in movimento, prezzi delle case in crescita e scelte dei consumatori sempre più consapevoli.
Erogazioni record e frenata delle surroghe:
Il dato più evidente è il boom delle erogazioni, ma la sua origine è duplice.
A trainare la crescita è stato soprattutto il forte ricorso alla surroga a inizio anno, con volumi quasi raddoppiati rispetto al 2024.
Tuttavia, il terzo trimestre ha segnato un’inversione di tendenza netta:
- Le richieste per acquisto prima e seconda casa sono balzate al 68% del totale (dal 50% precedente).
- Le domande di surroga online sono crollate al 26% (dal 38%).
Questo cambiamento indica che, esaurita l’ondata di portabilità, il mercato è ora sostenuto da una solida e crescente domanda di nuovi acquisti immobiliari.
Il ritorno strategico del variabile:
Il vero punto di svolta del 2025 è il ritorno alla competitività del tasso variabile, reso oggettivamente più conveniente dalle dinamiche di mercato.
La discesa dell’indice Euribor (2,02%), in contrasto con il contemporaneo aumento dell’IRS (riferimento per i tassi fissi), salito al 2,88%, ha rimescolato le carte. Con una tendenza rafforzata dalla strategia delle banche, che hanno dimezzato i migliori spread sui variabili (da 0,8%, a 0,4%), rendendoli estremamente competitivi.
Una simulazione, può aiutare a chiarire quale sia la convenienza di un mutuo standard da 140.000 euro a 25 anni:
- Miglior tasso fisso: rata di 644 euro (TAN 2,73%).
- Miglior tasso variabile: rata di 606 euro (TAN 2,19%).
Le proiezioni indicano che il variabile potrebbe garantire un risparmio di oltre 1.700 euro nei prossimi quattro anni.
Nonostante ciò, il 94% dei richiedenti sceglie ancora il fisso, evidenziando un’avversione al rischio più psicologica che economica.
Prezzi in salita e nuova domanda:
I tassi più accessibili, spingono il mercato immobiliare.
Le compravendite residenziali, infatti, sono cresciute del +8,1% nel secondo trimestre 2025 e quasi un acquisto su due (45,9%) è oggi finanziato da un mutuo.
I prezzi degli immobili in garanzia accelerano, segnando un +3,4%.
L’aumento è trainato da:
- Immobili ristrutturati: +5,4%
- Immobili nuovi: +4,0%
- Immobili usati: +2,8%
Il valore medio di un immobile oggetto di mutuo si attesta a 172.000 euro, con una crescita dei prezzi particolarmente forte nel Nord Ovest (+5,2%).
Il profilo del nuovo mutuatario: più giovane e consapevole
La domanda, che ha evidenziato un aumento del +16,4% nei primi nove mesi del 2025, sta cambiando anche dal punto di vista anagrafico.
Aumenta, infatti, la quota di richiedenti under 36, che passa dal 29% al 33% del totale, con un segnale di rinnovata fiducia da parte delle nuove generazioni.
Si conferma inoltre una forte richiesta per importi inferiori a 100.000 euro (il 28% delle domande) e per durate superiori ai 20 anni (il 68%).
La transizione green: deprezzamento per gli immobili inefficienti:
Un’analisi più profonda, come quella offerta da Stefano Magnolfi di CRIF, rivela un trend fondamentale: la sostenibilità energetica.
Sebbene il dibattito politico sul Green Deal si sia raffreddato, il mercato si muove in autonomia, con i mutui green che salgono al 16% del totale (+4 punti sul 2023).
Più che un “green premium” (un sovrapprezzo per l’efficiente), si sta affermando un “brown discount”, con gli immobili che hanno basse prestazioni energetiche soggetti ad una maggiore svalutazione perché percepiti come un investimento più rischioso.
Il mercato, supportato anche da un sistema bancario che privilegia asset sostenibili, sta quindi già prezzando il rischio normativo della futura Direttiva “Case Green”.
Scenario in evoluzione: le nuove coordinate del mercato
I dati del terzo trimestre 2025 delineano un mercato che ha superato la fase emergenziale per entrare in una nuova maturità.
La dinamica non è più governata dal semplice arbitraggio sulle surroghe, ma da una solida domanda per l’acquisto, che rende il settore più stabile e prevedibile.
La riscoperta del tasso variabile segna la fine di un approccio monolitico, spingendo consumatori e intermediari verso una valutazione più sofisticata del rischio e dell’opportunità.
Infine, l’affermarsi del “brown discount” introduce un fattore ESG concreto nelle valutazioni immobiliari, un parametro destinato a diventare sempre più centrale.
Ci troviamo di fronte, quindi, ad un mercato più complesso e segmentato, dove la crescita futura dipenderà dalla capacità di interpretare queste nuove e più articolate coordinate.
Fonte: CRIF e MutuiSupermarket.it – 11 novembre 2025
MUTUI: le scelte del terzo trimestre 2025, tra tasso fisso, variabile e opzione green