Ad aprile 2025, la Banca Centrale Europea (BCE) ha effettuato il settimo taglio consecutivo, portando il tasso di riferimento dal 4,50% di maggio 2024 all’attuale 2,40%.
Questa diminuzione, influenzata anche dalle tensioni sui dazi USA, ha subito avuto ripercussioni sugli indici Euribor (a breve termine) e IRS (a lungo termine), entrambi in calo, con previsioni di mercato che indicano altri due tagli BCE entro la fine del 2025 e ulteriori riduzioni per l‘Euribor, atteso sotto il 2% già entro l’estate (fino al 2027), secondo la Bussola Mutui del primo trimestre 2025, di CRIF e MutuiSupermarket.it.
Questa contrazione dei tassi ha reso le offerte di mutuo sempre più vantaggiose per i consumatori, portando a una diminuzione costante dei tassi variabili medi.
Ecco alcuni dati che evidenziano questa tendenza:
- Tasso variabile medio Q4 2024: 3,53%
- Tasso variabile medio Q1 2025: 3,25%
- Tasso variabile medio aprile 2025: 3,12%
Domanda ed erogazioni: le surroghe protagoniste
La diminuzione dei tassi ha innescato una robusta ripresa delle erogazioni e della domanda di mutui.
Crescita della domanda e delle erogazioni:
- Nel quarto trimestre del 2024, le erogazioni hanno registrato una crescita del +28,8%, l’incremento più significativo dal Q2 2021.
- La domanda complessiva (nuovi mutui e surroghe) nel Q1 2025 ha registrato un +22,4%, proseguendo il trend positivo del +12,1% registrato nell’intero 2024.
Le surroghe come motore della ripresa:
Le surroghe, particolarmente sensibili alle variazioni dei tassi, sono state un motore fondamentale di questa ripresa.
- Nel primo trimestre 2025, le surroghe hanno rappresentato il 40% dei flussi sul canale online, quasi eguagliando il picco del 41% del Q2 2024.
- Questo incremento è legato alla percezione che la fase di calo degli indici IRS, che influenzano i mutui a tasso fisso, sia prossima alla fine, spingendo i mutuatari a rinegoziare prima di eventuali aumenti.
Tasso Fisso: ancora il re delle preferenze
Nonostante l’Euribor sia sceso sotto l’IRS,a marzo, i mutui a tasso fisso continuano a dominare le preferenze:
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Nel Q1 2025, il 98% della domanda online si è orientata verso il tasso fisso, grazie alla maggiore convenienza immediata della rata e alla protezione contro future impennate inflazionistiche.
- Esempio pratico: per un mutuo acquisto casa standard (140.000 euro su immobile di 220.000 euro, durata 25 anni), il miglior tasso fisso si è attestato al 2,19% (rata 606 euro), mentre il variabile è stato al 2,97% (rata 662 euro), con una differenza di 56 euro a favore del fisso.
Mercato immobiliare: compravendite e prezzi in crescita
Il rinnovato interesse per i mutui ha avuto un impatto positivo anche sul mercato immobiliare.
Nel quarto trimestre del 2024, infatti, le compravendite residenziali sono aumentate del +7,6%, consolidando la ripresa dopo 18 mesi di contrazioni.
La percentuale di acquisti assistiti da mutuo è salita al 41,5% (dal minimo del 37% di fine 2023).
Il 2024 ha chiuso con un aumento tendenziale delle compravendite di abitazioni del +1,3%, mentre nel primo trimestre del 2025, i prezzi al metro quadro degli immobili oggetto di garanzia ipotecaria hanno registrato una crescita:
- Usato: +3,7%
- Nuovo: +3%
- Ristrutturato: +3,3%
A livello territoriale, il Nord Est guida la crescita (+8,4%), seguito da Sud e Isole (+4,5%), Nord Ovest (+4,1%) e Centro (+2,7%).
Il valore medio degli immobili, inoltre, si è attestato sui 175.000 euro e la superficie commerciale media degli immobili, offerti a garanzia del mutuo, si è ridotta a circa 109 mq.
Le voci degli esperti: analisi e prospettive
Dai commenti degli esperti, emerge un quadro chiaro sulle prospettive del mercato dei mutui e del settore immobiliare.
Il commento di Stefano Rossini:
Stefano Rossini, Amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it, ha evidenziato come l’ultimo taglio BCE (2,40%) e l’impatto dei dazi spingano le attese verso due ulteriori tagli dei tassi entro fine 2025, con l’Euribor a 3 mesi previsto intorno all’1,75%.
Queste previsioni dovrebbero accelerare le erogazioni mutui, già cresciute del +28,8% nel Q4 2024.
Nonostante il fisso sia ancora più conveniente, Rossini prevede un ritorno di vantaggio per il tasso variabile entro fine anno, con la sua media in continua contrazione (3,12% ad aprile 2025).
Il commento di Stefano Magnolfi:
Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services, ha confermato un 2024 positivo per l’immobiliare, grazie soprattutto alla discesa dei tassi nella seconda metà dell’anno.
Per il 2025, si prevedono un aumento del +8,0% delle compravendite e un incremento delle erogazioni superiore al +15%, superando i 50 miliardi di euro.
Magnolfi ha sottolineato, inoltre, il ruolo cruciale delle compravendite “finanziate”, che stanno riprendendo quota.
Infine, Magnolfi ha posto l’accento sull’impatto della normativa “Property value” (Basilea IV), che richiede alle banche di stimare un valore prudenziale della garanzia immobiliare.
Questa analisi preliminare ha rivelato “sconti” (haircut) sui valori di mercato dal quasi zero a oltre il 20%, basati su rischi di ciclo di mercato, transizione e climatici.
Ciò, avverte Magnolfi, potrebbe portare a un potenziale aumento dei costi per le banche, dovuto a maggiori accantonamenti per gli immobili ritenuti più rischiosi.
Fonte: CRIF – 28 maggio 2025
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